Что такое кредит под залог недвижимости?
Это вид кредита, когда заемщик предоставляет в качестве обеспечения по кредиту недвижимость. Собственником недвижимости не обязательно должен быть заемщик, это может быть недвижимость родственников или знакомых.
Для чего нужно предоставлять залог:
1) Если без залога вам не дают кредит (например, у вас плохая кредитная история)
2) Если вам нужна большая сумма (например, вам одобрили только 6 млн.руб, а нужно 7)
3) Получить кредит по низкой ставке и на долгий срок. По кредиту под залог ставка ниже в среднем на 4% годовых, чем по беззалоговому кредиту. Срок кредитования под залог недвижимости до 20 лет вместо 5-7 лет без залога. Поэтому предоставление залога позволяет получить более выгодные условия.
Главным риском при залоге недвижимости является потенциальная угроза утраты собственности. Это может произойти в случае, если вы возьмете кредит и не будете его платить более полугода.
В зависимости от организации, в которой вы будете оформлять кредит есть и другие риски. Разберем их по категориям залогодателей.
Организации, выдающие кредиты под залог
1) Банк. Это основной кредитор при залоге недвижимости. Конечно, если вам нужен кредит, то первым делом вы идете в банк. Это самый понятный и надежный способ. При залоге недвижимости банковские программы делятся на 2 типа: ломбардные и не ломбардные.
Не ломбардные программы – это классические кредиты. Главным при рассмотрении заявки для банка будет качество заемщика. На такую программу пройдет только тот заемщик, у которого хорошая кредитная история, нет долгов в ФССП, белая зарплата и т.д.
Главным критерием для банка будет то, что такой заемщик с высокой долей вероятности будет платить кредит. Во-первых, заемщик имеет хорошую кредитную репутацию. Во-вторых - возможность платить кредит, потому что у него белая зарплата. А залог в данном случае нужен для того, чтобы подстраховать банк, т.к. сумма большая и срок в 10-20 лет — это очень долго, за это время все может поменяться.
Здесь плюсом будут выгодные условия. По таким программам кредитования работают ВТБ, Открытие, Росбанк, предлагая выгодные ставки. Например, сейчас кредит под залог в ВТБ дается под 11.2% годовых.
Ломбардные программы – это совсем другое. Здесь ставки в среднем 24% годовых. Но есть и плюс – низкие требования к портрету заемщика. Т.е. одобрение можно получить даже с плохой кредитной историей и без справок о доходах. В этом случае для банка главным является – залог. Недвижимость должна быть ликвидной, находиться в хорошем месте, не иметь каких-либо юридических загвоздок. Потому что если заемщик перестанет платить, банку нужно будет взыскать недвижимость по суду, и она должна полностью покрыть все издержки банка. С этим также связана сумма кредита, которая составляет не более 50-60% от стоимости недвижимости.
2) Микрофинансовые организации. К помощи МФО люди прибегают когда им отказали в банке. Важно понимать, что МФО всегда работают по ломбардной системе кредитования и имеют достаточно высокие ставки - 17-24% годовых. При этом требования к заемщику самые минимальные. Иногда бывает, что условия в МФО лучше, чем в ломбардном банке.
Но здесь есть главный подводный камень – это штрафы за просрочку. Если вы внесете платеж позже назначенного числа, то организация оставляет за собой право поднять вам ставку с 17% до, например, 48%. И теперь платеж увеличится и ставка не вернется к прежней, пока вы не закроете все просрочки.
3) Частый инвестор. Частник – это более непредсказуемый вариант, чем МФО или банк. Здесь все сильно зависит от конкретного человека. Частник может пойти навстречу в случае просрочки, а может не пойти. Он не подчиняется, фактически, никому, кроме законодательства РФ. Никакие ЦБ или прочие регуляторы на него повлиять не могут. Ставки у частника – самые высокие. Они начинаются от 2% в месяц и могут достигать 4%, а иногда и 6% в месяц.
Плюсы частника – самый быстрый вариант оформления. Деньги могут дать в течение 1 дня. Низкие требования к заемщику. Не нужны ни справки о доходах, ни хорошая кредитная история.
Чем вы рискуете в каждом из вариантов?
1) Банк – здесь риски минимальные. За просрочку более полугода могут недвижимость взыскать. Но по договору все прозрачно, подводных камней минимум. Особенно если программа кредитования не ломбардная.
2) МФО – могут отнять недвижимость за просрочку. Все как и в банке, но, просрочка здесь куда более частое явление. Потому что даже задержав платеж на 1 день клиент попадает на повышенную ставку и дальше все как снежный ком: к просрочке добавляется платеж по огромным процентам и сумма платежа удваивается.
3) Инвестор. Здесь все риски, как и в МФО. Большие штрафы за просрочку. Также, может быть запрет на досрочное погашение. Например, если захотите погасить кредит раньше чем через 6 месяцев, придется внести все платежи за эти месяцы вперед, чтобы в итоге было как минимум 6 ежемесячных платежей внесено инвестору. Плюс инвестор составляет такой договор, который его максимально страхует. Грубо говоря, все риски несет заемщик и в любой спорной ситуации будет виноват заемщик. И когда вы берете у инвестора деньги, то нужно согласиться на все его условия.
Что получается в итоге по рискам:
Заемщик при кредитовании под залог всегда рискует своей недвижимостью. За просрочки ее могут забрать, даже если это единственное жилье и даже если там проживают дети. Нельзя выселить лишь отказников от приватизации и некоторых инвалидов. Дети, если они прописаны – ничего не значат. Вот если собственник ребенок, тогда да, с его долей ничего нельзя сделать без согласия органов опеки. Но такую недвижимость никто не примет в залог. Главное помните, если вашу недвижимость берут в качестве залога, значит выселить вас оттуда можно, иначе никто бы не стал так рисковать и давать вам крупную сумму в надежде что вы расплатитесь.
Есть еще риск неверного выбора.
Если вы торопитесь, то это может сыграть с вами дурную шутку. Можно налететь на непорядочных посредников/брокеров/инвесторов, которые предложат слишком дорогие условия, и вы вынуждены будете согласиться из-за срочности или форс-мажора. Всегда оценивайте ваши риски и чем обойдутся вам эти деньги. Если вы не потянете кредит - не берите его.
Внимательно читайте договор.
В договоре всегда указаны дополнительные риски, которые берет заемщик. Например, мораторий на погашение 6 мес. Или повышение ставки за просрочку. Все это будет указано в договоре, так что не стесняйтесь и читайте. Кредитный договор/договор займа и договор залога/договор ипотеки - Названия могут быть разные в зависимости от организации, но суть одна. Один договор регулирует отношение по взятым в долг деньгам, а второй по предоставленной в залог недвижимости. Внимательно читайте эти документы и не подписывайте, если вас не устраивают условия. Устные договоренности с посредником ничего не стоят, все важные моменты: сумма, ставка и график платежей указывается в договоре, а не на словах, скрепленных рукопожатием.