Жилплощадь, приобретенная в ипотеку, до полной выплаты кредита находится в залоге у банка – это страховка банка на случай проблем с платежеспособностью у заемщика. Но здесь надо понимать, что понятию залог и собственность – это не равнозначные понятия. Юридически квартира принадлежит вам, вы ее собственник – а, значит, имеете право распоряжаться ей. Однако статус залога несколько ограничивает свободу такого распоряжения.
О том, что можно и что нельзя делать с квартирой в ипотеке, мы поговорим ниже.
Ремонт.
Чтобы отремонтировать купленную квартиру на свой вкус, разрешения у банка спрашивать не придется. Покраска стен и оклейка обоев, замена плитки, установка натяжных потолков и т.д. вы вольны делать без дополнительных согласований.
Перепланировка.
Если вы, например, захотите не просто заменить межкомнатные двери, но и заодно расширить дверной проем, то это придется согласовывать с банком, так как перепланировка – это определенный риск для банка. В результате вмешательства в конструктив квартиры ее стоимость может снизиться – значит, если кредитору придется продавать залог, то он может не покрыть вырученной суммой всех своих убытков. Поэтому перепланировки должны согласовываться с банком.
абз.3 п.1 ст.23 Федерального закона № 102-ФЗ: “Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом”
Сдача в наем.
Общих запретов на такое использование залоговой квартиры нет – ст.346 ГК РФ позволяет зарабатывать на такой недвижимости. Но могут быть ограничения со стороны банка – так что внимательно читайте ипотечный договор до его подписания. Некоторые банки требуют как минимум согласования с ними сдачи залоговой квартиры в аренду.
Нарушение этого условия может обернуться различными санкциями для заемщика. В частности, кредитор может потребовать вернуть долг в ускоренном темпе – в противном случае квартира будет продана с торгов. Так что перед размещением предложения аренды убедитесь, что в условиях вашего ипотечного договора этому нет препятствий.
Общий принцип получения у банка разрешения на сдачу квартиры в наем следующий:
- получаем в страховой компании письменное согласие на покрытие возможных рисков;
- вместе с заявлением и договором аренды (придётся сделать его заранее) подаем соответствующее заявление в банк;
- получаем его ответ.
Если в ипотеке вы использовали материнский капитал, то придется получить еще и разрешение в органах опеки. С другими госсубсидиями ситуация аналогична.
В целом же мы рекомендуем в любом случае уведомить банк о намерении сдавать квартиру. Даже если в договоре это никак не ограничивается.
Продажа.
Продавать ипотечные квартиры можно. Но без согласия банка сделать это не удастся. Переход права собственность к новому лицу обязательно фиксируется в Росреестре – а здесь уже указано, что банк также имеет некоторые (залоговые) права на искомую квартиру. И без банковского одобрения Росреестр сделку точно не пропустит.
Дарение.
Здесь условия практически те же, что и при продаже. Да, подарить квартиру в ипотеке можно – но только с разрешения банка. К тому же получатель такого подарка автоматически принимает на себя обязанности по погашению ипотеки – значит, его кандидатура должна устроить банк.
Завещание.
Чтобы включить квартиру, обремененную ипотекой, в завещание, заручаться согласием кредитора не придется – это закреплено в п.3 ст.37 Федерального закона № 102-ФЗ. Причем в законе делается пометка, что любые ограничения этого права, которые банк может попытаться прописать в договоре, заведомо ничтожны.
Но здесь нужно понимать, что по наследству переходит не только недвижимость, но и обязанности по выплате остатка ипотеки. И принять первое, отказавшись от второго, наследник не сможет.
Прописывание третьих лиц.
По закону собственник может без ограничений прописывать в залоговой квартире ближайших родственников. В то же время в ипотечном договоре кредиторы нередко указывают, что заемщик обязан выписать всех посторонних лиц при невозможности выплатить долг. Довольно часто банки также требуют ставить их в известность о регистрации в квартире каждого дополнительного жильца.
Раздел при разводе.
В случае расторжения брака и квартира, и обязанности по выплате кредита за нее делятся как общее имущество.
Если вы купили квартиру единолично до брака, то здесь применяются другие меры. Если не был заключен брачный договор, то все детали раздела совместной недвижимости и связанных с ней обязательств следует прописать в нотариально заверенном соглашении. Однако для этого потребуется согласие кредитора – запросить его может любой из супругов.
Понравилась статья? Ставьте 👍 и подписывайтесь на канал Полезный юрист. Вас ждёт много полезной информации. Спасибо.