Сделки с недвижимыми объектами лучше всего проводить с помощью риелтора. Эти специалисты прекрасно знают юридические тонкости, которые могут стать проблемой для неопытного человека.
В статье мы рассмотрим особенности договора на оказание риелторских услуг при сделках с недвижимостью, зачем он нужен, как правильно подготовить и заключить, необходимые документы, условия и порядок расторжения.
Что такое договор с риелтором при сделках с недвижимостью
Письменный договор с риелтором – гарантия того, что клиенту возместят убытки в случае форс-мажоров. Договор заключается в том случае, если клиент не в состоянии самостоятельно провести ту или иную процедуру с недвижимостью. Например, люди, которые мало знакомы с рынком, часто бывают не в состоянии найти покупателей для квартиры.
Договор с риелтором – это письменный документ, где прописаны обязанности сторон. Одна копия хранится у риелтора, другая – у клиента.
Что делает агент на основе договора:
- ищет покупателей;
- консультирует по поводу стоимости различных объектов недвижимости;
- формирует эффективную рекламную кампанию;
- проводит просмотры квартиры или дома;
- проводит переговоры с потенциальными покупателями;
- осуществляет проверку документации;
- сопровождает сделку;
- помогает при взаиморасчетах между продавцом и покупателем.
Нужно ли заключать договор с риелтором на оказание услуг
Договор между риелтором и клиентом не является обязательным условием. Однако сотрудничать без договора можно только в том случае, если клиент на все 100% доверяет специалисту. Речь идет о ситуациях, когда, к примеру, клиент и агент являются близкими друзьями.
В большинстве случаев договоры с риелторами все же заключаются. Это своеобразная страховка от возможных рисков.
Как правило, подобные договоры составляют сами риелторы. Поэтому перед подписью документ следует тщательно проверить. Специалист в любом случае будет руководствоваться своими интересами. Не исключено, что некоторые пункты клиенту не понравятся. До подписи в документ можно будет внести определенные изменения.
Виды договоров с риелтором по купле-продаже недвижимости
Риелторские договоры сегодня составляют юридические отделы риелторских агентств. Довольно часто используются шаблонные варианты, которые утверждены Российской Гильдией Риелторов.
Договор на оказание услуг
В документе прописывают перечень услуг и их стоимость. В качестве сторон выступают заказчик и исполнитель.
Основные пункты договора:
- Сведения об объекте недвижимости (адрес, площадь, стоимость и т. п.).
- Обязанности риелтора. Агент обязан заниматься оформлением документации, информировать заказчика о результатах работы, вести переговоры с покупателями, размещать объявления и т. п.
- Обязанности клиента. Клиент обязан предоставлять доверенности (если есть такая необходимость), сообщать актуальную информацию об объекте недвижимости, не мешает совершению сделки купли-продажи и т. п.
- Ответственность участников. Например, если риелтор потеряет какие-то документы, он восстанавливает их за свой счет.
- Размер вознаграждения риелтора. Как правило, это определенный процент от сделки.
- Условия для расторжения договора. Например, можно прописать, что если риелтор не находит покупателя для квартиры к определенному сроку, то договор расторгается.
Само собой разумеется, в договор вносятся все личные данные сторон: Ф. И. О., телефонные номера, ИНН, ОГРН и др.
Образец договора на оказание услуг:
Договор поручения
В соответствии с этим документом поверенный проводит юридические процедуры от имени доверителя (ст. 971 ГК РФ). Если договор предусматривает подачу документации на регистрацию, понадобится нотариальная доверенность. Если такого пункта нет, используется обычная письменная доверенность.
Что содержится в договоре поручения:
- Информация о сторонах, которые заключили договор.
- Информация об объекте недвижимости.
- Обязанности поверенного. Он обязан готовить документы, вести переговоры с покупателями, размещать объявления, получать авансы или задатки и др.
- Обязанности доверителя. Он обязан предоставлять всю необходимую документацию, подписывать доверенности, оплачивать услуги поверенного и др.
- Условия прекращения договора.
- Срок действия договора.
Образец договора поручения:
Эксклюзивный договор
Агентский договор между продавцом и риелтором довольно часто бывает эксклюзивным. Сегодня это самый популярный формат. Клиент выступает в качестве так называемого принципала. Причем его права являются ограниченными.
Принципал берет на себя обязательство не сотрудничать с другими компаниями и самозанятыми риелторами. Он также не может самостоятельно проводить рекламную кампанию, связанную с продажей или покупкой недвижимости.
Преимущества эксклюзивного договора:
- Такие документы очень удобны для риелторов, поэтому агенты сразу же включаются в работу. Квартиры на основе эксклюзивных договоров покупателям предлагаются в первую очередь.
- Сотрудничество сразу с несколькими риелторами может стать причиной проблем. Покупатели увидят, что на определенную квартиру слишком уж много рекламы. Возникнут подозрения, что жилплощадь является проблемной.
Минус эксклюзивного договора в том, что клиент слишком сильно ограничен в правах. Если риелтор выполняет работу недобросовестно, жилплощадь простаивает. При этом клиент ничего не может сделать до даты окончания договора.
