🛩🥊Количество выданных ипотечных кредитов в апреле в Краснодарском крае упало на 72%(не удивляйтесь, данные пока только апрельские, но они показательны), так как именно в апреле ЦБ решил, что победит всех и вся - подняв ставку вслед за прогнозом инфляции, а покупатели в ответ - решили повременить с покупками🎰
Привет, друзья! Как всегда, чаще я пишу вот здесь. Здесь больше информации и объекты с ценами
Как и почему падал спрос на новостройки в Краснодарском крае?
🎱Самое интересное даже не в этом, а в том, что падение спроса на первичном рынке - вызвано даже не сегодняшней ситуацией, а совсем иными причинами. На протяжении периода с ноября 2020 и по ноябрь 2021 года застройщики как по заказу поднимали цены и с цифры в 50 000 рублей за метр, за год цены взлетели до 120 000 - 130 000 рублей за метр, без каких бы то ни было оснований.
Помните график сравнения себестоимости 1 метра жилья в Краснодарском крае с другими регионами, пока эти данные были доступны?
Интересно, что домрф, после того, как эти данные разошлись по блогам и над ними начали размышлять люди - перестал открыто публиковать данные, между тем, за февраль 2022 они ещё доступны.
К разговору о том, что вы должны понимать: никакого подорожания стройматериалов для застройщиков не было! И это очень важно! Им есть куда падать! Нужно ждать! Вот теперь нужно просто ждать или полного краха сектора, который не позволит сделать слишком влиятельное лобби, либо падения цен, либо падение процентной ставки на ипотеку, или плохого сценария, при котором укрепятся цены - помощи застройщикам со стороны государства!
К чему я это всё? В самом начале февральских событий я писала, что застройщики, уже через пару месяцев попытаются списать свои недопродажи, именно на эту ситуацию, и, так и случилось. При этом, ситуация была очень грустной уже долгое время. Если взять количество выданных ипотек на первичном рынке в Краснодарском крае - оно выглядит вот так:
Думаю, что комментировать здесь не нужно. Ситуация в апреле мало чем отличается от ситуации в октябре или ноябре 2021 года, а вообще-то у нас на рынке(именно на южном) - это месяца ранее были ярко выраженным сезоном продаж.
Дело в том, что апрель - это только начало. Будет интереснее!
Ещё раз, для тех, кто думает, что я радуюсь этой ситуации - это не так. Я просто показываю причинно-следственную связь и то, что есть выход из ситуации и он, пока, относительно простой!
Между тем, застройщики уже начали заказывать материалы о готовящемся подорожании, и вчера ряд тематических каналов вышли с заметками, в которых на "голубом глазу" рассказывают о готовящемся подорожании на 20-30% к концу года.
Сказать, что я была удивлена, когда достаточно серьёзный канал о недвижимости вчера опубликовал заметку, в которой говорилось буквально следующее:
Инвестор вернётся, а новостройки к концу года подорожают на 20%-30%!
Я конечно всё понимаю, наши люди не очень устойчивы к маркетинговым манипуляциям, но для того, чтобы сегодня обеспечить рост рынка - нужно нечто большее, чем заметки в телеграме)
Сейчас я попробую объяснить, как себя ведёт инвестор на рынке и это не поменяется никогда:
Инвестором в строительном секторе называют человека или группу людей, которые покупают объекты на этапе котлована и продают на этапе сдачи(желательно не дожидаясь той самой сдачи, чтобы не уплачивать налог)
Т.е. это можете быть Вы, и приблизительно думать Вы будете так:
1️⃣Видя повышенный спрос и дефицит - инвестор начинает выбирать объект с наименьшими рисками и наибольшей прибылью. Т.е. на входе(котловане) объект продают, к примеру за 50 000 рублей за метр, а на выходе по 65 000 рублей. Если инвестор это видит, видит что происходит на рынке, то остаётся лишь найти человека, который знает на какой именно ЖК или на какую компанию стоит обратить внимание!
И здесь показательна ситуация с Краснодарским краем: 2019 и 2020 год - это золотое дно. Те, у кого было в кармане 5-6 миллионов, или возможность взять в долг такие суммы - за год умножали их в три -четыре раза.
Я очень много писала вам об этом(можно полистать ленту и увидите мои прогнозы). Мы делали в тот момент хорошие прибыли инвесторам. Многие, кто сейчас здесь послушали и мы с вами заработали, кто-то решил сидеть на своих возможностях и сейчас переживает. И одно и второе - выбор.
Но у меня бы сегодня язык не повернулся пообещать доходность даже 30% годовых! Ну нет сегодня таких денег в краснодарской недвижимости, не считая срочных продаж вторички или земли, но там тоже не всё так просто. Что у нас сегодня?
Дефицита нет! Жильё в наличии и по завышенным ценам!
Далее,
2️⃣Инвестор смотрит выкупают ли на выходе на самом деле, или это всё надутый пузырь, то есть обещания есть, а реальных продаж - нет!
