Одно из самых привлекательных вложений в наше непростое время – недвижимость, причем желательно купленная дешево.
В прошлой статье я рассказал Вам, как избежать рисков при покупке дешевой квартиры, или хотя бы свести их к минимуму.
Теперь перейдем ко второму вопросу: где и как можно безопасно купить дешевую квартиру и что Вам для этого понадобится.
Купить дешевую квартиру можно с торгов в процедуре банкротства или в процедуре исполнительного производства должника. Предлагаю сегодня рассмотреть приобретение квартиры на торгах в процедуре банкротства.
Торги в процедуре банкротстве
Процедура банкротства гражданина-должника детально регламентирована в Федеральном Законе «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ. Читать его самостоятельно не советую, закон достаточно сложен даже для профессионалов. Если хотите ближе познакомиться с процедурой банкротства гражданина, узнать ее основные этапы и последствия, можно пройти курс «Как самостоятельно избавиться от своих долгов» на нашем сайте bankrotstvostop.ru, где все эти вопросы изложены доступным языком в расчете на отсутствие у Вас юридического образования.
Для общего понимания процедуры торгов в банкротстве скажу кратко: все имущество гражданина-должника (за небольшим исключением) продается с торгов, вырученные средства распределяются между кредиторами в особом порядке. А поскольку кредиторы хотят как можно быстрее получить свои деньги, то перед продажей объект недвижимости оценивается по ликвидационной стоимости (на практике это не более 50% от его рыночной стоимости) и продается с торгов. Но это начальная цена объекта недвижимости на торгах, торги играются на повышение цены, участники в процессе торгов могут предлагать свою цену. Выигрывает торги участник, предложивший наибольшую цену. Соответственно, конечная цена продажи объекта недвижимости может отличаться от начальной продажной цены в зависимости от привлекательности данного объекта.
Если на первые торги не было подано ни одной заявки, то устраиваются повторные торги со снижением цены на 10%. Если и повторные торги не состоялись, продажа квартиры продолжается путем так называемого публичного предложения с регулярным снижением цены по истечении определенного промежутка времени.
Поэтому твердо обещать Вам, что Вы дешево купите конкретную квартиру на торгах в банкротстве, я не могу. Но попробовать стоит, потому что вокруг таких торгов не всегда есть ажиотаж, участники часто «сходят с дистанции», кроме того, иногда заявки участников аннулируются из-за несоблюдения ими определенных формальностей. Я лично знаю много примеров продажи квартир в банкротстве сильно дешевле рынка.
Что нужно сделать для приобретения квартиры на торгах по банкротству
1. Заказать и получить квалифицированную электронную подпись. Чтобы ее получить, надо обратиться в любой удостоверяющий центр. Ближайший аккредитованный удостоверяющий центр можно найти на официальном сайте Минцифры РФ. Там же можно скачать список этих центров. Гражданам проще всего получить подпись в ближайшем МФЦ .
2. Найти интересующий Вас объект недвижимости. Информация по продающимся объектам недвижимости на торгах, в т.ч. квартирам, есть на fedresurs.ru. На данном сайте нужно найти раздел «Банкротство», далее – «Торги», в поисковой строке ввести интересующие Вас параметры объекта недвижимости, например «Квартира, Санкт-Петербург», после чего из всех объявлений о торгах выбрать конкретную интересующую Вас квартиру.
3. Зарегистрироваться на электронной торговой площадке, указанной в объявлении о торгах по заинтересовавшей Вас квартире.
4. Подать заявку на участие, предварительно внеся задаток на указанный в объявлении счет, и поучаствовать в торгах по реализации этой квартиры.
Важный нюанс: торги могут проходить в виде аукциона в закрытой и открытой форме. При закрытой форме аукциона в установленный момент открываются все поданные заявки, победителем считается тот, кто предложил наиболее высокую цену.
Открытый аукцион представляет собой торги по типу «живого» аукциона, только все проходит на электронной площадке в личном кабинете участника. Организаторами устанавливается шаг в размере определенной суммы и промежуток времени, в течение которого можно сделать шаг. Участники аукциона видят только номер заявителя и сумму, которую он предложил. В итоге побеждает тот, кто подал последнее ценовое предложение перед закрытием торгов.
5. После завершения торгов подписать договор купли-продажи квартиры, если Вы признаны победителем. Во всех остальных случаях – получить обратно уплаченный задаток. Важный нюанс: если победитель отказывается от заключения договора, задаток ему не возвращается.
После подписания договора купли-продажи его можно отдавать в Росреестр для регистрации Вашего права собственности на квартиру.
Это общая схема по приобретению квартиры на торгах в банкротстве. Но, конечно же, при ее прохождении на практике возникает много дополнительных вопросов, таких как:
1) На что нужно обратить внимание в объявлении о торгах? Например, продаваемая квартира находится в залоге (ипотеке) – а что будет с правом залога после ее приобретения? Или квартира является объектом культурного наследия (что очень часто встречается в центре Санкт-Петербурга) – какие дополнительные обязательства появятся у покупателя после ее приобретения? Или с торгов квартира продается как доли в ней супругов-сособственников, только один из которых – банкрот?
2) Можно ли выиграть торги, но в конечном итоге не получить желанную квартиру? В определенных случаях такое может случиться, и есть устоявшаяся судебная практика по этому вопросу.
3) Как правильно подать заявку, чтобы ее не отклонил организатор торгов?
4) Может быть, не стоит покупать приглянувшуюся квартиру на первых торгах, а подождать снижения цены на повторных торгах, или даже в публичном предложении?
5) Каковы особенности регистрации недвижимости, купленной с торгов, какие документы необходимо подавать в Росреестр?
Этих или других вопросов у Вас может быть множество, но формат данной статьи не позволяет мне подробно и обстоятельно ответить на них прямо сейчас.
Ответы на данные вопросы можно найти на нашем сайте: bankrotstvostop.ru . А если Вам потребуется уточнить что-то еще по торгам в банкротстве, Вы можете задать мне дополнительный вопрос через этот сайт, и я на него обязательно отвечу.
Александр Лубянский, арбитражный управляющий
+7 921 998-01-87