За последние пару лет цены на недвижимость очень сильно выросли. Казалось бы, куда дороже? Уже в прошлом году многие решили, что вот он — потолок. Но, как оказалось, предела нет.
Вложения в недвижимость всегда считались обоснованными и связанными с наименьшими рисками. С другой стороны, купить ликвидный, приносящий хорошую прибыль объект становится все сложнее.
Сохранит ли недвижимость статус защитного актива, а также где, что и как лучше покупать рассказывает консультант PrоСоветник.
Стоит ли сейчас вкладываться в недвижимость?
Вкладываться в недвижимость стоит. Причем, «еще вчера». Задайте мне этот вопрос завтра, и я отвечу то же самое. Но вот какой объект выбрать, зависит от ваших первоначальных целей.
Один объект лучше подойдет под сдачу, принося 8-10% годовых, но не даст большого роста цены, другой же может подорожать на 20-30% через пару месяцев, но от аренды будет приносить всего 2-3% годовых. Квартиры для перепродажи, для перепродажи «после ремонта», под длительную/посуточную аренду, квартира для себя — это все разные объекты, а соответственно и разные стратегии инвестирования. И все это накладывается на нюансы локаций объектов, которые тоже могут быть разными: от Владивостока, до Сочи, от Дубая до Москвы. Разобраться не так просто, лучше проконсультироваться со своим финансовым советником, который поможет определиться с видом объекта и его месторасположением в зависимости от ваших целей.
Что будет с ценами?
В последние два года на рынке недвижимости в России был настоящий бум. За минувший год цены за 1 кв. м. первичного жилья в регионах выросли в стоимости на 44,6%, вторичного на 46,1%, а в Москве на 25,3% и 14,8% соответственно (согласно ЦИАН аналитике).
Толчок к такому росту дала льготная ипотека и рекордно низкая ключевая ставка Центробанка в 2020 году, когда она составила 4,25%. Жилье стало доступно для всех. К слову, сейчас квартиру в Санкт-Петербурге или Москве можно приобрести в ипотеку по ставке 0,1% годовых для всех сроком на 30 лет. Но к этому мы вернемся чуть позже, а сейчас к прогнозу.
После начала кризиса рынок недвижимости пережил определенные волнения, в первый месяц народ скупал все, что под руку попадалось, лишь бы сохранить деньги. Ключевая ставка была повышена до рекордных 20% годовых. При такой ставке ежемесячный платеж для многих оказался непосильным, а переплата за 30 лет была бы просто космическая — 600%!
Сейчас же все успокаивается, ключевая ставка снижена до 11% (ожидается очередное снижение 10 июня), застройщиков поддерживают, семейная и льготные ипотеки сохранены.
Среди ключевых факторов, которые будут влиять на стоимость квадратных метров в 2022 году, эксперты называют геополитическую ситуацию, инфляцию и ставки по ипотеке, себестоимость строительства и спрос.
Спрос останется большим, особенно в крупных и курортных городах: Москва, Санкт-Петербург, Сочи, с недавних пор Геленджик; доступные ставки сохранены; строительство дорожает на уровень инфляции. Сложнее только с геополитической ситуацией. Цены на вторичное жилье растут вслед за ценами на первичное, так как рынок взаимосвязан.
Поэтому наиболее вероятный сценарий изменения цен на жилье — дальнейший рост. К концу 2022 года в Москве и Подмосковье стоимость квартир в новостройках и на вторичном рынке может вырасти на 20–30%, ожидают в Национальном рейтинговом агентстве (НРА)
Рынок может рухнуть тогда, когда не останется спроса на аренду жилья, а у каждой семьи будет своя квартира, но для этого нужно либо очень много нового хорошего жилья, либо очень существенное сокращение населения (в несколько раз!). На днях стало известно, что Минстрой включил в проект строительной стратегии пессимистичный сценарий, который предполагает, что к 2030 году цель нацпроекта по ежегодному вводу в строй 120 миллионов квадратных метров жилья выполнена не будет. Население в разы тоже не сократится. Спрос может снизиться локально в некоторых городах, где происходит большой отток людей, как это происходит в печально известной Воркуте, где квартиры выставляют за пару сотен тысяч, а то и вовсе отдают бесплатно — лишь бы закрыть долги по ЖКХ и навсегда забыть о такой собственности.
