У наших людей одно время был популярен способ покупки недвижимости за границей под низкий ипотечный кредит. Квартиру сдаешь через airbnb, получаешь деньги, выплачиваешь ипотеку, даже получаешь немного прибыли себе в карман. И через несколько лет у тебя есть недвижимость в Европе (которую ты сдаешь и получаешь уже полную прибыль), а ты при этом ничего не потратил. Заманчиво, не правда ли?
В Европе действительно, очень низкий ипотечный кредит. Гораздо ниже, чем у нас в России. Потому что процентная ставка низкая.
А при какой ставке по ипотеке у нас в России можно провернуть такое же?
Изначальные условия
- Для покупки в ипотеку возьмем вторичку с ремонтом и по возможности с мебелью. Нам же нужно сразу сдавать ее в аренду.
- Сумму ипотечного кредита возьмем до 9 млн. рублей. Это нормальный минимум на однокомнатную квартиру с нормальным квадратным метром (от 30 кв. м.).
- Стоимость аренды будем смотреть в том же районе, где будем покупать квартиру.
- Смотреть будем строго в Москве.
- Нам потребуется первоначальный взнос. Такие условия любого ипотечного кредита. В европейских схемах тоже присутствовал первоначальный взнос. Его размер определит сам банк, посмотрим на эту цифру позже.
- У нас будут идеальные условия сдачи квартиру в аренду. Квартира всегда арендуется без простоев.
- Все будем считать приблизительно. Мы не претендуем на высокую точность расчетов. Данная статья написана исключительно ради любопытства и не учитывает множество различных факторов.
Ищем квартиру для покупки
Ищем квартиру на циан, вводя нужные параметры. До 9 млн. рублей, однокомнатная квартира, площадь от 30 кв. м.
Находим в Даниловском районе Москвы вот такую квартиру.
https://www.cian.ru/sale/flat/267203841/
Возможно, легкий ремонт бы, все таки, не помешал.
Сколько будет стоить сдавать квартиру в этом районе?
Без труда находим однокомнатную квартиру в аренду в соседнем доме.
https://www.cian.ru/rent/flat/268555703/
Ремонт выглядит чуть лучше, чем ту, которую мы приметили покупать. Но мы с вами условились, что не будем вдаваться в детали и будет все считать примерно.
Владельцы сдают эту квартиру за 45 тыс. рублей в месяц.
Сориентируемся, по следующим ценам:
- 45 тыс. рублей в месяц – было бы отлично
- 40 тыс. рублей в месяц – тоже можно, желающих будет больше.
- 35 тыс. рублей в месяц – должны постоянно интересоваться за такую цену. Это важно. Чтобы не получилось так, что квартира будет простаивать, пока ищется новый арендатор.
- 30 тыс. рублей в месяц – полагаем, оторвут с руками.
Какой процент ипотеки подойдет под нашу схему?
Так получилось, что низкий процент ипотеки сейчас есть в ипотечном калькуляторе, Сбербанка, например. https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/ipotechniy-kalkulyator
Там есть «Дальневосточная ипотека от 1,7%». Возьмем ее для расчетов.
Получим примерно следующие цифры:
Ежемесячный платеж по ипотеке: 33 276 рублей. Как раз подходит под категорию "должны постоянно интересоваться за такую цену".
Процентная ставка: 3% - наш ответ на вопрос. Естественно, если она будет ниже, будет проще.
Необходимый доход: 46 586 рублей.
Первоначальный взнос: 3 млн. рублей.
Срок кредита: 20 лет.
За какое время мы окупим все расходы?
Основной кредит 6 млн. рублей нам уже посчитали – 20 лет. А если считать, что первоначальный взнос это тоже расходы, получаем:
3 000 000 рублей / 35 000 рублей = 86 месяцев (округлили). Или 7 лет и 2 месяца.
Итого. Чтобы полностью приобрести жилье, выплачивая ипотеку через сдачу ее в аренду, нам потребуется 37 лет и 2 месяца. Мы полностью возместим себе все затраты и у нас еще будет недвижимость в Москве.