Итак, продолжаем обсуждать, какие сделки гражданина-должника могут быть оспорены в банкротстве с целью возврата его имущества (в т.ч. проданной квартиры) для ее дальнейшей продажи и возврата долгов кредиторам:
1.3. Сделки, совершенные гражданином-должником в течение шести месяцев до подачи заявления о банкротстве. Здесь также важны определенные условия, при наличии которых сделку признают недействительной:
- сделка направлена на выплату уже имевшегося долга гражданином-должником конкретному кредитору, не беря в расчет остальных кредиторов;
- сделка привела к изменению очередности погашения долга отдельного кредитора, прописанной в Законе о банкротстве.
Кроме наличия одного из перечисленных двух условий необходимо, чтобы кредитору, в отношении которого была совершена сделка, было известно о том, что гражданин-должник уже неплатежеспособен. При этом в законе прямо указано, что предполагается, что кредитор знал об этом, если не доказано обратное.
Пример подобной сделки: гражданин продал свою квартиру, а деньги от продажи ее отдал какому-то одному своему кредитору при том, что кредиторов у него было на тот момент несколько.
1.4. Сделки, совершенные гражданином-должником после подачи заявления о банкротстве или в течение одного месяца до подачи заявления о банкротстве.
Необходимо, чтобы такая сделка удовлетворяла хотя бы одному из следующих условий:
- сделка направлена на выплату гражданином-должником уже имевшегося на момент сделки долга отдельному кредитору;
- сделка привела к изменению очередности погашения долга отдельного кредитора, прописанной в Законе о банкротстве;
- сделка привела к удовлетворению долга кредитору, срок погашения которого еще не наступил при наличии кредиторов с просроченными долгами;
- сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано предпочтение в погашении его долга, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности, установленной Законом о банкротстве;
Напоминаю, что порядок удовлетворения требований кредиторов в банкротстве установлен ст. 134 Закона о банкротстве и предполагается достаточно строгую очередность.
В качестве примера: должник продал свою квартиру и отдал долги, срок выплаты которых еще не наступил, допустим, досрочно погасил всю задолженность банку по какому-нибудь кредитному договору при том, что у него на тот момент уже был просроченный долг, например, по расчетам за купленный в рассрочку автомобиль.
По всем вышеуказанным сделкам оспаривание может осуществляться также и в отношении наследников должника, если оспариваемая квартира перешла им по наследству.
Из перечисленных мной правил признания сделок недействительными есть исключения. Так, даже при наличии всех требуемых по закону условий не может быть признана недействительной сделка с недвижимостью гражданина-должника, если:
1) такая сделка совершена на организованных торгах при наличии хотя бы одной заявки;
2) деньги от сделки по продаже недвижимости пошли на исполнение обязательство по кредитному договору или на уплату обязательных платежей при условии, что такая оплата не отличалось по срокам и размеру от предыдущих выплат по кредитному договору или выплат по законодательству РФ о налогах и сборах.
Итог: сделка по продаже недвижимости, удовлетворяющая перечисленным мной условиям, может быть признана недействительной в случае подачи в отношения гражданина - продавца квартиры заявления о банкротстве. Правом подачи искового заявления об оспаривании подобной сделки обладают как назначенный судом в финансовый управляющий, так и любой кредитор, включая налоговый орган.
Последствия признания сделки с недвижимостью недействительной в процедуре банкротства: покупателю квартиры деньги не вернут, он встанет в очередь вместе с другими кредиторами. Исходя из моего опыта, денег такому покупателю обычно не хватает, и он остается и без денег, и без квартиры…
Судебная практика по вопросу оспаривания сделок с недвижимостью.
Относительно оспаривания подозрительных сделок в банкротстве есть Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010 года
N 63. Данный Пленум еще раз подтверждает все критерии оспаривания сделок в банкротстве, которые я перечислил Вам выше. Не буду останавливаться на нем подробно, данный Пленум рассчитан больше на профессионалов в банкротстве. Единственное, что хочу отметить, что круг признаваемых недействительными в банкротстве сделок с недвижимостью очень разнообразен. Например, могут признаны недействительными сделки с недвижимостью, полученной по брачному договору (если оспорен сам брачный договор); если квартира была передана продавцу недвижимости по мировому соглашению (финансовый управляющий может оспорить условия мирового соглашения), либо если квартира оставлена за продавцом, как предмет залога.
Как исключить все эти риски покупателю недвижимости? Мои советы по данному вопросу читайте в статье «Дешевая квартира – неоправданный риск или выгодное вложение?»
Александр Лубянский, арбитражный управляющий
+7 921 998-01-87
Ещё больше информации здесь