Рынок жилья оккупирован мошенниками. Они придумывают всё новые и новые схема отъёма квартир. Даже арендный договор не гарантирует безопасность. Но так ли всё безнадежно на самом деле или есть всё-таки эффективные способы защиты, о которых арендодатель и съёмщики просто не знают?
Мошеннические схемы
Право владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой принадлежит исключительно собственнику или его доверенному лицу на основании доверенности, заверенной нотариусом. Иные лица, независимо от родственных связей, и регистрации в квартире, не имеют таких прав.
Доказательством принадлежности собственности определенному лицу является правоустанавливающий документ: договор дарения, купли-продажи, право собственности по праву наследования, решения судов. Они имеют юридическую силу, если соблюден порядок их последующей регистрации в едином реестре. Всё четко и прозрачно. Но мошенники нашли способ обойти закон и разработали нехитрую, но действенную схему обмана.
Изготовление фальшивых документов
У мошенников есть специальная база с потенциальными арендаторами и арендодателями. Самый эффективный и распространенный вариант «липового» договора аренды, когда собственники выезжают из квартиры на длительный срок и сдают жильё в наём.
В этом случае мошенники изготавливают поддельные документы, становятся «собственниками», а потом распоряжаются квартирой по своему усмотрению, в том числе повторно сдают её в аренду по цене, ниже рыночной, ссылаясь на любые объективные и субъективные причины. Причем арендаторов может быть несколько, каждый из них приглашается в разное время для осмотра, оплаты и заключения фальшивого договора аренды.
Факт мошенничества выясняется тогда, когда в квартиру приходит несколько съёмщиков с «письменным доказательством» своих прав на съёмное жилье.
Рассчитывать на помощь полиции в таких ситуациях не приходится, потому что все документы, в том числе удостоверяющие личность «собственника», поддельные. Оплату мошенники берут на несколько месяцев вперед, суммы приличные, но вернуть их невозможно.
Как не попасть в подобную ситуацию
Мошенники всегда торопят, оформляя договор найма, ссылаясь на разные причины. Это должно насторожить. Все соглашения по аренде оформляются на типовом бланке. Заранее изучите его, но подписывать не торопитесь, удостоверьтесь в принадлежности квартиры, попросите у собственника предъявить в оригинале следующие документы:
- основания принадлежности: наследство, дарение, покупка, решения суда;
- проверьте регистрацию собственности в едином государственном реестре, особенно если квартира приобретена до 2017 года. У хозяина квартиры должна быть выписка – свидетельство о регистрации его прав;
- проверьте количество собственников. Если их несколько, то договор аренды заключается ото всех;
- попросите предъявить паспорт каждого и сверьте по факту.
Такие требования съёмщиков законны и предусмотрены действующим законодательством.
Если собственников несколько, а договор аренды заключается одним человеком, то такое соглашение уже не имеет юридической силы.
Субаренда
В договоре аренды есть специальный пункт о правах и обязанностях съёмщика жилья. Он разрешает или запрещает сдачу арендуемого помещения в субаренду. Мошенники игнорируют этот пункт и на практике сдают квартиру другим съёмщикам, но оплату присваивают себе.
Как избежать обмана
Читайте внимательно договор аренды, там всё четко прописано. Если пункта о субаренде нет вообще или он не оговаривается, то отказывайтесь от субаренды: такой документ противоречит требованиям действующего законодательства, изначально составлен с нарушением, а, следовательно, незаконный.
В договоре аренды не указаны все собственники
Иногда жильё сдаётся кем-то одним из сособственников, без согласия других. Ссылка на их устное разрешение в расчет не принимается. Все собственники должны подписать договор аренды собственноручно или выразить его письменно с удостоверением их подписей нотариусом. Только в таком варианте соглашение об аренде имеет юридическую силу. В противном случае нарушаются права других собственников, и они могут оспорить такое соглашение в суде или попросту проживать вместе с новыми пользователями.
Как обезопасить себя в подобной ситуации?
Нужно попросить правоустанавливающий документ и посмотреть, сколько собственников в нём указано: один или несколько. Если сомнения всё-таки остаются, то их развеет справка из реестра недвижимости, в которой указано количество всех сособственников.
Цена аренды слишком низкая
Этот момент должен насторожить сразу, поскольку каждый собственник сдает жильё с единственной целью – как можно больше заработать. Есть исключения, но они встречаются не так часто. С хозяином можно договориться о времени внесения оплаты, её рассрочки. Мошенники предлагают более низкую цену, но просят внести деньги за несколько месяцев, торг не признают.
Как не оказаться в проигрышной ситуации?
Обратите внимание на договор аренды, в частности на пункт об оплате. Если в нём указана предоплата за несколько месяцев, то внесите свои коррективы:
- дополните пункт об изменении срока и суммы оплаты, постарайтесь разбить предоплату на несколько частей или уменьшить её;
- если собственник (собственники) настаивают на предложенном варианте оплаты, а вам не хочется отказываться от квартиры, то дополните соглашение новыми пунктами о ваших правах на весь срок договора аренды;
- оплату осуществляйте таким образом, чтобы было подтверждение в случае возникновения спора: отдаёте наличными – берите расписку, при безналичном переводе – сохраняйте чек.
Вывод
Обезопасить себя и своё жильё от мошенников можно на любом этапе заключения соглашения об аренде. Главное проявить бдительность и настойчивость. Подделать все документы невозможно, поэтому мошенники рассчитывают именно на невнимательность, а потому стараются быстрее оформить договор, постоянно ссылаясь на приемлемую цену и уступки.
#ипотека #право #жилье #недвижимость