Многие родители желают обеспечить благополучие детей через покупку им недвижимости. В таких случаях сразу же возникает множество вопросов относительно того, как именно оформляются подобные сделки.
В статье мы рассмотрим тонкости процедуры покупки квартиры несовершеннолетнему ребенку, каким образом оформить покупку и что для этого потребуется.
Можно ли купить квартиру на несовершеннолетнего ребенка
Купить квартиру ребенку сегодня можно на законных основаниях. Однако распоряжаться жильем ребенок сможет только с 18 лет. До 14 лет все сделки по купле-продаже недвижимости оформляют законные представители ребенка. После 14 лет потребуется только письменное согласие родителей.
Помните о том, что закон строго запрещает сделки, когда родитель или близкий родственник продает свою недвижимость детям.
Плюсы и минусы покупки квартиры несовершеннолетним детям
Покупка жилья для несовершеннолетнего подразумевает как преимущества, так и недостатки. Перед совершением сделки необходимо тщательно взвесить все за и против.
Основные плюсы:
- Обеспечение ребенка собственным жильем по приемлемым ценам. Например, родители могут опасаться, что в будущем цены на недвижимость резко вырастут. И у них уже не будет возможности купить квартиру.
- Своеобразная страховка благополучия ребенка на случай развода родителей. Если начнется раздел имущества, квартиры, купленные детям, в любом случае останутся у них.
- Защита от кредитных организаций. Если родители залезут в долги, приставы не тронут недвижимость, которая оформлена на детей.
Что касается минусов, то здесь можно выделить сложность заключения сделки. Если будут допущены ошибки, на основе которых возникают подозрения об ущемлении прав детей, сделку в любой момент могут признать недействительной.
Другие минусы:
- Проблемы с продажей квартиры. Семье могут неожиданно потребоваться деньги. Однако квартиру, которая оформлена на ребенка, не так-то просто продать. Придется обивать пороги инстанций. Соответствующие разрешение нужно получить от органов опеки. Они потребуют, чтобы ребенку было куплено новое жилье.
- Сложности с легальной сдачей квартиры в аренду. Риелторы с неохотой работают с жилплощадями, которые оформлены на детей.
Как купить квартиру на ребенка до 14 лет
Покупка квартиры на ребенка до 14 лет предполагает, что он не может принимать участие в процедуре купли-продажи. Все операции (выбор жилья, оформление договора и т. п.) проводят законные представители: родители, усыновители, опекуны, представители интересов.
Важные правила:
- В самом договоре ребенок до 14 лет выступает в качестве покупателя через законного представителя. Совершенно не обязательно добиваться того, чтобы ребенок присутствовал при заключении сделки.
- Все действия выполняются законными представителями ребенка.
- Если сделку проводят родители, они должны предоставить свидетельство о рождении ребенка.
- Если сделку проводят опекуны или усыновители, также предоставляется решение суда об опеке или об усыновлении.
Особенности покупки квартиры детям от 14 до 18 лет
Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет предполагает, что в 14 лет у приобретателя есть гражданский паспорт. Таким образом, лицо наделяется относительной дееспособностью. Ребенок от 14 до 18 лет имеет право принимать участие в сделке.
Права ребенка от 14 до 18 лет:
- выбор жилья и просмотр объявлений;
- волеизъявление о приобретении квартиры;
- проверка документов продавца;
- возможность подписывать документы, связанные с куплей-продажей недвижимости.
Особый интерес вызывают пункты статьи 27 ГК РФ. Здесь говорится о том, что в 16 лет подросток может стать эмансипированным. Речь идет о том, что несовершеннолетнее лицо становится полностью дееспособным (так, как если бы ему было 18 лет). Если эмансипация состоялась, представителей для совершения сделки купли-продажи можно не привлекать. Эмансипированный ребенок сам в состоянии оформить любую документацию.
Важные правила:
- При заключении сделки подросток должен предоставить свой паспорт. В договор будут вноситься данные именно из этого документа.
- Все документы подписываются ребенком.
- Согласие законных представителей может быть внесено в сам договор купли-продажи. Также можно предоставить отдельный документ, который заверен нотариусом.
Изложенные правила действуют как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Разница лишь в том, что при приобретении жилья в новостройке заключается договор долевого участия, а не договор купли-продажи.
Какие документы нужны для оформления покупки квартиры на детей
Способы проверки документов продавца стандартные. Нужно убедиться, что личные данные в полной мере соответствуют тому, что внесено в договор купли-продажи. Внимания заслуживают ситуации, когда продавец состоит в браке. В этом случае понадобится разрешение на сделку, которое выдано супругом. Представленный документ обязательно заверяют у нотариуса. Также проверяются кадастровые и технические документы.
Что нужно проверить у продавца:
- Документ, подтверждающий право собственности. Это может быть договор о сделке, проведенной ранее, или же документ о наследовании или дарении жилища.
- Справки ЖКХ. Они необходимы для того, чтобы убедиться, что у продавца нет задолженности по коммунальным услугам.
- Выписка из домовой книги. Покупатель должен знать, кто именно прописан на жилплощади. Если есть прописанные жильцы, следует насторожиться. Такая жилплощадь может быть проблемной. Если дом старый, выписка из домовой книги должна быть расширенной.
