Строительные компании далеко не всегда ведут себя добросовестно, поэтому покупатели квартир в новостройках нередко от них отказываются. Также бывают случаи, когда договор долевого участия разрывается по инициативе самого застройщика.
В статье мы рассмотрим особенности расторжения договора участия в долевом строительстве, причины, условия и порядок действий, сроки возврата денег.
Можно ли расторгнуть договор долевого участия
Договор долевого участия можно расторгнуть. Самое главное, чтобы при такой процедуре не нарушались нормы действующего законодательства.
Как можно расторгнуть ДДУ:
- в одностороннем порядке (процесс инициируется либо дольщиком, либо организацией-застройщиком);
- по соглашению сторон;
- в суде.
При расторжении договора все средства, которые вложил дольщик, должны быть ему возвращены. Подобные действия регистрируются через Росреестр. Это необходимо для того, чтобы избежать двойной продажи одной и той же жилплощади.
Законодательство о расторжении договора долевого участия
Договор долевого участия – специфический документ. Расторгнуть его можно исключительно по основаниям, которые изложены в статье 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Если дольщик изменил решение и не желает приобретать квартиру у конкретной организации, с которой уже заключен ДДУ, он может расторгнуть его на любой стадии строительного процесса. Причем это касается даже тех ситуаций, когда компания-застройщик в полной мере исполняет взятые на себя обязательства.
Компания-застройщик не может наказывать подобных отказников, поскольку такое требование противоречит стандартам, изложенным в статье 32 закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Отказаться от жилья в новостройке также можно через так называемую переуступку. Речь идет о ситуациях, когда права на жилплощадь получает третье лицо. Возврат денег отказнику осуществляется сразу после заключения новой сделки.
Вернуть деньги за квартиру у застройщика можно лишь до того, как подписан передаточный акт. Если дольщик подписал передаточный акт, обязательства участников договора считаются исполненными.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
Со стороны застройщиков договоры долевого участия расторгаются только по одному основанию – отказ дольщика вносить предусмотренные договором платежи.
Когда застройщик расторгает ДДУ:
- Дольщик просрочил платеж 2 месяца подряд. Актуально для ситуаций, когда есть согласованный календарь оплат, а также при разовом погашении суммы.
- Дольщик нарушал установленные сроки выплат свыше 3 раз в течение 12 месяцев.
В большинстве случаев застройщики не стремятся расторгать договоры. Даже при значительных нарушениях договора компания, скорее всего, даст дольщику время для погашения задолженности. То, как именно застройщик должен расторгать ДДУ, изложено в пункте 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Что говорит закон:
- При срывах срока оплаты компания-застройщик направляет дольщику специальное уведомление. Это документ, в котором изложена просьба погасить имеющуюся задолженность как можно быстрее.
- Если задолженность не погашена, ДДУ может быть расторгнут по истечении 30 суток после отправки предупреждения.
Если почта ввернула заказное письмо, которое отказались получать, то ДДУ, скорее всего, будет расторгнут.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
Чаще всего ДДУ расторгают именно дольщики. Многие компании-застройщики в РФ делают некачественное жилье. Поэтому высокая статистика расторжения ДДУ никого не должна удивлять.
Основания для расторжения ДДУ дольщиком:
- открыто конкурсное производство при одновременном проведении процедуры банкротства застройщика;
- наличие дефектов в самом здании или в отдельной квартире;
- отказ строительной организации устранять обнаруженные дефекты;
- просрочка передачи прав на жилплощадь более чем на 2 месяца.
Иногда для одностороннего расторжения ДДУ требуется решение суда.
Претензию дольщик должен отправить заказным письмом на юридический адрес строительной компании. Если офис недалеко, письмо можно принести застройщику лично. К письму желательно приложить опись. В этом документе перечислены все характеристики уведомления. Днем расторжения ДДУ является день направления претензии (ч. 4 ст. 9 закона № 214-ФЗ). С этого момента строительная компания должна вернуть требуемые финансовые средства в течение 20 дней.
Образец уведомления о расторжении ДДУ:
К решению расторгнуть договор ДДУ следует подходить с осторожностью. Иногда такие действия являются слишком рискованными для дольщика. Прежде всего нужно оценить платежеспособность строительной компании. Такие сведения можно узнать у юриста по долевому строительству. Если платежеспособность застройщика вызывает сомнения, деньги после расторжения ДДУ он может и не получить. В этом случае имеет смысл дождаться завершения строительства, особенно если новостройка уже практически готова к сдаче. Нередки ситуации, когда строительные компании заканчивали проблемные стройки благодаря поддержке местных властей или с помощью средств фонда ЕИСЖС.
Расторжение ДДУ по соглашению сторон
Если обе стороны согласны на расторжение ДДУ, такая процедура в большинстве случаев проходит очень быстро, без лишних проблем.
Возможный алгоритм действий:
- Сторона-инициатор отправляет письменное уведомление другой стороне. В уведомлении излагаются причины, по которым ДДУ лучше расторгнуть.
- Если вторая сторона согласна с доводами, назначается встреча, во время которой заключается специальное соглашение.
- ДДУ расторгают на основе составленного соглашения.