Это очень просто увидеть - есть ряд инструментов мониторинга, рынка и конкретных объектов. В общем, при желании на сегодняшний день любое агентство недвижимости может с уверенностью сказать покупают ли те или иные квартиры в том или ином районе и даже прогнозировать средний срок продажи.
3️⃣Разговаривает с друзьями, знакомыми, спрашивает у специалистов, изучает доски объявления, чтобы оценить свои риски и понимает, что на проекте он заработает больше, чем на депозите или в другом проекте, с меньшими рисками.
Если просто взять и сравнить на данный момент объект, купленный у застройщика и объект на свободном рынке, то просто оплатив продавцу деньги и выйдя из офиса застройщика - вы уже потеряли минимум 25 000 рублей с метра! Думаю, что дальше объяснять не стоит. Люди, конечно, до сих пор покупают у застройщиков, но это отдельная категория, которая потом бьётся в истерике с фразой: "Как жаль, что я вас не послушал раньше!"
4️⃣Ну а далее он просто выбирает правильный объект и ждёт сдачи.
❌Что происходит сегодня на рынке Краснодара?
1️⃣Купив у застройщика объект на котловане по 115 000 рублей (со всеми скидками) инвестор на сдаче этот объект продаст по 95 000 рублей! При условии, что он достроится, что теперь не известно на 100%, так как риски повысились.
2️⃣Спроса на новостройки нет. От слова СОВСЕМ! Цены в космосе, аренда дороже не стала, ипотека для многих оказалась неподъёмной. Быть уверенным, что ты продашь объект в конце стройки даже по 95 000 рублей за метр - сегодня нельзя!
3️⃣Далее, самое интересное: рынок строительных материалов упал до дна! Железо, которым так был в 2020 году обеспокоен Марат Шакирзянович Хуснуллин, чем вызвал рост цен, с которым мы сейчас имеем дело - теперь никому не нужно. Европейский рынок закрыт, а азиатский почему-то замолчал, несмотря на мартовские обещания политиков с той стороны о том, что они выкупят все остатки.
Что остаётся для той самой арматуры? Правильно! Остаётся внутренний рынок, покупатель на котором сейчас сидит напуганный и на этом рынке и на стройматериалы спрос упал, потому что дорого!
4️⃣Вспомним себестоимость стройки в том же Краснодарском крае в 40 000 за метр, которую до февраля открыто публиковали и стоимость продажи минимум 115 000 за метр. и всё станет на свои места!
Застройщикам есть куда падать, но спешить они не будут. Не забывайте, что проектное финансирование застройщиков - это не ваша ипотека под конский процент. Застройщик может получить очень хорошую ставку по кредиту, которая может составлять и 3%. Так что время у них есть!
Пока ипотечная динамика показывает, что они находятся в своих ожидаемых цифрах. Они просто на данный момент минимизируют издержки, закрывая офисы продаж и отказываясь от слепого маркетинга, который и раньше-то не работал.
Если застройщики сдадутся, то вынуждены будут падать приблизительно до 70 000 рублей за метр и даже при этих цифрах спрос может вернуться не во всех регионах, а значит остаётся одно - двигать ипотеку, чем сейчас и заняты все органы, которые работают на застройщиков типа министерства строительства или различных клубов по интересам типа "Московского клуба инвесторов, имени Марата Шакирзяновича Хуснуллина"
Ну а теперь реальность:
🦉Можно мне собственными глазами увидеть инвестора, который сегодня покупает квартиру для короткого дохода? Нет, я не говорю, что сегодня новостройки не покупают вообще. Покупают, но только себе, а не в качестве инвестиции! Ни одной сделки по новостройкам за три месяца в качестве инвестиций у нас не было, а до этого они исчислялись десятками! Было много инвестиционных сделок по домам, по участкам, где пока есть, что ловить, но по строящимся квартирам нет!
🧘♂️Закон спроса/предложения никто не отменял, и чтобы реанимировать спрос по этим ценам кредитная ставка должна быть около 5% или цены на новостройки должны упасть до уровня ноября 2020 года.
К стати, меня не покидает мысль, которая просто основана на интуиции, что именно на 5% мы и остановимся, и именно поэтому нам так активно рассказывали об ипотеке для IT-сектора. Если, или когда такая ставка станет возможной - рынок оживёт даже по сегодняшним супер завышенным ценам!
Или же должна произойти совсем мифическая ситуация, в которой люди станут получать большие доходы, но Вы же понимаете, что это не является задачей лиц, принимающих решения. Те, кто хорошо живут начинают слишком хорошо понимать многое, а зачем это простым смертным?
В общем, будем смотреть на то, что происходит и в ближайшее время ждём заказных статей про то, как люди выстраиваются в очередь за новостройками и застройщики начинают работать по 20 часов в сутки)
❤️Друзья, по вашей реакции я понимаю на сколько интересная та или иная тема. Не поленитесь - отметьте пост реакцией. Хорошего Вам дня!