Если арендатор планирует снимать квартиру на протяжении долгого времени, он может выкупить ее с согласия продавца. Чтобы арендодатель не терял ежемесячные поступления от сдачи квартиры, а также был уверенным в том, что покупка в дальнейшем состоится, можно заключить договор аренды квартиры с последующим выкупом.
В статье мы рассмотрим, что значит аренда недвижимости с правом приобретения, в чем целесообразность сделки, виды недвижимости для аренды, порядок составления договора и его расторжения, есть ли риски для участников.
Что такое аренда с последующим правом выкупа
Аренда жилья с последующим правом выкупа – это, по сути, объединение договора аренды с договором купли-продажи. Другими словами, арендатор постепенно погашает сумму выкупа и при этом живет на арендованной жилплощади. По окончании договора арендатор становится полноправным владельцем жилья.
От обычного договора купли-продажи такие договоры отличаются тем, что арендатору, помимо погашения суммы выкупа, также нужно регулярно вносить арендную плату. Это изложено в ст. 554 и ст. 555 Гражданского кодекса РФ.
В каких случаях стоит арендовать квартиру с дальнейшим выкупом
Сразу же следует указать на то, что аренда под выкуп не очень удобна для продавца. А все потому, что он не может пользоваться квартирой, хотя по факту она является его собственностью. В жизни в любой момент могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Например, продавец может развестись с женой и лишиться своей основной квартиры. В этом случае при заключенном договоре аренды с дальнейшим выкупом выгнать арендатора за пару дней он не сможет.
Как правило, продавцы решаются на реализацию описываемой схемы в случаях, когда квартира плохо продается. Например, она может находиться в плохом районе. Практика также знает случаи, когда продавцы соглашались на аренду под выкуп из желания помочь другу или родственнику.
Арендатор находится в более выгодном положении. Если жилье в полной мере устраивает арендатора, он может нацелиться на его приобретение. Само собой, перед заключением такого договора нужно тщательно проанализировать все возможные риски.
Когда аренда под выкуп актуальна:
- Нет денег на покупку жилья. При этом ипотеку брать не хочется, поскольку там высокие проценты.
- Арендатор четко уверен, что он на десятилетия останется жить в конкретном городе, в конкретном районе. Например, бывают случаи, когда крупные заводы заключают со специалистами долговременные трудовые контракты. Если такой арендатор нашел удобную квартиру недалеко от завода, он будет жить здесь на протяжении долгих лет.
Какую недвижимость можно взять в аренду с выкупом
Согласно действующему законодательству, аренда с выкупом может касаться не только жилплощадей в многоквартирных домах. Приобретать таким образом можно даже не только жилье.
Что можно купить:
- квартиры;
- дома;
- дачи;
- всевозможные технические приспособления (например, дорогостоящие станки);
- наземный транспорт;
- водный транспорт.
Аренда земельных участков с выкупом тоже допускается, однако такие участки не должны находиться в заповедных зонах, зонах водного хозяйства, на территориях общего пользования.
Преимущества и недостатки аренды жилья с выкупом
Многие люди спрашивают: зачем вообще заниматься такими сложностями, если можно просто взять ипотеку? Суть в том, что для ипотеки нужен первоначальный взнос, а он довольно большой. Кроме того, потенциального заемщика могут не одобрить кредитные организации.
Основные преимущества сделки:
- Представленный способ гораздо дешевле ипотеки, поскольку не нужно выплачивать проценты.
- Арендатор может пользоваться жилплощадью сразу же после заключения договора.
- Если с течением времени арендатор понимает, что совершил ошибку, он может быстро разорвать договор. При этом не будет никаких штрафов. Владелец квартиры будет обязан выплатить все средства, которые арендатор отдал ранее в счет погашения выкупной суммы.
Среди недостатков можно выделить то, что представленные схемы в РФ встречаются крайне редко. А это означает, что юристы мало знакомы с подобной практикой. При возникновении споров судебные заседания будут длиться очень долго.
Другие недостатки:
- Небольшой выбор квартир. Аренда под выкуп подходит далеко не всем продавцам. И это понятно, поскольку каждому хочется продать лишнее жилье как можно быстрее. Растягивать процесс на годы нет никакого смысла, ведь рыночные цены на недвижимость постоянно меняются.
- Арендатор во время действия договора не является собственником. В этом существенное отличие схемы от ипотеки, когда лицо, взявшее ипотечный кредит, сразу же становится полноправным владельцем жилья. В ипотечной квартире можно зарегистрировать себя и своих родственников. В арендованной квартире это сделать не получится.
Как составить договор аренды жилья с последующим выкупом
Аренда жилплощади с последующим выкупом реализуется на основе специального договора. В нем определяют срок действия, размер ежемесячной арендной платы, размер ежемесячной выкупной платы, размер полной стоимости жилплощади, порядок выплат, сроки выплат.
Ежемесячную выплату аренды и выкупа в договоре можно объединить. Например, ежемесячная аренда квартиры составляет 10 тыс. руб., а ежемесячный взнос за выкуп – 20 тыс. руб. В результате в договоре указывается, что арендатор каждый месяц переводит продавцу 30 тыс. руб.
Какие документы понадобятся:
- удостоверения личностей;
- кадастровые документы на объект недвижимости;
- правоустанавливающие документы;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- выписка со сведениями о том, кто именно прописан на продаваемой жилплощади.
