Олег тут же отправился в наш офис. Мы внимательно выслушали нашего потенциального клиента и резонно поинтересовались, а почему Олег просто не вызвал наряд полиции по адресу?
(часть 1 - https://zen.yandex.ru/media/id/626925a692d9ad79df39fda6/dolia-62a21ac2dd648c59d3797301 )
Бывший майор милиции тяжело вздохнул и сообщил по секрету, что он не доверяет нынешним сотрудникам полиции. А нам, выходит, доверяет? Мы с коллегой тут же загордились собой, переглянулись, улыбнулись и свято пообещали клиенту решить его вопрос.
Быстро подписали договор о сотрудничестве и оформили доверенность на нас обоих от Олега на ведение дела в суде. Затем оформили ещё одну доверенность на управление и распоряжение этой пресловутой 3/4 долей в спорной квартире с правом присутствия в жилом помещении.
То, что эта квартира окажется спорной – у нас не было ни тени сомнений. Всё же, видимо тётя хорошо знала, что делает, когда делила в таких пропорциях свою однокомнатную квартиру своим дальним родственникам. В итоге месть оказалась хорошо продуманной и коварной…
По поводу доверенностей. Господа, товарищи и просто граждане, а Вы обратили внимание, как иногда разнятся цены на услуги нотариусов? За что только с нас не берут наши кровные?
Ладно, там, заверить доверенность у нотариуса. Ещё куда не шло. В Санкт-Петербурге эта услуга выросла сейчас до полторы тыщщи рублей. Бывает, берут и по тысячи семьсот полновесных российских рубликов. Вынь да положь!
Сделки с долями в квартирах сейчас требуют обязательного нотариального оформления. А это определённый процент от кадастровой стоимости доли в отчуждаемой квартире. В Питере в настоящее время кадастровая стоимость квартиры иногда явно превышает рыночную.
Сейчас нотариусы стали требовать справки о дееспособности участников сделки. А где можно получить справку о своей вменяемости для нотариуса? Идёшь по месту регистрации в свой районный психиатрический диспансер и опять платишь за эту пресловутую справку. А если ты проводишь сделку в чужом городе?
Оформив обе доверенности и получив все правоустанавливающие документы от собственника Олега, мы выдвинулись в адрес. Дверь нам даже не открыли. По услышанным фразам из-за закрытой двери нам сразу стало понятно, что наш оппонент не самый воспитанный человек и к тому же ранее судим.
Вступать в диалог с ранее судимым гражданином мы не стали и, не мудрствуя лукаво, просто вызвали наряд полиции по хорошо известному всем россиянам номеру 112. Удивительно, но ППС (патрульно-постовая служба) во главе с участковым приехали быстро…
Прибывший участковый внимательно проверил правоустанавливающие документы на долю в квартире нашего клиента и почитал выданные на наше имя доверенности. Затем требовательно стукнул в дверь и произнёс волшебное полицейское слово: «Участковый!»
Дверь в квартиру тут же открылась. Немолодой мужчина представился Вовой и пояснил приехавшему наряду полиции о том, что он уже семь месяцев снимает указанную квартиру у своей знакомой по имени Элла. В доказательство своих слов предъявил свой паспорт и представил вполне нормально оформленный договор аренды квартиры.
Участковый в ответ представил нас обоих, как представителей сособственника данной квартиры, быстро получил с Вовы объяснение и со словами: «Дальше разбирайтесь в суде» убыл по своим неотложным полицейским делам.
Вова оказался авторитетным бизнесменом с Вологды. Ох уж эти суровые вологодские бизнесмены! Поначалу Вова повёл себя неправильно и начал по простому «бычить». Но, вологодский бизнесмен оказался парнем смекалистым и после пары наших ответных фраз быстро врубился, что выбрал неправильный путь развития ситуёвины с этой квартирой. Бизнесмен, как ни крути!
