В Стокгольме реализуют проект развития города в бывших портовых и промышленных районах. На месте бывших складов и других промзон массово строят новое жильё. Строительство началось в 2011 году, и до 2025 года в шведской столице появятся 12 000 новых домов.
Проект получил название Норра Юргордштаден, и я отправился на северо-восточную окраину Стокгольма, чтобы увидеть, что он собой представляет.
В Стокгольме есть огромный индустриальный район Королевский морской порт – более 2 тыс. гектаров земли в 3,5 км от центра. В 2008 году власти решили развивать его и превратить район в экологически ориентированный, началось строительство домов и офисов. Это будет самодостаточный район с полной инфраструктурой. Всего планируется построить не менее 12 тыс. новых домов и создать 35 тыс. рабочих мест, 600 тыс. кв. метров будет отведено под коммерческую площадь.
Первые жилые дома начали строить в мае 2011 года, а в октябре 2012-го в район уже переехали первые семьи. Сейчас построено 5100 домов, из которых 500 предназначены для студентов.
Смешанное использование пространства позволит устранить мёртвые и тёмные зоны в ночные часы и повысит безопасность проживания. Часть старых построек будет отреставрирована и органично вписана в новую архитектуру.
30% энергии будет генерироваться возобновляемыми источниками. К 2030 году район полностью откажется от использования ископаемого топлива. Здесь будет развиваться велоинфраструктура, а также продвигаться проект совместного использования автомобилей. Общественный транспорт будет представлен метро, автобусами на биогазе и электрогибридами, паромами и трамваями.
01. Застройка в Норра Юргордштаден в основном средней этажности. Прежде всего обратите внимание на архитектуру! Каждый дом уникален, здесь невозможен вариант с "3-й улицей Строителей".
02. Гостевые парковки все платные и вынесены в проезды между кварталами. Для местных жителей есть подземные паркинги. Сами дворы, естественно, свободны от машин.
В мелких товариществах на дюжину-другую квартир парковка может быть бесплатной, когда за каждой квартирой зарезервировано собственное место. Однако такой коммунизм встречается не всегда. В крупных BRF очень часто парковка сдаётся жильцам в аренду, и цена сильно отличается в разных товариществах. Парковка очень даже запросто может оказаться в районе дополнительных 200-300 крон за место в месяц к вашей жировке, это около 1500-2000 руб. Также на территории иногда устраивают платные гостевые парковки с почасовой оплатой. Плату за гостевые парковки, равно как и штрафы, собирает специальный подрядчик – он имеет на то право, дарованное коммуной. Процент с этих сборов также идёт в качестве прибыли в кассу товарищества. За час гостевой парковки с вас могут собрать в районе 10 крон, 70 руб. А вот штраф уже запросто обойдётся в 400 крон – это уже под три тысячи рублей. Если видите, что какой-то мудак запарковался на газоне – смело звоните в парковочную службу. Процент со штрафа пойдёт в кассу товарищества, послужив благому делу.
03. Квартальная застройка позволяет избежать пустырей, здесь сразу сформирована улица, которая выглядит так, будто была в этом городе всегда. В случае с застройкой бывших колхозных полей отдельно стоящими панельными муравейниками такое невозможно. В наших гетто нет улиц, а огромные пространства между домами никак не используются.
04. Интересная идея организации бульвара. Рядом с обычными тротуарами здесь сделали деревянные, по которым можно гулять прямо через клумбы. Максимальный контакт с природой.
05. Мило. Но я бы добавил спинки к лавочкам. Обратите еще внимание, что для освещения тротуаров есть отдельные фонари, также применяются разные типы мощения.
06. Элементы благоустройства на разных улицах тоже отличаются. Здесь вот какие-то необычные приствольные решётки.
07. Напоминаю, что цвет в архитектуре – очень опасный приём. Он, конечно, может быть использован, но использовать его надо очень осторожно! Это как яркий макияж у женщины. Одно неловкое движение – и из коварной обольстительницы получается привокзальная шлюха. Но макияж – дело временное, его смыть можно. А вот с архитектурой так не получится. Одно неловкое движение – и всё, на многие годы мы получаем безвкусицу.
08. Здание может быть ярким, может быть вызывающе ярким и пёстрым. Но это в том случае, когда оно претендует на роль доминанты, яркого пятна в городе. И, опять же, когда это делает хороший архитектор, который может работать не только с формой, но и с цветом. Форма может быть без цвета, но цвет без хорошей формы существовать не может никак. Плохую архитектуру цветом не спасти. Панельные курятники, в какой цвет их не раскрашивай, всё равно останутся панельными курятниками.
