Скрытая комиссия риэлторов – ловкость рук и мошенничество
Скрытая комиссия – это денежная сумма, которую получает риэлтор в процессе оказания услуги без ведома и согласия своего клиента. За 20-летний срок существования рынка недвижимости в России это явление не было вытеснено или искоренено как пережиток стихийных 90-х годов. Соблазн получить больше денег иногда перевешивает все остальные аргументы, причем суммы скрытых комиссий могут быть значительными.
В любом случае, дополнительный гонорар по сделке риэлтор может получить либо с помощью агентства или брокера, который представляет вторую сторону, либо ставя условие выплаты комиссионных собственнику приобретаемой для клиента недвижимости.
Вариант первый. Агент-1 представляет продавца. Покупатель найден, но агент уговаривает своего клиента снизить цену, приводя разные аргументы касательно недостатков его квартиры или ситуации на рынке. Эту разницу Агент-1 желает получить в виде скрытой комиссии в Агентстве-2, которое представляет покупателя. Агентство-2 иногда соглашается на подобную сделку, если квартира устраивает их клиента и есть риск, что сделка в ином случае распадется.
Вариант второй. Агент-1 представляет покупателя. Найден объект, покупатель согласен на цену. Но его агент убеждает Агентство-2, представляющего продавца, снизить цену и выплатить ему разницу в виде скрытой комиссии. Если Агентство-2 откажется, то клиент Агента-1 будет искать другую недвижимость для покупки, где агентство окажется более сговорчивым. Более того, нацеленный на дополнительную прибыль агент в поисках недвижимости действует в своих интересах, а не в интересах клиента, и старается показывать только те объекты, где можно получить «скрытку». Агент продавца идет на подобную сделку с согласия своего клиента, которого устраивает цена на его объект даже с учетом выплаты скрытой комиссии.
Специалисты по недвижимости отмечают, что «агенты не показывают» клиентам объекты, где им отказались прикрывать скрытку. И что на выходе? Пока агент не найдет хоть что-нибудь, где ему скрытку прикроют – его клиент ничего не купит (не продаст)». Или другой пример: «продавцы, чтобы продать свой неликвид, прикрывают агентству покупателя более полумиллиона. Покупатель на цену покупки согласен. Продавец «унизился, утоптался и опустился» – тоже согласен. Фирма потирает ручки, получает оговоренную комиссию со своего покупателя плюс комиссию, официально, по договору, который принудили подписать, – с продавцов. По-моему, они слегка, на пол-ляма с лихом, обманули своего покупателя. Все счастливы».
Пример из практики. Продается коттедж в Истринском районе – в охраняемом поселке, нестандартной архитектуры, с большим количеством жилых комнат (12). Агент по согласованию с хозяином выставляет дом за 650 тыс. долл., но предупреждает его, что, скорее всего, придется торговаться в процессе продажи, ситуация на рынке не слишком благоприятная и дом нестандартный, для ограниченного числа покупателей. Продавец все понимает и согласен в конце концов на цену 600 тыс. долл., включая комиссионные своего риэлтора. Но агент другой фирмы приводит покупателя, которому как раз нужен дом в этом месте и именно такой планировки, так как у человека пять детей, домработница, няня, и ему нужно больше жилых комнат. Но этот дом – в числе нескольких выбранных вариантов. Риэлтор покупателя предлагает агенту продавца сделку: он уговаривает своего клиента на покупку именно этого дома и за цену 650 тыс. долл., но 25 тыс. долл. ему должен выплатить продавец в качестве комиссии, о которой покупатель знать не должен. Агент покупателя представлял известное в Москве агентство. Продавец, посчитав, что получает 625 тыс., а не 600, к которым он уже морально приготовился, обрадовался и охотно согласился.
Казалось бы, агенту продавца не в чем себя упрекнуть, он был открыт и честен со своим клиентом.
На самом деле речь может идти не только и нарушении этических норм, но и пособничестве мошенничеству.
Вариант третий. Бывает так, что квартиру продает сам хозяин, дает рекламу. Ему начинают звонить сотрудники агентств (в Москве такие звонки исходят из самых известных и крупных агентств) и говорят, что приведут покупателя (который уже есть, например, их клиент ищет альтернативу), но выберут его квартиру, если он заключит с агентством договор и выплатит комиссионные, за что они обещают наилучшим образом провести сделку, собрать все справки, провести денежные расчеты и т.д. Сначала собственнику кажется, что это звонят молодые агенты и таким образом пытаются уговорить его заключить договор на продажу квартиры, но потом сталкиваются с тем, что у некоторых агентов действительно есть потенциальный покупатель, однако они не слишком мотивированы приводить его в квартиру, где не будет заложен их интерес. Можно ли такой вариант отнести к скрытой комиссии или это деловая предприимчивость? На этот вопрос охотно мог бы ответить клиент фирмы, для которого подбирают квартиру и который не ожидает, что его риэлтор так настойчиво пытает заработать комиссионные и при покупке альтернативы. Оформление альтернативной квартиры входит в комплекс услуг, оказываемых клиенту фирмы при продаже его квартиры. Попытка получить гонорар с обеих сторон делается чаще без ведома клиента.
Статья взята из источника realty.dmir.ru