Зачем нужен технадзор, и кто им занимается
Технический контроль в строительстве необходим для предотвращения и выявления брака, для проверки соблюдения ГОСТов, СНИПов и других законодательных нормативных актов, а также для предупреждения спекулятивного завышения стоимости производимых работ и замены элитных материалов дешевыми аналогами. Кто занимается строительным технадзором:
- госорганы: органы государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК), ресурсоснабжающие организации АО («Петроэлектросбыт», городской водоканал и другие), Роспотребнадзор, Ростехнадзор, Департамент федеральной службы по надзору в сфере природопользования;
- архитекторы и инженеры, которые занимались разработкой чертежей, проектных решений и основной документации по объекту;
- организации, имеющие допуск СРО и представляющие интересы застройщика или подрядчика.
Государственные органы контролируют исполнение утвержденных на законодательном уровне нормативов. Это делается с целью защиты прав будущих покупателей квартир в строящихся домах, которые являются потребителями услуг застройщиков. Авторы проекта проверяют, насколько точно строители воплощают в жизнь их идеи. Частные экспертные организации, имеющие допуск СРО и нанятые застройщиком или подрядчиком, занимаются выявлением нарушений в сфере закупки стройматериалов, проверяют корректность оформления сметной и прочей документации по объекту, контролируют выполнение монтажно-строительных работ.
Также с целью контроля на стройплощадку приходят представители организаций, занимающихся проверкой соблюдения техники безопасности. Проверками занимаются узкопрофильные специалисты, хорошо знающие свое дело. Это инженеры, сметчики, геодезисты, архитекторы, имеющие профильное образование (подтверждается аттестатом высшего учебного заведения).
Виды строительного технадзора
По цели проверки различают строительный контроль административный (контроль оформления документов и соблюдения сроков) и производственный (контроль качества строительства). По методу организации различают внутренний и внешний технадзор. Заказчиками внутреннего надзора обычно выступают застройщики, внешний технадзор осуществляют госорганы. В ходе внутреннего контроля проверка проводится более дотошно. На этапе операционного контроля проверяющие должны убедиться, что в строительстве соблюдаются установленные законом нормативы. На следующем этапе проводится проверка качества используемых стройматериалов. Наиболее ответственный этап — приемочный контроль перед сдачей объекта в эксплуатацию.
Когда технадзор осуществляет наемная команда экспертов, это не значит, что при выявлении нарушений у застройщика будет возможность скрыть их от органов государственного контроля. Напротив, если обнаружено нарушение нормативов ГОСТ, или выявлены другие серьезные проблемы в строительстве, независимая проверяющая организация обязана передать информацию о найденных недочетах в органы ГАСК или другие государственные организации, занимающиеся регулированием в данной сфере. Это правило распространяется даже на экспертов, работающих на застройщика. Делается это для того, чтобы защитить права потребителя.
Приведем реальный пример из строительной практики. В ходе проверки нанятые застройщиком эксперты обнаружили, что толщина грунтового слоя на кронштейнах для фасадного остекления меньше установленной регламентом величины. Недостаточная защита металла от ржавчины снижает прочность и надежность фасадного остекления в целом. Поэтому эксперты сообщили о дефекте застройщику, а также в контролирующий государственный орган. При приемке здания госорганы проверяют, была ли решена ранее обнаруженная проблема. В описанной ситуации решать задачу пришлось путем дополнительной покраски каждого кронштейна в уже смонтированной системе витражного остекления, что привело к увеличению строительных расходов и задержке сроков сдачи объекта.
Кто отвечает за исправление дефектов: подрядчик, застройщик, УК
Когда застройщик нанимает проверяющую организацию для контроля деятельности подрядчика, обнаруженные неисправности и проблемы подрядчик исправляет в рамках своей сферы ответственности.
Когда речь идет о дефектах, обнаруженных при приемке квартиры в новостройке, отвечать будет застройщик. Необходимо подробно указать все недочеты в акте осмотра. Далее у владельца квартиры есть два варианта: отказаться от приемки объекта до устранения неисправностей застройщиком, либо подписать акт приема-передачи, но указать в нем сроки, когда ожидается исправление проблем. Сроки обозначить нужно обязательно, иначе застройщик вполне может оставить требования собственника-новосела без надлежащего внимания.
Случается, что дефекты появляются уже после того, как акт приема-передачи подписан, и новоселы заселились в жилье. Законом установлены сроки гарантийных обязательств: в течение трех лет застройщик отвечает за инженерные коммуникации, пять лет несет ответственность за качество монтажных работ. За содержание дома отвечает управляющая компания. Например, проблемы с кровлей — это вопрос к УК.
Подведем итоги. Недочеты в строительстве могут быть обнаружены на любом этапе, от ошибок в оформлении проектной документации и составлении сметы до снижения качества отделочных работ на объекте накануне сдачи новостройки в эксплуатацию. Для покупателя, который приобретает новостройку на этапе закладки фундамента или стен, процесс приемки жилья имеет особенно важное значение. Поэтому даже если репутация застройщика не вызывает сомнений, следует нанять специалиста, который профессионально занимается приемкой квартир. Это сэкономит вам деньги и нервы — проверено опытом тысяч покупателей.
#приемкаквартиры #недвижимостьспб #управляющиекомпании #архитектурапетербурга #застройщик #девелопмент