Всегда следует помнить, что все рынки цикличны. Вечный рост цены невозможен, коррекция обязательно наступит.
Последние 12 лет цены на недвижимость в Германии находились в постоянном росте, +7 и даже + 10% в год. Инфляция на уровне 2-3%, ипотека под 0,9 - 2%. Земли под застройку мало, беженцев много, дешевые кредитные деньги, здоровая экономика и стабильные доходы населения увеличивали спрос и гнали цены вверх.
Как вы считаете может ли цена бесконечно расти или всё же наступает момент когда покупатель не готов платить слишком высокую цену ?
По статистике текущая стоимость объектов недвижимости на 40% превышает реальную. Продают за 100.000 €, реальная цена 60.000 €.
Цены на покупку растут значительно быстрее цен на аренду, что является одним из признаков мыльного пузыря. Текущая окупаемость при покупке 35-43 года, то есть доходность ~ 2,5-3% в год с объекта. Кто совершает такие вложения, по моему мнению совершает огромную ошибку.
***
Что я вижу последние года? Начали много строить. Сносили старые объекты, строили новые. Ведь спрос был! Цены росли как на дрожжах.
Как я вижу развитие цен? Я считаю, что будет сильная коррекция цен. Недвижимость будет падать в цене, причём ощутимо.
Почему ?
В Европе начинается сильнейший кризис. (Кто бы мог подумать об этом ещё пол года назад 😆)
Инфляция в Германии 8,1%. Рекорд за последние 71 год ❗️ См. график в карусели. Что делает ЕЦБ для снижения инфляция? Повышает %-ставки. Кредиты, ипотека становятся дороже. Уже 3-3,5% на текущий момент. Значит при доходности ~ 3% годовых инвесторам покупка недвижимости становится невыгодна (с учётом налогов и расходов за содержание объекта инвестор получит убыток). То есть инвесторы покупать не будут. % ставка повышается - выгоднее будет хранить деньги на вкладе, чем купить недвижимость.
А как же те, кто покупают для себя, а не в аренду ? Помните о том, что кризис УЖЕ наступил ? Предприятия сокращают расходы, увольняют сотрудников. Инфляция бушует, базовые потребности закрывать становится дороже. Любой наёмный сотрудник может в моменте потерять свой доход, его могут сократить. Готов ли человек в ситуации неопределённости брать на себя обязательства на сотни тысяч € на 25-35 лет в такой ситуации ?
Те семьи кто уже взял ипотеку на 20-30 лет в ближайшем будущем не смогут выполнять свои обязательства, так как доходы не растут пропорционально текущему удорожанию жизни. А % ставки на имеющиеся кредиты при продлении финансирования - увеличиваются.
Недвижимость считается антиинфляционным инструментом, покупая недвижимость ожидается рост стоимости на уровне инфляции. Но может ли ещё настолько дорожать недвижимость, когда она уже переоценена на 40%?
По итогу я ожидаю - снижение спроса на покупку, потому что дорого (цена и обслуживание заемных средств, отопление, электричество), потому что страшно (человек может потерять работу), потому что не выгодно (инвестор).
Снижение спроса ведёт к снижению цены. Испокон веков.
***
Что делать, если ты хочешь купить недвижимость в Германии?
На текущий момент разумно ждать коррекции, если вы хотите купить недвижимость и за время ожидания создать часть капитала для покупки.
Если при этом вы будете откладывать наличку на счёте - будете получать ~ - (минус) 8% в год (инфляция) от накоплений. Что очень печально для вашего капитала. Умные люди покупают активы приносящие доход сейчас, ждут, продают и заходят в другой рынок (здесь рынок недвижимости) на просадке (снижении стоимости).
Сейчас вы можете создавать капитал на фондовом рынке, получая 7-13% годовых, как минимум покрывая уровень инфляции. Дождаться коррекции цен и с созданным капиталом купить объект по разумной цене.
Если же вы сейчас приобретаете недвижимость или сделали это в последние года - будьте готовы увидеть падение стоимости до 40%. Очень не приятно было бы купить дом за 600.000 € и через пару лет обнаружить что он стоит 360.000 €. При том что долг ещё превышает текущую стоимость объекта.
А таких людей будет много. И как думаете, что они начнут делать в панике? То что делают все хомяки ничего не смыслящие в рынках. Продавать спасая то, что осталось. И это, конечно же, ещё сильнее опустит цены.
Я искренне рекомендую тем кто хочет сейчас купить недвижимость обратиться к финансовому советнику, который создаст для вас личную стратегию и убережёт от потерь в сотни тысяч €. Те кто уже купил объект - если у вас нет плана и стратегии с различными развитиями событий и вашими действиями - проинвестируйте в свою финансовую безопасность и спокойный сон.
И помните рынки цикличны. Продавайте , когда все покупают и покупайте, когда все продают. Сейчас время продавать недвижимость в Германии и никак не покупать. Будьте терпеливы и будете богаты.