Добрый вечер, уважаемые зрители моего канала. Давайте сегодня обсудим тему эскроу счетов и что из этого вышло. Кому выгодно чтобы она существовала в таком виде и каковы риски потери денег на эскроу счёте? С введением эскроу счетов прошло уже время и можно сделать определенные выводы: для дольщика здесь все понятно, денежные средства находятся на счете в банке и пока застройщик не построит дом, деньги будут гарантировано находиться в банке, если застройщик по каким-то причинам объект не сдал, то покупатель этой не построенной недвижимости может вернуть деньги обратно. Единственный минус для дольщика, если объект недвижимости привлекался с использованием заёмных средств, то проценты по ипотеке, которые он заплатил банку, ему никто не вернёт. Что касается самих застройщиков, то здесь ситуация с эскроу счетами не такая радужная, дом в среднем строиться 2-3 года, начиная от подготовки всей разрешительной документации на строительство до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Когда принимался этот закон, про инфляцию законодатели немного забыли и сегодня та сумма, которая привлечена на эскроу счёт по конкретному дому от продажи квартир и та сумма, которую застройщик получит, после того как он сдаст объект не совсем одно и тоже. Для примера, сегодня на дворе, например 2019 год, себестоимость постройки этого дома 100 млн рублей, застройщик закладывает свою прибыль и на эскроу счету от продажи квартир задепонирована сумма пусть 120 млн рублей. Проходит три года и себестоимость постройки такого же дома уже составляет, например 150 млн с учётом подорожания строительства, инфляция за три года составила 50%(для примера). И что получается, застройщик забирая свои обесцененные средства, на которые он не может построить новый аналогичный дом, так как себестоимость постройки выросла на половину. Вопрос, на какие средства он должен строить новый дом, если через три года на него не хватает средств. Здесь появляются риски ухода застройщиков с рынка, так как бизнес не рентабельный, плюс земля, на которой они планируют возводить новый 🏠, тоже существенно выросла в цене. Выводы делайте сами. В этой связи какие-то большие скидки застройщики не могут сделать, так как будут просто фиксировать убытки на будущее. В этой схеме лучше всего себя чувствуют банки, средства дольщиков миллиардами аккумулируют на своих счетах и ничего за это не платят и по сути за счёт этих средств осуществляется проектное финансирование самих же застройщиков. Это промежуточное звено в виде банка намного увеличило затраты застройщиков и риски банкротства этих же застройщиков. Такая схема с практической точки зрения себя не зарекомендовала, так как строительство благодаря этому становится убыточным. Вследствие такой убыточной схемы появляются заявления о частичном раскрытии счетов, в чем тогда гарантия для дольщика, если например частично средства застройщику передали, а дом например не построен. И опять ситуация возникает с обманутым дольщиком. Заморозка средств на 2-3 года - это по сути заморозка оборотных средств компании, где деньги не только не работают, но и приносят огромные убытки. И напоследок, если обанкротился банк, где находились средства на эскроу счетах, опять кому что будет компенсироваться, вопрос большой и в каком размере? Резюмируя все выше сказанное схема с эскроу счетами будет либо доработана, учитывая интересы всех трёх сторон: дольщик, застройщик и банк, либо со временем будет вообще отменена. В статье отражена личная позиция автора по данному вопросу. Если статья вам показалась полезной, подписывайтесь на канал и ставьте лайк, до новых встреч.
Добрый вечер, уважаемые зрители моего канала. Давайте сегодня обсудим тему эскроу счетов и что из этого вышло. Кому выгодно чтобы она существовала в таком виде и каковы риски потери денег на эскроу счёте? С введением эскроу счетов прошло уже время и можно сделать определенные выводы: для дольщика здесь все понятно, денежные средства находятся на счете в банке и пока застройщик не построит дом, деньги будут гарантировано находиться в банке, если застройщик по каким-то причинам объект не сдал, то покупатель этой не построенной недвижимости может вернуть деньги обратно. Единственный минус для дольщика, если объект недвижимости привлекался с использованием заёмных средств, то проценты по ипотеке, которые он заплатил банку, ему никто не вернёт. Что касается самих застройщиков, то здесь ситуация с эскроу счетами не такая радужная, дом в среднем строиться 2-3 года, начиная от подготовки всей разрешительной документации на строительство до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Когда принимался этот закон, про инфляцию законодатели немного забыли и сегодня та сумма, которая привлечена на эскроу счёт по конкретному дому от продажи квартир и та сумма, которую застройщик получит, после того как он сдаст объект не совсем одно и тоже. Для примера, сегодня на дворе, например 2019 год, себестоимость постройки этого дома 100 млн рублей, застройщик закладывает свою прибыль и на эскроу счету от продажи квартир задепонирована сумма пусть 120 млн рублей. Проходит три года и себестоимость постройки такого же дома уже составляет, например 150 млн с учётом подорожания строительства, инфляция за три года составила 50%(для примера). И что получается, застройщик забирая свои обесцененные средства, на которые он не может построить новый аналогичный дом, так как себестоимость постройки выросла на половину. Вопрос, на какие средства он должен строить новый дом, если через три года на него не хватает средств. Здесь появляются риски ухода застройщиков с рынка, так как бизнес не рентабельный, плюс земля, на которой они планируют возводить новый 🏠, тоже существенно выросла в цене. Выводы делайте сами. В этой связи какие-то большие скидки застройщики не могут сделать, так как будут просто фиксировать убытки на будущее. В этой схеме лучше всего себя чувствуют банки, средства дольщиков миллиардами аккумулируют на своих счетах и ничего за это не платят и по сути за счёт этих средств осуществляется проектное финансирование самих же застройщиков. Это промежуточное звено в виде банка намного увеличило затраты застройщиков и риски банкротства этих же застройщиков. Такая схема с практической точки зрения себя не зарекомендовала, так как строительство благодаря этому становится убыточным. Вследствие такой убыточной схемы появляются заявления о частичном раскрытии счетов, в чем тогда гарантия для дольщика, если например частично средства застройщику передали, а дом например не построен. И опять ситуация возникает с обманутым дольщиком. Заморозка средств на 2-3 года - это по сути заморозка оборотных средств компании, где деньги не только не работают, но и приносят огромные убытки. И напоследок, если обанкротился банк, где находились средства на эскроу счетах, опять кому что будет компенсироваться, вопрос большой и в каком размере? Резюмируя все выше сказанное схема с эскроу счетами будет либо доработана, учитывая интересы всех трёх сторон: дольщик, застройщик и банк, либо со временем будет вообще отменена. В статье отражена личная позиция автора по данному вопросу. Если статья вам показалась полезной, подписывайтесь на канал и ставьте лайк, до новых встреч.