09. У шведов с формой всё хорошо, поэтому получилось круто. Ну и сам цвет очень хорошо подобран. Замечу, что яркое вишнёвое здание всего одно на весь район.
10. Дома различаются не только архитектурой, но и материалами отделки фасадов. Этот дом, например, облицован глазированным кирпичом.
11. А этот – деревянной черепицей (гонтом). Посмотрите на современное жильё в России – у нас кроме дешёвых композитных панелей ничем дома не облицовывают.
12. Пути пешеходов и автомобилей не всегда должны пересекаться. В новом районе для пешеходов полностью обособленная инфраструктура.
13. Между дворами можно перемещаться по пешеходным дорожкам.
14. Весь мусоропровод в новых кварталах подземный, как в Финляндии. Жители отправляют отсортированные отходы в подземные трубы, где мусор автоматически пакуется в контейнеры и с помощью вакуума отправляется за пределы района. Это позволило отказаться от мусорных баков и грузовиков. Доступ к люку мусоропровода – только для жителей, по карточкам.
15. Вход в подъезд. В каждом доме – уникальный дизайн подъездов.
16. Историческое наследие сохраняют. Это один из старых газгольдеров в районе Йортхаген, который собираются переоборудовать в жилой дом.
17. Каждый двор уникален. Например, тут есть деревянная палуба и скульптуры тюленей.
18. Архитектура самая разная. Знаете, в чём секрет? Просто девелопер каждый дом даёт проектировать разным архитекторам!
19. Как правило, в хорошем районе встречается жильё разного типа. Есть таунхаусы, есть дома средней этажности, может быть и несколько высотных зданий. Это нестрашно. Страшно, когда вы берёте поле и застраиваете его панельными курятниками.
20. Дом отделан ржавым металлом, очень круто смотрится.
21. Велопарковка во дворе.
22. Так у шведов выглядит "контейнерная площадка". Чистота идеальная, поэтому мусороприёмники могут располагаться прямо в центре двора.
23. Ещё вариант двора
24. Ещё одна мусорная площадка – и снова идеальная чистота.
25. Вход в подъезд. В качестве козырька выступает балкон второго этажа. Все двери прозрачные.
26. Дворовая площадь
Российские дворы чаще всего не принадлежат жильцам. Либо они просто ничьи, либо у территории дома нет чётких границ, и непонятно, кто за что должен отвечать. Платит владелец квартиры в лучшем случае налог на недвижимость + коммуналку, не забывая пожаловаться на то, что приходится 200-300 рублей в месяц отчислять в Фонд капремонта. Сдаются квартиры чаще всего по серой схеме, без какой-либо уплаты налога государству, благодаря чему в домах поселяется непонятно кто.
В Швеции такое не прокатит. Дома там выглядят невероятно ухоженными, дворы не захвачены парковками, среди изумрудных газонов стоят перголы и площадки для гриля, все соседи друг друга знают, но... За всё надо платить, и платить немало.
В Швеции у земли обязательно есть хозяин. Невозможно купить квартиру в собственность, и не стать владельцем доли в "объединении собственников жилья", а именно так переводится слово bostadsrättsförening (BRF). Либо земля, на которой расположен многоквартирный дом, находится в собственности у компании, и тогда вы квартиру у этой компании арендуете, но не владеете ею; либо земля в собственности у BRF, и тогда вы неизбежно владеете долей в BRF. Речь только про многоквартирные дома, с виллами и рядными домами история местами слегка, а местами совершенно иная.
То есть купить квартиру как вещь в себе здесь нельзя, в нагрузку вы получите ответственность за свою долю в товариществе. Здесь невозможно саботировать общий ремонт, замену стояков и т.п. Участники товарищества отвечают за уборку снега, за вывоз мусора, за строительство на этом участке, за благоустройство и за парковки для автомобилей. И лично вы, если вам довелось купить квартиру. Да, я именно о вас, не отворачивайтесь. На BRF ложится вся забота о поиске подрядчиков, о получении разрешений на строительство и о финансировании всего этого. По сути, BRF – это такая единица местного самоуправления, со своей экономикой и своим уставом.
В уставе прописано, когда можно шуметь, где можно парковаться и в каком порядке проводится голосование за принятие решений. Вас могут принять в BRF, а могут и не принять. То есть вам могут тупо не продать квартиру по причине того, что коллектив вашу кандидатуру не одобрил. И, более того, вас могут и исключить из BRF, принудив тем самым продать квартиру. Например, если не уживётесь с соседями. Чад и угар кутежа? Завалили квартиру мусором? Без согласования повесили спутниковую антенну на застеклённый супротив правил BRF балкон? Будьте любезны, Rinkeby вон в том направлении, вам туда. Здоровья вам, счастья, держитесь там.