В итоге мы договорились с Вовой, как с реальным пацаном, что он пока по истечении заключенного договора аренды (осталось пять месяцев) так и живёт в квартире, но уже платит из расчёта оговоренной суммы 3/4 нам и 1/4 своей знакомой Элле. Вологодский бизнесмен даже позволил нам сфотографировать свой договор аренды квартиры.
Вова нам выдал комплект новых ключей от квартиры, взял с нас слово «правильного мента» о том, что мы не будем его тревожить без особых причин, особенно по вечерам, когда он будет изволить отдыхать с дамами. Мы дали торжественную клятву, обменялись телефонами с арендатором и разошлись вполне довольные друг - другом.
Уже на следующий день наш адвокат Константин Жанович обратился в районный суд города Санкт-Петербурга с иском и попросил суд взыскать с ответчицы Эллы компенсацию в размере за использование принадлежащей истцу доли 3/4 в праве собственности на квартиру, судебные расходы на получение консультации оценщика и составление отчёта об оценке суммы аренды, оплаты услуг представителей и расходы на уплату госпошлины.
Ответчица Элла решила представлять свои интересы в судебных заседаниях сама и попросила суд в иске отказать, обстоятельств проживания в квартире своего знакомого Вовы не оспаривала, однако указала, что он проживал в квартире и делал в ней ремонт, за более чем шесть месяцев он успел подключить стиральную машинку и установить счетчики. Каких либо доказательств согласования проживания в совместной долевой квартире своего знакомого с другим собственником не имеет.
Участковым уполномоченным УМВД по Центральному району Санкт-Петербурга было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, согласно которому в ходе проверки опрошен гражданин …, который пояснил, что квартиру снимает у женщины по имени Элла с ноября 2017 г. по договору аренды. Представителя истца также не пускали в спорную квартиру в связи с чем он обратился в правоохранительные органы.
Суд оценил представленные доказательства и пришёл к выводу, что доводы ответчицы указывающей на то, что её знакомый не нанимал указанную квартиру и не оплачивал ей плату за найм, проживал в квартире и делал там ремонт, опровергаются материалами дела, являются нелогичными и противоречат пояснениям данными арендатором Вовой правоохранительным органам.
Кроме того, суд полагает нелогичными пояснения ответчика о том, что за срок более чем шесть месяцев гражданин делающий ремонт смог только произвести работы, которые по трудозатратам составляют не более одного рабочего дня.
Статья 10 ГК РФ закрепляет презумпцию разумности действий участников гражданского оборота. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
При этом, юридически значимым обстоятельством является то, что ответчик распорядилась квартирой по своему усмотрению, при этом имея право распоряжаться только 1/4 долей однокомнатной квартиры, которая не выделена в натуре. При этом, ответчик заменила замки в квартиру, что препятствовало распоряжению имуществом истца. Согласования с другим собственником права на заселение в указанную квартиру арендаторов не предоставлено.
Согласно положениям ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно пункту 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Компенсация, предусмотренная данной статьей, является возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается.
При этом стороной ответчика не опровергнуты пояснения истца относительно чинения препятствий в пользовании квартирой, а стороной истца таковые доказательства представлены, что указывает на возможность удовлетворения требования истца в части взыскания компенсации за распоряжение его 3/4 доли в спорной квартире.
В данном случае, учитывая сложность дела, продолжительность рассмотрения дела, исходя из объема выполненной представителем заявителя работы в связи с рассмотрением гражданского дела, времени, затраченного на подготовку документов, суд приходит к выводу о том, что в пользу истца следует взыскать расходы на оплату услуг представителя, составлению отчёту об оценке, а также расходы по оплате государственной пошлины...
В сумме набежало что-то около двухсот тысяч рублей. И в итоге, после того, как служба судебных приставов добавила к выигранной нами сумме свои законные семь процентов и начала высчитывать деньги с зарплаты Эллы, она наконец то приняла правильное волевое решение и продала свою 1/4 долю своему дальнему родственнику Олегу…
