Предметом нашего рассмотрения сегодня будут верхний ценовой класс — недвижимость класса «премиум». Не будем здесь пытаться дать точную характеристику этому классу, тем более что между самими девелоперами нет единого мнения по этому поводу. По нашему мнению, есть четыре основных момента, обязательные для этой небольшой, но очень дорогой группы.
Локация
Локация для объектов высокого класса — едва ли не основной показатель, к которому строго подходят и девелоперы, и покупатели. Основные локации — это центр города, Васильевский остров, Петроградка, острова.
Уникальная архитектура
Проект дома должен иметь уникальную архитектуру, желательно от известного мастера. В современных домах элит-класса она должна быть вне времени — такой, чтобы оставаться актуальной и через 10, 20, 30 лет.
Отделка
Отделка мест общего пользования должна стилистически перекликаться с архитектурой, соответствуя высокому классу дома.
Статус
Ну и наконец, это опции, обеспечивающие статус жильцов. Это просторное лобби, желательно помещение детского клуба, лаундж-зона, переговорная, бар, фитнес-центр, помещения для досуга жителей и т. д.
Это не просто красивый двор, но и места для общения с единомышленниками, природа неподалеку, клуб для детей поблизости. Ну и, конечно, система умного дома сегодня тоже необходима.
По статистике, жилье подобного класса занимает не более 2-3% от всего рынка недвижимости в пересчете на метр и не более 10% в пересчете на рубли. Много это или мало?
По мнению экспертов, в целом спрос и предложение в этом сегменте сбалансированы, хотя в последнее время спрос на элитное жилье ощутимо вырос — в 2021 году его было продано в полтора раза больше, чем годом ранее. Возможен локальный дефицит и по конкретным местам.
Например, в Центральном районе сейчас новых элитных проектов и вовсе не появляется. Это связано со спецификой сохранения исторического центра города — в том числе, например, с запретом на снос зданий, построенных до 1917 года, даже если они не представляют культурной ценности или находятся в разрушенном состоянии.
В целом, по городу нехватка элитного жилья возникает из-за двух факторов. Во-первых, активный спрос частично «вымыл» хорошие предложения. А во-вторых, весной вывод новых проектов был приостановлен. Сохраняется и тенденция к сокращению земельного банка, что провоцирует локальный дефицит, особенно в Центральном районе.
На сегодняшний день, по мнению экспертов, недвижимости премиум-класса на рынке достаточно — особенно с учетом того, что оценивать ситуацию нужно не только по наличию, но и по спросу.
Каковы же тенденции развития «элитного» сегмента?
Отметим, что в последние годы расширяется география адресов объектов «премиум» класса, появляются проекты, которые строят за пределами центра.
Например, престижные проекты стали постепенно появляться в так называемом «сером поясе» города. Раньше там располагались промышленные предприятия, но их постепенно уводят за пределы расширившегося мегаполиса.
Также в ближайшее годы ожидается появление жилых комплексов премиум-класса в районе набережных Обводного канала и берегов Невы и Матисова острова.
Это расширение географии происходит очень осторожно, но даже в этом случае, окружение новых ЖК все равно обладает преимуществами: поблизости должны быть зеленые зоны, парки, пруды, а внутренняя среда комплекса будет отличаться продуманностью.
Также возможным вектором развития рынка элитной недвижимости в историческом центре в связи с недостатком свободных площадей девелоперы видят реконструкцию, особенно под лофт-апартаменты.
Центральный район выглядит наиболее лакомым, но в то же время и наиболее проблемным куском рынка. Для реконструкции необходимо пройти массу согласований, ломать голову над решением проблемы паркинга, инсоляции, которой в центре часто недостаточно.
Зачастую сами здания в центре не очень созвучны духу времени из-за неудачных планировочных решений и других технических ограничений, влияющих на качество современного продукта — дешевле и проще построить новый дом на пустом участке.
Поэтому реконструкция в центре может стать хорошим решением только для каких-то небольших локальных участков — дорогим, но очень удачным выходом. Однако, конечно, реконструкция будет составлять очень незначительный процент от общего количества новых квадратных метров даже в элитном сегменте.
А насколько привлекателен премиальный класс для инвестиций?
Сразу отметим, что элитное жилье крайне редко покупают для сдачи в аренду и с целью заработать простейшим образом: приобрести на стадии котлована, а потом продать дороже.
Инвестирующие в дорогое жилье руководствуются другими мотивами: они хотят сохранить деньги, уберечь их от инфляции и выбирают для этого надежный актив. Часть покупателей приобретает хорошее жильё на перспективу — но для себя. Топ-менеджеры, бывающие в нашем городе по делам, покупают небольшие квартиры, чтобы не снимать гостиницу, так называемое «пиджачное» жилье.
Однако жизнь часто преподносит сюрпризы. И неожиданно обнаружилось, что все покупки элитного жилья в 2020 году оказались еще и отличной инвестицией.
В 2021 году, сравнительно с 2020-м, в сегменте премиум-жилья квадратный метр подорожал на 29%, в бизнес-классе — на 37%, и хорошие проекты будут дорожать и дальше.
За первый квартал 2022 года стоимость предложения увеличилась и вырос средний чек. Во-первых, на рынок выходят более проработанные и интересные предложения. А во-вторых, увеличилась себестоимость строительных материалов. За пять месяцев этого года она выросла на 30%.
Кроме того, изменение процентной ставки тоже сказалось. Девелоперы работают через эскроу-счета, и проектное финансирование стало обходиться им дороже.
Эксперты рынка считают, что даже если снизится ключевая ставка, себестоимость жилья вряд ли уменьшится, а это значит, что дешеветь элитные квартиры в обозримой перспективе точно не будут. Зато они будут обрастать новыми качествами и опциями.
Рынок жилой недвижимости очень пластичен и всегда откликается на запросы покупателей — особенно когда покупатель готов платить.
Подводя итог, надо заметить, что интересные проекты в уникальных локациях всегда будут пользоваться спросом, а потребность людей в хороших квартирах не исчезнет никогда, а значит, они всегда будут востребованы.
—
АН «Домината» — превышая ожидания!
Честно и профессионально решим ваш жилищный вопрос. Поможем продать, купить, снять или сдать.
Наши контакты:
- Телефон: +7 812 622 19 69
- Сайт: http://dominata.spb.ru/
- ВКонтакте: https://vk.com/dominata_spb
- Telegram: https://t.me/dominata_spb
- Наш адрес: Академика Лебедева, 15/1 (Санкт-Петербург)