- Стороны согласуют порядок возврата денег.
- Соглашение регистрируют в Росреестре. Если отказаться от процедуры регистрации, юридической силы у документа не будет.
Основания для расторжения ДДУ через суд
Иногда ДДУ можно расторгнуть только в судебном порядке. Об этом сказано в пункте 1.1. статьи 9 ФЗ № 214-ФЗ.
Когда ДДУ расторгают через суд:
- Процесс строительства заморожен на неопределенный срок.
- В проектную документацию жилого здания были внесены значительные изменения. Застройщик должен вновь проводить утверждение всех показателей строительства, которые отличаются от изначальных параметров. Если внесенные коррективы затронули интересы дольщика, он вправе требовать расторжения ДДУ.
- Строительная компания не возвращает финансовые средства после нарушения условий ДДУ.
- У нежилых помещений в новостройке изменилось назначение.
Законодательство не дает исчерпывающий список причин, по которым можно обратиться в суд. Дольщики вправе обращаться в судебные инстанции на основе любых условий, которые изложены в заключенном ранее договоре.
Алгоритм действий при разрыве ДДУ через суд:
- Строительной компании отправляется уведомление о том, что ДДУ должен быть расторгнут в одностороннем порядке.
- Определение цены иска. Ключевые показатели: стоимость жилплощади, процент за срыв сроков возврата финансов, процент за использование финансов, компенсация морального вреда.
- Отправка копии иска строительной компании.
Пакет документов для обращения в суд обширен. На его сбор придется потратить много времени и сил.
Какие документы понадобятся:
- Копия ДДУ.
- Документация, которая подтверждает, что финансовые средства вносились на эскроу-счет. Придется взять соответствующие выписки из банка.
- Копия претензии для строительной компании. Если отправка осуществлялась заказным письмом, прилагается почтовое уведомление о том, что письмо было получено адресатом. Если претензия передавалась из рук в руки, застройщик должен был выдать входящий номер и дату регистрации.
- Ответ строительной компании на претензию (если такой в принципе имеется).
- Документация, которая подтверждает требования дольщика. Например, это может быть документ, составленный независимой экспертной комиссией. Комиссия должна подтвердить в документе, что дом построен с существенными дефектами.
- Расчет процентов за пользование финансовыми средствами дольщика.
- Квитанция об уплате государственной пошлины. Пошлина уплачивается, если цена иска более 1 млн руб.
Если суд встал на сторону истца, ДДУ считается расторгнутым.
Регистрация расторжения договора долевого участия
Финансовые средства дольщику вернут только после того, как расторжение ДДУ будет зарегистрировано. Соответствующие изменения вносятся в ЕГРН. Для регистрации расторжения ДДУ обращаются в отделение Росреестра или в МФЦ.
Документы для регистрации:
- паспорт заявителя;
- заявление о том, что в ЕГРН должна быть внесена запись о расторжении ДДУ;
- копия уведомления о расторжении ДДУ для застройщика;
- почтовые квитанции, подтверждающие, что уведомление застройщику было отправлено;
- договор долевого строительства;
- квитанция об уплате госпошлины.
Регистрация расторжения ДДУ стоит 350 руб. Уплатить пошлину можно прямо в офисе МФЦ в специальном терминале. Если ДДУ расторгнут в суде, в МФЦ подают копию решения суда. Сотрудник МФЦ после приема всех необходимых бумаг сообщит время, когда документацию можно будет забрать.
Если застройщик подал встречный иск, в регистрации расторжения ДДУ могут отказать. В этом случае процедуру регистрации приостановят на определенный срок. При таких обстоятельствах придется дожидаться окончательного решения суда.
Возврат денег при расторжении ДДУ
Взыскивать деньги со строительных компаний очень тяжело. Особенно если компания в ближайшее время собирается признать себя банкротом. Лучше всего заручиться поддержкой опытных юристов.
Достаточно часто случаются срывы сроков сдачи новостроек. Как правило, строительные компании при таких обстоятельствах рассылают всем участникам долевого строительства уведомления о переносе даты. Дольщикам предлагают подписать дополнительное соглашение.
Эксперты рекомендуют не соглашаться на такие условия, поскольку, по закону, дольщики не обязаны это делать. Если соглашение не подписано, ДДУ можно расторгнуть по причине срыва сроков.
Как вернуть деньги:
- мирные переговоры со строительной компанией;
- суды общей юрисдикции;
- арбитражный суд.
Если деньги взыскиваются в одностороннем порядке, их должны вернуть в течение 20 дней со дня расторжения договора. Если деньги взыскиваются через суд, их возвращают в течение 10 дней со дня вступления судебного решения в силу. Застройщик также должен выплатить проценты за использование финансовых средств дольщика. Проценты начинают начисляться в день уплаты финансов дольщиком. Начисление заканчивается в день возврата всех средств.
Действующее законодательство РФ разрешает расторгать договоры долевого участия. Это можно сделать как по инициативе дольщика, так и по инициативе застройщика. Также ДДУ может быть расторгнут по соглашению сторон. Важно помнить, что расторжение ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. Если застройщик отказывается возвращать деньги, их нужно взыскивать через суд.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.