Росреестр в апреле 2022 года зафиксировал резкое падение числа ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках. Вместе с тем впервые в экономической истории современной России наметилось снижение стоимости квадратных метров, рассказывал «Известиям» руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
По словам экспертов, в Краснодарском крае в апреле-мае также наблюдалось значительное снижение числа сделок на рынке недвижимости, в том числе ипотечных. При этом за долговое время продавцы снизили цены на недвижимость. В то же время, несмотря на нестабильную геополитическую ситуацию, эксперты отмечают тенденцию к постепенному восстановлению спроса.
Простой в сделках
По словам генерального директора консалтинговой компании MACON Ильи Володько, весной в регионе значительно сократились продажи недвижимости.
«В этом отношении май стал хуже, чем был апрель, а апрель в свою очередь был хуже, чем март. Наблюдались кризисные явления на рынке. Я бы сказал, что сделки в целом сократились не менее, чем на 40%. Конечно, в зависимости от разных сегментов на первичном и вторичном рынках цифры будут разные, но как минимум, в среднем падение составило около 40%», - сказал эксперт.
По его словам, в случае с ипотечными сделками этот показатель в апреле-мае будет еще выше. «Понятно, что в этом случае отразились все последние события: отмена льготных программ, потом их возобновление, рост ставки на фоне роста цен, который наблюдался предыдущие два года. Ипотека перестала быть доступной для большего числа людей», - отметил Илья Володько.
Пиковое снижение ипотечных сделок на рынке региона произошло еще с того момента, когда отменили льготную ипотеку, отмечает управляющий партнер федеральной риэлтерской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов.
«Когда ЦБ России поднял ставку рефинансирования, банки до конца марта принимали заявки, а в апреле уже начали принимать заявки по новым ставкам – по сути, они были заградительными. Одновременно была поднята ставка по депозитам. Все это привело к тому, что в марте был взрывной спрос на недвижимость. Скупалось все, что только можно было купить, потому что многие люди испугались рублевой инфляции и хотели вложить деньги в недвижимость», - говорит эксперт.
Затем, с начала апреля и до окончания майских праздников 10 мая, говорит Вадим Камалов, было зафиксировано резкое падение сделок с недвижимостью. По его словам, на это повлияло сразу несколько факторов.
«Во-первых, сработали эти заградительные ставки, во-вторых – повышение депозитов: люди понесли деньги в банк и не стали вкладывать их в недвижимость. Третьей косвенной причиной было, то что в марте покупатели реализовали тот спрос, который мог быть в апреле и мае», - сказал он.
Управляющий партнер федеральной риэлтерской компании «Этажи» в Краснодаре отмечает, что сейчас на рынке недвижимости Кубани начинается позитивная фаза, восстановление спроса. По мнению эксперта, это связано с решением ЦБ снизить ключевую ставку с 27 мая до 11% годовых.
«Это приведет к тому, что сейчас на депозитах будут не такие выгодные проценты, а опасения у людей все-таки остаются в связи с возможной инфляцией, обесцениванием рубля по отношению к доллару и т.п. Соответственно, люди снимают свои депозиты и несут их в недвижимость. Недвижимость — это, конечно, не такой ликвидный продукт как деньги, но он более надежен, поэтому сейчас мы наблюдаем восстановление спроса. Кроме того, те продавцы, которые были в ожидании и снимали объекты с продажи, начали возвращаться», - говорит Вадим Камалов.
«Вторичка» - вниз
Согласно данным ЦИАН, в Краснодаре в мае 2022 года средняя скидка на вторичные квартиры составила 5,5%, или 382 тыс. рублей. По сравнению с февралем, этот показатель вырос на 1%, или на 81 тыс. рублей. При этом по размеру среднего дисконта на вторичные квартиры краевая столица заняла первое место среди городов-миллионников РФ.
Как отмечают эксперты, такие показатели не удивительны и имеют под собой логичное основание.
«Сейчас есть снижение, потому что у нас был рекордный рост стоимости квадратного метра в прошлом году. Тогда наблюдалось, на мой взгляд, искусственное ограничение предложения: не выдавали новых разрешений на строительство. Соответственно цена достаточно быстро разогналась. Сейчас нет такого спроса, но люди нуждаются в продаже жилья, особенно те, кто в текущих условиях, например, попав под сокращение, не сможет сопровождать ипотеку. Безусловно, цена на недвижимость была рекордно высокой в 2021 году, поэтому у нас сейчас и наблюдается значительное падение цен», - поделился мнением Вадим Камалов.
По словам гендиректора консалтинговой компании, MACON Ильи Володько, сейчас средняя цена кв. метра на первичном рынке Краснодара составляет около 113 тыс. рублей, на вторичном – 93 тыс. рублей.
Эксперт отмечает, когда на рынке недвижимости наблюдаются кризисные явления, как правило, в первую очередь на это реагирует вторичный рынок.
«На вторичном рынке огромное число разрозненных собственников. Какое-то время, возможно несколько месяцев, они ждут, чтобы продать недвижимость по начальной цене, но, когда становится очевидно, что продать собственность в нужные сроки, они не смогут, то начинают снижать цены. И сейчас как раз то затишье, которое случилось на рынке за последние месяцы, оно напугало очень много собственников и для них стало очевидным, что можно снижать цены», - сказал он.
По мнению эксперта, в течение летних месяцев стоимость вторичного жилья еще будет немного корректироваться в сторону уменьшения.
«Большинство собственников не имеют каких-то четких сроков для продажи, и они могут ждать. Как правило, кто-то из них готов ждать 4-6 месяцев, но в любом случае наступает тот момент, когда продавцы понимают, что по заявленной ранее цене продать недвижимость будет нельзя», - говорит Илья Володько.
По его словам, следом за коррекцией цен на вторичное жилье, последует и аналогичная тенденция на первичном рынке. Тем более, отмечает эксперт, что сегодня на рынке недвижимости региона сложилась такая ситуация, когда вторичный рынок стоит дешевле, чем первичный рынок.
«Это не нормальная ситуация. И сейчас дело обстоит так, что вторичный рынок у нас и так дешевле первичного, и он еще продолжает дешеветь. В ситуации, когда разница будет составлять несколько десятков тысяч рублей между первичным и вторичным рынком, большое число клиентов может в принципе уйти на вторичный рынок, а это уже станет проблемой для застройщиков, и они тоже будут вынуждены снижать цены. Насколько быстро это произойдет, будем наблюдать, поскольку сейчас на застройщиков очень давит подорожание стройматериалов, текущая инфляция. Но, если вторичный рынок довольно сильно пойдет вниз, девелоперам некуда будет деваться, как только в сторону небольшой коррекции своих цен к отрицательным значениям», - отмечает Илья Володько.
С тем, что цены на рынке недвижимости региона будут корректироваться в сторону уменьшения согласен и Вадим Камалов. Эксперт отмечает, что сейчас людям важна стабильность, которая, как следствие, обеспечит платежеспособный спрос.
«Думаю, цены будут чуть-чуть отыгрываться назад, пока мы не увидим опять дешевую ипотеку, спрос не вернется на уровень прошлого года. В 2021 году, большой спрос, в первую очередь, был вызван низкой ипотечной ставкой, было много желающих купить недвижимость на таких условиях. Сейчас таких желающих мало, плюс в целом в стране наблюдается некая нервозность, непонятна ситуация с экономикой. В текущей геополитической обстановке все намного сложнее. Поэтому, конечно, мы в первую очередь ожидаем нормализации экономической ситуации на рынке», - заключил эксперт.
Татьяна Баранова