Что содержится в эксклюзивном договоре:
- Сведения о квартире.
- Сведения о сторонах, которые заключили сделку.
- Предмет договора. Это перечень услуг, которые должен выполнить агент по недвижимости.
- Обязанности сторон. Здесь все стандартно: риелтор занимается поиском покупателей и показами квартиры, а клиент предоставляет необходимую документацию.
- Срок. Эксперты рекомендуют указывать минимальные сроки. Если риелтор работает плохо, клиент по истечении срока действия документа обращается к другому специалисту. Если риелтор работает хорошо, договор продлевается.
- Порядок расчетов.
- Условия расторжения.
Образец эксклюзивного договора с риелтором:
Договор на подбор недвижимости для покупателя
Такие договоры заключаются в тех случаях, когда какому-то лицу нужно найти недвижимость для последующего приобретения.
Основные пункты договора:
- Требования к недвижимости. Это один из самых важных пунктов. Здесь указывают желаемый район, этаж, тип дома, год постройки, количество комнат, площадь и др.
- Сроки оказания услуги.
- Обязанности исполнителя. Агент обязуется найти недвижимость, которая в полной мере соответствует требованиям покупателя.
- Обязанности заказчика. Заказчик обязуется своевременно осматривать варианты, которые ему предлагаются.
- Порядок взаиморасчетов.
- Ответственность сторон.
Образец договора на подбор недвижимости для покупателя:
Как правильно составить договор с риелтором
Договор с риелтором оформляется с учетом интересов обеих сторон. Узнайте в интернете, какие именно средние ставки риелторов актуальны для конкретного региона. На такие суммы и нужно ориентироваться. Сумма, которую берет риелтор за свою работу, может варьироваться от 3 до 6% от общей суммы сделки (в зависимости от региона России).
Как правило, договор на подпись приносит сам риелтор. Клиент должен внимательно изучить все предложенные ему бумаги. Изложение определенных пунктов документа мелким шрифтом – настораживающий фактор. Такие пункты нужно исследовать в первую очередь. В незаметных строчках нередко скрывается информация о скрытых комиссиях.
Фактическая цена квартиры должна соответствовать тому, что указано в договоре. Риелторы нередко завышают цены, чтобы разницу забрать себе. Также помните о том, что никакие документы нельзя подписывать задним числом.
Эксперты рекомендуют взять договор домой, чтобы изучить его в спокойной обстановке. Можно даже обратиться за помощью к юристам.
Порядок заключения договора с риелтором
Подобные договоры оформляются в простой письменной форме. Удостоверение нотариуса не является обязательным условием. Если риелтор работает от агентства, в договоре должна быть подпись руководителя компании.
Какие пункты должны быть в договоре с риелтором:
- Информация о сторонах договора. Речь идет о реквизитах организации, паспортных данных и др.
- Предмет договора. Подробно расписывается, чем именно будет заниматься риелтор.
- Обязанности сторон. Как правило, это предоставление консультаций и поиск покупателей или продавцов недвижимости. Клиент же обязуется вовремя предоставлять документы и вовремя оплачивать работу агента.
- Сроки исполнения. Эксперты рекомендуют не заключать договоры с риелторами на большие промежутки времени. Если потребуется, впоследствии документ можно будет продлить.
- Порядок расчетов. Здесь описывается, как именно проводится оплата услуг агента. Можно настоять на оплате наличными или на банковских переводах. Второй подход предпочтительнее. Если дело дойдет до суда, клиент с помощью справок из банка легко докажет, что оплата проводилась.
- Условия расторжения договора.
- Штрафы за неисполнение обязательств.
Необходимые документы
Пакет документации для заключения договора с риелтором небольшой.
Что понадобится:
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт;
- паспорт.
Как расторгнуть договор с риелтором
Согласно статье 782 ГК РФ клиент может отказаться от договора возмездного оказания услуг в одностороннем порядке, если покроет все расходы агента. При расторжении документа также важно руководствоваться соответствующими пунктами, которые в нем изложены.
Как можно расторгнуть договор:
- по обоюдному соглашению;
- в одностороннем порядке;
- через суд (если риелтор отказывается от расторжения документа).
Если есть законные основания для одностороннего расторжения договора, клиент отправляет в агентство письменный отказ с детальным изложением причин.
Популярные причины расторжения договоров:
- агент оказался некомпетентным специалистом;
- агент не соблюдает оговоренные ранее сроки;
- агент на протяжении долгого времени не может найти подходящий объект недвижимости;
- возникли подозрения в том, что агент проводит махинации с документацией.
Эксперты рекомендуют еще на стадии составления договора внести в него конкретный перечень причин, по которым документ расторгается в одностороннем порядке.
Договор с агентом недвижимости необходим для того, чтобы защититься от недобросовестных действий со стороны специалиста. Такие документы бывают следующих видов: на оказание услуг, эксклюзивный договор, договор поручения, договор на поиск недвижимости. При проверке договора особое внимание уделяется изложенным там суммам и пунктам, которые прописаны мелким шрифтом. Расторгнуть договор с риелтором можно в одностороннем порядке, по обоюдному соглашению или через суд.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.