Почему сейчас выгодно покупать, и что такое льготная и субсидированная ипотека
Если раньше покупку жилья могли позволить себе не все, то сейчас жилье, несмотря на выросшую цену доступно практически для всех.
Иногда застройщики предлагают приобрести объекты даже без первоначального взноса. В мае подобную программу впервые запустил «Сбербанк».
Семейная ипотека
Ставка по ней 5,99% годовых, но может быть и меньше. Предложение действует для семей, у которых родился ребенок в период с 1 января 2018 года. По программе можно оформить до 12 млн руб. в Санкт-Петербурге и Москве и до 3 млн. руб. в регионах на срок до 30 лет на покупку строящегося жилья. Как правило, такая ипотека 100% выгодная, ведь ее выдают без увеличения стоимости объекта. Выгоднее может оказаться только субсидированная, но есть нюансы.
Субсидированная ипотека
На льготную ипотеку делают ставку застройщики, которые совместно с банками субсидируют ипотечные ставки: от 0,1%. В большинстве случаев такие квартиры идут сразу же с удорожанием цены, т. е. вместо 6 млн. руб. цена объекта становится 7-8 млн. руб.
Что выгоднее?
Доход от сдачи в аренду ≈30 000 руб. в месяц, что с лихвой покроет ежемесячный платеж по субсидированной ипотеке от застройщика. Вы даже можете взять часть первоначального взноса в кредит, и все равно доход от аренды будет покрывать ежемесячные платежи.
Важно помнить, что, покупая квартиру в строящемся доме, вы не можете получать доход от аренды сразу: нужно, чтобы объект сдали, а затем потребуется сделать ремонт и купить мебель, что сулит дополнительные расходы. К тому же, обслуживать кредит первое время придётся за счёт других источников дохода.
В тому же, в удорожание уже заложен рост цен на пару лет вперед, т. е. перепродажа этого объекта в обозримом будущем окажется невыгодной, вы просто уйдете в минус. При этом доход от сдачи в аренду составляет всего 4,9% годовых.
С третьей стороны, вы вкладываете всего 1,5 млн. руб. и получаете 15 тыс. руб. ежемесячно. В процессе выплаты кредита эта сумма будет расти. Практически за эти же деньги можно купить комнату в общежитии на ул. Северодвинской в Архангельске. Здесь стоимость объектов варьируется в пределе 1-1.2 млн. руб., а доход от сдачи 7-9 тыс. руб. в зависимости от сезона, т. е. около 8% годовых, но куда меньше в денежном эквиваленте. Цены на подобные объекты практически не растут. Кроме того, их невыгодно брать в ипотеку, ведь переплата составит 2,7 млн, а платеж не будет покрывать аренду.
Как видите, любой объект надо просчитывать. С этим могут помочь разобраться наши финансовые советники.
Больше всего недвижимость, как инструмент инвестирования, мне нравится потому, что это реальный объект.
Если цены на акции в вашем портфеле упадут, высок риск остаться ни с чем. Если обесценится рубль или доллар, вы можете вырезать из них снежинки. Наличные деньги в условиях нынешнего кризиса — просто мусор. Если упадут цены на недвижимость, то у вас останется реальный объект, который рано или поздно подорожает, а пока что, вы можете в нем жить, сдавать в аренду, сделать в себе в нем офис или склад. Нужно также помнить, что цены на недвижимость в долгосрочной перспективе, как правило, растут. Очень удобно отслеживать динамику с помощью такого инструмента, как «Индекс Московской недвижимости» на сайте Московской биржи. Тикер MREDC. С начала года он вырос на 12,2%. Разговоры о том, что пузырь на рынке недвижимости вот-вот лопнет идут давно. Однако, пока не видно, чтобы это произошло.
Какой объект приобрести, в ипотеку или нет, в какой локации — просчитывать нужно индивидуально и лучше обратиться за помощью к специалисту.
Автор статьи: Владимир Толгский
Независимый Финансовый советник компании ProСоветник
Если у вас есть вопросы и вам нужна помощь с выбором стратегии инвестирования или выбором объекта непосредственно, записывайтесь на консультацию по ссылке ниже.
Запись на консультацию по ссылке - https://is.gd/dYxoYC
#просоветник #финансовыйкризис #Недвижимость #ипотека