- Кадастровая справка о том, что на квартире нет никаких арестов или других обременений.
- Технический паспорт из БТИ. Важно убедиться в том, что в приобретаемой квартире не проводилось никаких незаконных перепланировок. В противном случае в будущем у несовершеннолетнего могут возникнуть проблемы с контролирующими органами.
- Кадастровый паспорт на квартиру. Для совершения сделки купли-продажи кадастровый паспорт необязателен, однако из него можно получить много полезной информации: техническое состояние здания, точный адрес и т. п.
- Выписка из ЕГРН. Гарантия того, что право собственности зарегистрировано в Росреестре.
Если продаваемая жилплощадь была получена по наследству, следует проверить других наследников. Важно, чтобы на квартиру после ее продажи никто не претендовал. Если в свидетельстве о праве на наследство продавец указан единственным наследником, опасаться нечего. Если есть другие наследники, они должны оформить нотариально заверенный отказ от претензий на жилплощадь.
Что потребуется от покупателя:
- паспорт РФ;
- документы, которые подтверждают родство с ребенком (решение суда об усыновлении, свидетельство о рождении, решение суда об опеке или попечительстве).
Если сделка проводится через доверенное лицо, родители заверяют у нотариуса специальную доверенность на представительство интересов несовершеннолетнего лица. Такая доверенность оформляется даже на близких родственников (например, на бабушек, дедушек, сестер, братьев).
Нужно ли разрешение органов опеки и согласие родителей при покупке квартиры ребенку
Покупка недвижимости на несовершеннолетнего до 14 лет от лица законного представителя осуществляется по стандартной схеме. В этом случае необходимости в участии представителей органов опеки нет. Всю документацию будет подписывать законный представитель несовершеннолетнего ребенка.
Если ребенку от 14 до 18 лет, ему нужно только согласие родителей, опекунов или усыновителей. Органам опеки в таких сделках участвовать необязательно. Само согласие от родителей оформляется отдельной бумагой, которая заверяется у нотариуса. Согласие родителей также можно включить в текст договора купли-продажи.
Если ребенок эмансипирован или достиг 18-летия, разрешения со стороны родителей и органов опеки не нужны.
Договор купли-продажи квартиры на имя ребенка
Договор купли-продажи жилплощади на имя несовершеннолетнего лица составляется по типовому шаблону с некоторыми особенностями. Договор можно составить у нотариуса или вместе с риелтором или юристом, который специализируется на подобных вопросах. Лучше всего сразу обратиться к нотариусу. Его услуги будут стоить от 3 до 10 тыс. руб. в зависимости от региона. Подобные траты выглядят оправданными, поскольку после тщательной проверки нотариусом не возникнет никаких сомнений в юридической чистоте документа.
Что вносят в договор:
- Предмет сделки. В нашем случае это жилплощадь, которая переходит от одного гражданина к другому.
- Кадастровые и технические характеристики жилплощади.
- Стоимость жилплощади, а также вносимый аванс (если таковой предусматривается документом).
- Условия оплаты. Например, можно прописать, что деньги передаются через банковскую ячейку.
- Время вступления покупателя во владение жилплощадью. Здесь также следует расписать нюансы акта приема-передачи недвижимости.
- Права и обязанности участников сделки.
- Перечень форс-мажорных обстоятельств. В договоре детально расписывается, как будут вести себя стороны при тех или иных выходящих из ряда вон условиях.
- Ответственность участников сделки при нарушении пунктов договора. Можно установить определенные штрафные санкции. Также прописываются условия, когда договор признается недействительным.
- Дополнительные положения. Этот пункт вносится на основе отдельных пожеланий участников сделки.
- Паспортные данные участников сделки.
Договор должен быть составлен в 3 экземплярах. Если ребенку меньше 14 лет, в договоре купли-продажи он указывается следующим образом: «Покупатель в лице своего законного представителя….». Если ребенку больше 14 лет, в договоре он указан следующим образом: «Покупатель, действующий с согласия своих законных представителей…».
Образец договора покупки квартиры на несовершеннолетнего ребенка:
Когда ребенок сможет распоряжаться купленной квартирой
Распоряжаться купленной квартирой ребенок сможет в момент достижения 18 лет. До этого времени продавать жилплощадь или сдавать ее в аренду нельзя. В то же самое время никто не сможет лишить законного владельца права на имущество.
Если ребенок эмансипирован в 16 лет, он может распоряжаться своим жильем с этого возраста. Эмансипация наступает с согласия родителей после официального трудоустройства или заключения законного брака.
Действующее законодательство РФ предоставляет детям возможность становиться собственниками недвижимости с самого рождения. При покупке квартиры ребенку до 14 лет он не принимает участия в сделке. Дети от 14 до 18 лет имеют право участвовать в таких сделках. Главный минус покупки жилплощади для детей в том, что впоследствии, если возникнет нужда, ее будет сложно продать. Распоряжаться купленной квартирой ребенок сможет либо с 16 лет (в случае наступления эмансипации), либо с 18 лет.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.