27. В каждом дворе стоят столы со скамейками и гриль.
28. Входная группа другого дома.
29. Стокгольмцы охотно передвигаются на велосипедах.
30. Хотя климат тут как в Питере.
31. Граница
32. Веранды первых этажей выходят прямо на улицу.
33. Велосипедист или человек в инвалидном кресле, или мама с коляской может заехать на тротуар с любой стороны. Здесь ещё интересное решение с "утопленным" благоустройством и металлическими мостами через него.
34. Со стороны улицы первые этажи заняты кафе и магазинами. Когда в Швеции, Норвегии, Финляндии, других развитых странах строят новый район, там обязательно рассчитывают, сколько новых рабочих мест позволит создать проект. Новые районы не бывают чисто "спальными", и это снижает уровень маятниковой миграции в городе.
35. Летняя веранда выглядит так. Никто не строит подиум, перегораживая тротуар.
36. Красивая скамейка. Спинка тут двигается, и можно сидеть с любой стороны.
37. Площадь
38.
39. Практически идеальный пешеходный переход. Почему у нас не делают таких?
40. Большая детская площадка находится не во дворе – она вынесена на край квартала, чтобы шум от детских игр не мешал людям.
41. Но вообще, по району немало разных площадок раскидано.
42.
43. На детской площадке тоже можно встретить гриль. Пока дети играют, родители жарят сосиски.
44. Хорошая идея: над песочницей есть навес, то есть тут можно играть и во время дождя.
45. Симпатичный пирс. И даже спасательный круг есть!
46. На пирсе тоже можно жарить мясо.
47. Вы будете шокированы, но это детский сад.
48. Кошмар какой-то! Какими вырастут дети, которых отдали воспитывать в такое здание?!
49. Мусоропровод может быть прямо рядом с велопарковкой. По нашим меркам он практически стерилен.
50. Ни клоунских цветов, ни дешёвого пластика... Как они там вообще выживают? Кстати, в качестве покрытия тут выступает грунт и песок, но он укреплён, сделан дренаж. Во время дождя тут нет грязи.
51. Вариант детского сада на первом этаже жилого дома.
52. Система сбора дождевой воды в резервуары
53. Когда резервуар переполняется, вода опять уходит в канализацию. Чтобы вода не испарялась, есть защитная сетка.
54. Водосточная труба уходит сразу в канализацию. Чтобы туда не попадали всякие камни и мусор, тут установлена специальная сетка, просеивающая поток.
55. Другой район. Основная застройка тоже средней этажности, но есть несколько высоких доминант. В этом ничего страшного нет.
56. Дома построили прямо на берегу пролива.
57.
58. Улица в новом квартале
59. Красивый чёрный дом. Надеюсь, наши застройщики когда-нибудь тоже перестанут бояться чёрного цвета. Опять же, один дом как доминанта вполне может существовать.
60.
61. Пространство между домами
62. Кварталы
63.
64.
65. Гараж для велосипедов
66. Терраса с лавочками и грилем
Цены:
3-комнатная квартира площадью 78 кв. метров продаётся за 37,8 млн рублей (484 000 рублей/кв. метр). Дом 2015-го года постройки, ежемесячная квартплата – 32 000 рублей.
В шведских кооперативах есть "годовые взносы" (årsavgifter), которые обычно измеряются в кронах на квадратный метр, но жильцы их видят как месячные взносы (månadsavgifter). Например, на квартиру в 75м² месячный платёж составит около 4000 крон в месяц, около 28 тысяч рублей. Туда входит вывоз мусора, вода, канализация, интернет и т.п. Туда НЕ входит электричество и страховка. Месячный взнос в 4000 крон для трёшки считается меньше среднего, чаще можно ожидать в районе 4500. В небольших товариществах оно может быть и 5000 и больше на трёшку (от 35 тысяч рублей), а в рядных домах (radhus, rivitalo) месячный взнос за квартиру – уже около 7000 крон, 50 тысяч рублей.
Двушка (50 кв. метров) стоит 28,6 млн рублей, за кв. метр выходит 573 000 рублей. В месяц за неё нужно платить 20 200 руб.
Трёшка (76 кв. метров) в доме 2012-го года продаётся за 45 миллионов рублей (в месяц на неё будет уходить 31,6 тысячи руб.).
За двушку (63 кв. метров) в доме 2013-го года просят 35,5 млн рублей (ежемесячная плата – 25,5 тысяч руб.).
Уровень доходов в Швеции существенно выше, чем в России, и там очень дешёвая ипотека – в среднем 3%, если есть залог. Однако недвижимость в Швеции считается дорогой даже по меркам Европы, и у шведов едва ли не самый высокий в ЕС уровень задолженности по ипотечным кредитам.