До оформления ипотечного кредита у заёмщиков возникает много вопросов, а после — ещё больше.
Разбираемся, что можно делать с ипотечной недвижимостью, как не попасть в долговую яму, если не можешь выплачивать ипотеку, и надо ли платить проценты при досрочном погашении.
Какие сделки можно совершать с ипотечной квартирой?
Если вы купили квартиру в ипотеку, она ваша и вы можете распоряжаться своим имуществом. Однако с жильём в залоге нельзя заключать большинство сделок без согласия кредитора. Обременение будет действовать до конца погашения ипотеки, так что без согласования с банком продать, обменять, подарить или перепланировать ипотечную недвижимость нельзя.
Зато её можно ремонтировать и сдавать в аренду. Банку, в котором вы оформляли ипотеку, можно об этом не сообщать, если это разрешает договор. Ещё собственник вправе завещать жильё, но, если с ним что-то случится, гасить кредит придётся наследнику.
Кого можно регистрировать в ипотечной квартире?
На постоянную регистрацию без согласия банка имеют право собственник и члены его семьи — супруг или супруга, дети и родители.
Временную регистрацию посторонних в ипотечной недвижимости без ведома банка можно оформить, только если это прописано в договоре. В ином случае вы обязаны сообщить об этом банку.
У меня ухудшилось финансовое положение, и я не могу выплачивать ипотеку. Что делать?
Первый выход из ситуации — ипотечные каникулы, то есть срок до шести месяцев, на который можно уменьшить или приостановить выплаты. За это время кредитор не имеет права досрочно расторгнуть договор или продать заложенное жильё. Однако устроить себе льготный период можно только один раз и при соблюдении всех условий:
- Сложная жизненная ситуация, которая резко сократила ваши доходы.
- Отсутствие других ипотечных каникул.
- Жильё, на которое взят кредит, является единственным.
- Размер кредита — не больше 15 млн рублей.
Второй способ решения проблемы — попытка договориться с банком о реструктуризации задолженности, если у вас нет права на ипотечные каникулы. Это отсрочки выплат или снижение ежемесячных платежей за счёт увеличения срока кредита. Банк может как согласиться, так и отказать в изменении условий договора.
Третий способ — рефинансирование, то есть оформление нового кредита на более выгодных условиях, чтобы погасить прежний долг. Оно удобно в трёх случаях:
- если ставка снизится минимум на два процентных пункта;
- если задолженность от 2 млн и больше;
- если вы выплатили меньше половины задолженности.
Крайняя мера — банкротство. Лучше не прибегать к этому способу: тогда всё ваше имущество, в том числе заложенное (даже если оно единственное), будут продавать на торгах и за счёт этого погашать долги.
Что будет, если появится большая задолженность по ипотеке?
Банк может обратиться в суд за разрешением на продажу недвижимости, если вы не справляетесь с погашением: тогда за счёт этого кредитор возместит свой ущерб. Однако, если вы успеете ликвидировать задолженность до момента продажи жилья, процесс могут остановить.
Если суммы, вырученной за продажу, не будет хватать для погашения долга, то при отсутствии страховки остаток восполнят за счёт другого вашего имущества — автомобиля, дачного участка или гаража. Важный момент: после продажи залога бывший собственник и члены его семьи должны будут покинуть жильё. В крайнем случае новый владелец потребует освободить квартиру через суд.
Если ипотека оформлена на приобретение или строительство жилья, его улучшение, капитальный ремонт или погашение подобных кредитов, начать продажу заложенного имущества могут только при систематическом нарушении графика платежей, то есть больше трёх раз за год.
Когда размер задолженности по ипотеке незначителен, суд может не удовлетворить требование банка о продаже жилья, однако вернуть деньги вам всё равно придётся.
Если я досрочно погашу кредит, надо ли платить проценты?
При досрочном погашении проценты выплачиваются только за фактический срок пользования кредитом. Если у вас появилась возможность погасить ипотеку раньше, сообщите об этом кредитору не менее чем за указанное в договоре количество дней (обычно 30).
Помните, что при нарушении условий договора вас могут обязать досрочно погасить ипотеку, даже если вы исправно вносите платежи. Это может случиться, если вы, например:
- не предупредили банк о некоторых сделках с недвижимостью;
- не застраховали залог;
- совершили преступление, и у вас изымают имущество;
- жильё в залоге у другого банка по иному кредиту.
Банк может начать принудительную продажу квартиры, если вы откажетесь от досрочного погашения ипотеки.