Какого-то типового шаблона у описываемых договоров нет, поскольку на территории РФ они крайне редки. Документ можно составить в произвольной форме. Самое главное, чтобы пункты не вступали в противоречие с требованиями действующего законодательства страны. Например, согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ, объект аренды переходит к арендатору при условии выплаты полной стоимости жилплощади.
Что включает договор аренды под выкуп:
- Преамбула. Здесь сообщается о месте и времени заключения договора. Также подаются сведения, касающиеся сторон сделки.
- Предмет договора. Это количество комнат, площадь жилья, адрес, правоустанавливающие документы, полная выкупная стоимость.
- Права и обязанности участников сделки. Здесь указывают, что арендатор должен содержать квартиру в чистоте, не допускать конфликтных ситуаций с соседями, использовать объект исключительно по назначению.
- Ответственность сторон. Например, можно прописать, какие санкции накладываются на арендатора в случае просрочки платежей.
- Итоговая стоимость недвижимости.
- Сведения о том, что у арендатора есть право выкупить объект недвижимости. Если такого условия не будет, договор признают недействительным.
- Размер ежемесячных выплат, их порядок.
- Условие, при котором квартира переходит в стоимость арендатора.
- Форс-мажорные обстоятельства.
- Срок действия договора.
- Условия расторжения договора.
- Подписи сторон сделки.
По желанию продавца в документ можно включить информацию о пересчете платежей на основе естественной инфляции. Оплату рекомендуется проводить через какую-нибудь кредитную организацию, а не наличными средствами. Фиксация выплат поможет избежать разногласий в будущем.
Образец договора аренды жилья с последующим выкупом:
Нужно ли регистрировать договор аренды с выкупом
Договор аренды недвижимости с выкупом следует зарегистрировать в Росреестре. Это делается два раза: для регистрации обременения объекта и регистрации перехода прав собственности. Если договор заключается на срок менее 12 месяцев, его регистрировать не нужно (крайне редкий случай). Нотариального заверения документа не требуется, однако если стороны пожелают, можно обратиться и к нотариусу.
Что нужно для регистрации обременения:
- Необходимо подготовить договор аренды жилья с последующим выкупом в 3 экземплярах.
- Также подготавливаются паспорта участников сделки, выписка из ЕГРН, правоустанавливающая документация, справка об уплате государственной пошлины.
- Затем стороны записываются на прием в МФЦ и проводят процедуру регистрации.
- В указанный в МФЦ срок можно получить выписку на жилплощадь с обременением. По закону, срок подготовки таких документов в МФЦ должен занимать 9 дней. Однако, как правило, сроки затягиваются. Не исключено, что придется ждать до 18 дней.
Когда стоимость квартиры будет выплачена, стороны снова отправляются в МФЦ. Это нужно для регистрации передачи прав собственности.
Расторжение договора съема квартиры с правом его приобретения
Условия расторжения детально прописываются в самом документе еще до подписей сторон. Как правило, это несоблюдение обязанностей. Например, регулярные просрочки оплаты, проблемы с соседями ввиду неподобающего поведения арендатора, самовольная перепланировка жилья и т. п. Если какие-то пункты не были внесены, добиться расторжения договора можно через судебные инстанции.
Когда можно обратиться в суд:
- наниматель наносит ущерб имуществу;
- наниматель не вносил оплату аренды более 2 раз;
- наниматель является злостным нарушителем важных условий договора.
Иногда желание разорвать договор исходит от самого нанимателя. Самая популярная причина – потеря платежеспособности. Все это также нужно тщательно прописывать в договоре. Если все сделано грамотно, арендодатель при разрыве соглашения должен вернуть средства, выплаченные за выкуп.
Риски при сдаче жилья с возможностью выкупа
Долгосрочная аренда дома или квартиры с правом выкупа предполагает определенные угрозы для обеих сторон. Это особенно актуально для ситуаций, когда договоры составляются без помощи опытных юристов.
Возможные риски:
- Арендатор может так и не стать собственником квартиры. Жизненные обстоятельства могут сложиться так, что продавец в последний момент передумает продавать жилплощадь. Он просто вернет деньги арендатору и тем самым расторгнет договор. При таких условиях арендатор теряет много времени и нервов, ведь он исправно вносил платежи на протяжении долгих лет, вкладывался в улучшение состояния жилплощади. Причем мы рассмотрели самый удачный вариант, когда деньги возвращаются сразу. Важно понимать, что передача денег может затянуться на долгие месяцы, ведь часть из них продавец, скорее всего, потратил. Придется постоянно обивать пороги судебных инстанций, а также вести регулярный диалог с судебными приставами.
- Не исключено, что приобретаемая квартира не совсем чистая в юридическом плане. Проверять все это придется самостоятельно. Вдруг где-то на полпути выяснится, что на долю в квартире претендует какой-нибудь наследник? Таких проколов лучше не допускать. Если же речь идет об ипотеке, то юридическую чистоту жилплощади проверяет банк (а это гораздо надежнее).
- Если в договор вписан пункт корректировки итоговой цены с учетом инфляции, стоимость квартиры будет постоянно повышаться.
При аренде с последующим выкупом арендатор вносит арендную плату, а также погашает сумму выкупа. Он имеет право жить в квартире сразу же после заключения соответствующего договора. Главное преимущество сделки – отсутствие первоначального взноса и процентов. Сам договор составляется в произвольной форме с учетом требований действующего законодательства РФ. В документе, помимо прочего, прописывают условия расторжения. Расторгнуть договор можно также в судебном порядке.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.