Недвижимость, которую ещё не построили и не сдали покупателям, более доступна в цене, поэтому многие россияне приобретают квартиру даже на этапе проекта. Способ привлечения средств будущих жильцов для финансирования стройки называется долевым строительством.
Раньше оно было довольно рискованным — время от времени появлялись новости о недобросовестных застройщиках, которые пропадали с деньгами дольщиков. Но теперь есть способ гарантированно и быстро вернуть деньги в случае банкротства компании.
Расскажем, что для чего нужен счёт эскроу — финансовый инструмент, защищающий средства дольщиков.
Что такое счёт эскроу в долевом строительстве?
Это схема безопасного проведения расчётов между покупателем и продавцом. Можно сказать, что эскроу — защищённый целевой вклад на покупку жилья, только без дохода: на него не начисляют проценты, как на обычный банковский.
Такой счёт — это трёхсторонний договор на определённый срок, участниками которого становятся банк, покупатель недвижимости и застройщик.
Покупатель кладёт деньги на счёт, банк хранит их, при этом выдаёт кредит компании на строительство объекта. Также он выступает независимым посредником, следящим за выполнением условий договора. Средства на эскроу до расчёта принадлежат покупателю, а после — продавцу.
С 1 июля 2019 года все подобные сделки заключают только с помощью эскроу. Потому что прямые расчёты с застройщиком — рискованный вариант для покупателя, если строительство заморозится. Ведь тогда деньги не получится вернуть в короткие сроки.
Как функционирует счёт эскроу?
Покупатель открывает счёт эскроу и вносит на него всю стоимость покупки будущей недвижимости. Если полной суммы нет, можно взять кредит в том же или любом другом банке и перевести его на счёт эскроу.
В результате, когда покупатели получают своё жильё после сдачи домов, кредитор передаёт средства собственников застройщику. Если тот выполнил все условия договора, этими же деньгами он расплачивается с банком по задолженности.
Застройщик не получит средства покупателей жилья до окончания срока сдачи объекта, и в течение всего периода строительства он пользуется услугами кредитора. Чтобы не переплачивать проценты и быстрее получить доступ к деньгам дольщиков, строительная компания заинтересована в соблюдении сроков. Но именно из-за того, что застройщик использует кредитные средства, а не деньги покупателей, квартиры в долевом строительстве могут стоить дороже.
В целом счёт эскроу можно открывать, если хотите купить или продать что-то дорогое: это достойная альтернатива банковской ячейке. Покупателями и продавцами могут быть и физические, и юридические лица, а посредником в трёхстороннем договоре может выступать не только банк, но и нотариус.
В чём преимущества счёта эскроу?
Средства на счетах эскроу до 10 миллионов рублей попадают в систему страхования. Максимальная сумма возмещения по эскроу для сделок с недвижимостью равна этим же 10 миллионам, но при определённых условиях и в ограниченный период. В ином случае дольщик получает стандартный лимит страховой выплаты — 1,4 миллиона рублей. Поэтому, если вы покупаете жильё дороже 10 миллионов рублей, используйте несколько счетов эскроу в разных банках.
Если рассматривать даже самый негативный исход — банкротство застройщика и замораживание стройки, когда покупатели не получают жильё, — банк сразу даёт доступ к счёту эскроу, и люди смогут вернуть вложенные деньги в полном объёме.
При этом вероятность того, что обанкротится банк-посредник, очень мала: Центробанк предъявляет жёсткие требования к разрешению открывать эскроу-счета. Для этого нужно обладать универсальной лицензией, иметь высокий кредитный рейтинг и участвовать в системе страхования вкладов.
Какие ещё особенности у открытия эскроу для покупки жилья?
За открытие эскроу и его обслуживание кредитор взимает всего доли процента от суммы на счёте. Его даже могут открыть бесплатно, если вы берёте ипотечный кредит в этом же банке. При этом кредитора, который будет проводить сделку, выбирает не покупатель, а застройщик. Но при одном условии — только если он надёжен и есть в списке разрешённых Центробанком.
Даже если у покупателя недвижимости есть замечания, к примеру, по качеству отделки и он не хочет принимать работы, застройщику всё равно отдадут деньги: права на них он получает при сдаче дома. Так что тщательно выбирайте застройщика, заранее оцените уже сданные дома и изучите отзывы других покупателей.
В течение всего срока действия договора банк-посредник внимательно следит за использованием денег. Застройщик берёт кредит на возведение конкретного жилого комплекса или дома, в который вложились дольщики, и не может потратить средства на строительство другого объекта.