У вас есть мечта — построить загородный дом. Есть представление, каким этот дом должен быть. Есть участок в Подмосковье. Но нет понимания, в какую сумму обойдется строительство. Возможно, вы уже отправили список характеристик дома нескольким подрядчикам и получили сметы. Вот только цифры в этих сметах отличаются даже не на тысячи — на миллионы.
Мы в ГК «Рубкофф» построили 578 домов, для каждого подготовили смету — и не одну. Объясняем, как разобраться в сметах на примере проекта двухэтажного дома для семьи из 4–6 человек. Проект и цены реальные — можно брать и строить.
Что такое смета и когда ее готовят
Смета — главный финансовый документ строительства, который позволяет планировать бюджет. По смете можно оценить комплектацию дома и внести исправления.
Предварительную смету считают при первом запросе клиента. Правда, не всегда подрядчики подробно расписывают расходы — экономят время сметчика. Иногда пишут общую стоимость конструктивных элементов, например: «стены — 4 480 000 руб.», «кровля — 1 687 000 руб.». Или просто называют цену за квадратный метр.
Но без нормальной сметы сложно сориентироваться, что именно включено в стоимость, и сравнить с другими предложениями — невозможно. Поэтому стоит сразу запросить у подрядчика смету с единичными расценками. В такой смете перечислены все работы и материалы — вплоть до крепежей и пропиток. Для работ будет указана стоимость за единицу времени или погонный метр, для материалов — за единицу товара: квадратный или погонный метр, кубометр, комплект, штуку.
В ГК «Рубкофф» предварительные сметы — с единичными расценками. Если взять стандартный проект из каталога компании и ничего не менять, то в финальной смете будут те же цифры.
Стоимость в смете на строительство ≠ стоимость дома
Строительство дома проходит в пять этапов: создание теплого контура, инженерия и электрика, черновая отделка, чистовая отделка, благоустройство участка. На старте обычно считают смету для первого, базового этапа — теплого контура.
В упрощенном виде теплый контур — это закрытая и изолированная от внешних воздействий «коробка» дома: фундамент, стены, кровля, двери-окна. Причем последние обычно заказывают отдельно. Если бюджета на отделку не хватает, то на стадии теплого контура проект можно заморозить, накопить денег и закончить стройку через год-два — с домом ничего не случится.
Теплый контур можно посчитать удаленно — по готовому проекту или списку пожеланий заказчика. Остальные этапы требуют индивидуального разбора на личной встрече.
Возьмем для примера стандартный проект П292 — один из самых интересных по цене в каталоге ГК «Рубкофф». Это двухэтажный дом с четырьмя спальнями и двумя санузлами. Площадь дома — 230,6 кв. м. Стоимость в клееном брусе — 6 990 000 руб. в базовой комплектации.
Листайте галерею, чтобы посмотреть вид дома снаружи, проект и комплектацию 👇🏻
К расчету смет по инженерным коммуникациям и отделке, как правило, переходят ближе к концу строительства теплого контура. Но если нужно, мы сразу сориентируем по бюджету. Соотношение приблизительно такое: теплый контур — 50% общей стоимости дома, инженерия и электрика — 10%, отделка — 30%, участок — 10%.
Как корректировать смету по комплектующим
Большинство позиций в сметах заменяемые — к примеру, проекты с сайта ГК «Рубкофф» можно построить из камня, бревен или бруса, с разными типами фундамента и покрытия кровли, со стандартными или улучшенными окнами и дверями. Другой тип конструкции или материал — другие цифры в смете. Даже другой размер сечения пиломатериала может увеличить или уменьшить стоимость дома на миллион.
Показываем, как на цену проекта П292 влияют изменения в базовой комплектации:
Выбор более дешевого варианта не всегда оправдан. К примеру, можно сэкономить на толщине стен и оконных профилей — а потом каждый год с сентября по май больше платить за отопление, что быстро «съест» всю экономию. Другой пример: у нас в сметах стандартных проектов просчитаны стены из бруса сечением 160 x 185 мм. Но брус 200 x 185 мм смотрится интереснее — многие заказчики после сравнения вживую отдают предпочтение высокому брусу, хотя он и дороже.
Специалисты ГК «Рубкофф» всегда помогают найти баланс между комплектацией и ценой. Мы устраиваем выездные экскурсии на объекты, держим в офисе реальные образцы кровельных покрытий и других материалов — можно оценить цвета и пощупать фактуры. Объясняем плюсы и минусы решений, чтобы можно было сделать осознанный, взвешенный выбор. Если бюджет ограничен, стараемся подогнать под него смету без потери качества конструктива.
Почему даже при одинаковых материалах — цены на проект у подрядчиков разные
Обычно проект дома или список пожеланий отправляют нескольким подрядчикам — а потом сравнивают итоговую цену. Но это не совсем правильно: сравнивать надо весь список комплектующих и работ. Бывает, что в сметах не учитывают дополнительные услуги, которые потом всё равно придется заказывать — аренду спецтехники, возведение лесов, уборку и вывоз мусора. Или пропускают обязательные позиции — например, снегозадержатели и водостоки.
Однажды для съемок видео на наш Ютуб-канал мы запросили расчеты по одному и тому же проекту у 11-ти разных подрядчиков — и получили одиннадцать смет с разной стоимостью. В большинстве документов нашли неучтенные позиции, которые подрядчики планировали допродавать клиенту. Самая дешевая смета после пересчета «потяжелела» больше чем на 2 миллиона рублей.
В финальные сметы ГК «Рубкофф» включены все расходы первого этапа, вплоть до возведения бытовок. Стоимость фиксированная и увеличиваться в процессе строительства не будет — это прописано в договоре.
Некоторые подрядчики сокращают сметную стоимость за счет снижения качества строительства и комфорта жильцов — например, экономят на тепло- и шумоизоляции.
Другой распространенный вариант, с помощью которого «ужимают» стоимость — занижение высот. Например, на мансардном этаже высоту аттикового подъема — у стены, которая примыкает к наклонному скату крыши, — делают всего 80 см. Это уменьшает количество бруса, но одновременно и полезную площадь помещений — возле такой стены нельзя встать в полный рост, разместить шкаф, сантехнику или рабочий стол.
ГК «Рубкофф» — за разумную экономию. Наши стандартные проекты уже оптимизированы по цене без ущерба для качества. В частности, архитектор «перекроил» пространство домов, чтобы было меньше несущих стен. Меньше стен — меньше кубатура бруса — ниже цена. Ненесущие стены в проектах — каркасные: это позволяет не только экономить ценный брус, но и экспериментировать с отделкой.
Мы готовы оптимизировать ваш проект и подготовить письменный анализ смет других подрядчиков. Также вы можете выбрать любой проект в нашем каталоге — мы согласуем с вами комплектацию и рассчитаем смету по ценам сегодняшнего дня.
За 12 лет работы мы придумали и реализовали больше трехсот проектов с разными архитектурными особенностями, назначением и ценой. Некоторые проекты настолько удачные, что мы строили по ним дома 5–10 раз, меняя под индивидуальные пожелания будущих владельцев.