Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через 10 месяцев узнали, что вы не имели права этого делать, и ваши права собственника были оспорены наследником продавца. Или ваш муж приобрел квартиру в браке на общие деньги, заключив сделку от имени своей матери, чтобы не делить имущество при разводе. Эти и множество других неприятных жизненных ситуаций мы обсудим в сегодняшней статье. Ведь все они связаны с одним и тем же юридическим понятием – признание договора купли-продажи недействительным.
Начнем с того, что потенциально недействительные сделки бывают двух видов: ничтожные и оспоримые. Первые очевидно нарушают закон, и доказывать это нет необходимости, нужно лишь признать их ничтожными – удостоверить этот факт в суде. А есть сделки, которые могут быть признаны несовершенными, а могут и сохранить свою юридическую силу.
К ничтожным договорам относят:
- Нарушающие интересы третьих лиц и заключенные в нарушение законодательства. Например, сделка купли-продажи квартиры, где зарегистрирован ребенок, без выделения ему доли в новом жилье и без согласия органов опеки, заведомо ничтожна. Продажа доли в квартире в обход приоритетного права собственников других долей – тоже нарушение, которое делает ее ничтожной;
- Мнимые. К ним относят, например, «покупки» тещами и свекровями квартир для прикрытия приобретения недвижимости в браке, или «переписывание» имущества на родственников ради уклонения от алиментов и других долговых обязательств.
- Притворные. Когда вместо купли-продажи заключается договор дарения (чтобы не платить налоги, например).
- Заключенные недееспособным. Если гражданин признан недееспособным официально, или ему еще нет 14 лет.
Во всех этих ситуациях признание договора купли-продажи недвижимости недействительным будет очевидным – достаточно подать в суд и представить все доказательства этого. К примеру, документ, подтверждающий недееспособность, или свидетельство о рождении несовершеннолетнего. И договор тут же будет объявлен никогда не заключавшимся.
Именно в этом отличие недействительной сделки от расторгнутой. Если сделка расторгнута, до момента ее расторжения, она была действительна, и все права и обязанности сторон действовали. А незаключенная сделка считается никогда не существовавшей, а значит, новый «собственник» не вступает в свои права, а продавец не теряет своих прав на недвижимость и не передает их.
ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИЗНАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ
И вот тут мы подобрались к самому главному вопросу: что произойдет, если договор окажется недействительным?
Казалось бы, ответ однозначен: все вернется к первоначальному состоянию. Произойдет некий «откат до заводских настроек». Допустим, при вступлении в наследство гражданин оспорил сделку, совершенную его отцом, доказав, что родитель совершал ее, уже не отдавая себе отчета в своих действиях. В этом случае истцу возвращается недвижимость, а деньги, уплаченные за нее, по идее, должны быть возвращены «покупателю», который тоже пострадал.
Но на самом деле это не совсем так. Недавно Верховный суд вынес определение по делу № 55-КГ21-4-К8 от 27 июля в отношении последствий таких сделок. Коротко суть документа ВС РФ звучит так: «если продавец не отвечал за свои действия при заключении сделки, то нет доказательств того, что оплата действительно была получена».
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК
То есть, недееспособность продавца автоматически вызывает сомнения во всех юридически значимых действиях, совершенных в рамках этой сделки.
Поэтому последствие признания договора купли-продажи недействительным заключается в том, что прежний собственник возвращает себе все права, связанные с недвижимостью, а «покупатель» («новый собственник») их теряет. Деньги «уплаченные» за недвижимость при этом не возвращаются.
КОГДА ЕЩЕ ВОЗМОЖНО ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ СДЕЛКОЙ?
Выше мы рассмотрели ничтожность, но не поговорили об оспаривании. Что это означает? Оспоримые договоры не считаются недействительными сразу же, уже в момент их подписания, но в суде есть вероятность их признать таковыми.
В каких ситуациях?
- Если сделка заключена подростком в возрасте от 14 до 18 лет без дополнительной подписи в договоре родителей или опекунов. По закону, это согласие требуется, поэтому в этой ситуации можно признать недействительным договор купли-продажи квартиры (дома). То же самое касается ограниченно дееспособного гражданина старше 18 лет.
- Если доказать, что во время совершения сделки «продавец» не отдавал себе отчета в своих действиях. Например, выпил, или был в состоянии измененного сознания (принимал наркотики, психотропные вещества, лекарства), или не был способен мыслить здраво в силу старческого слабоумия и т.д.
- Сделка совершена под давлением: физическим, психологическим и т.д.
- Сделка совершена под влиянием обмана.
- Кабальные сделки тоже можно оспорить. Например, продажа дома в силу необходимости оплаты дорогостоящего лечения на заведомо невыгодных условиях.
- Если при совершении покупки вы заблуждались насчет предмета сделки. Например, состояние дома оказалось хуже, чем изначально было заявлено, или квартира получена незаконно (собственник завладел ей обманным путем и т.п.).
Сколько времени отводится на признание договора купли-продажи недвижимости недействительным? Заключенный не более чем 1 год назад, если речь идет об оспоримой сделке, и не более 3 лет назад, если речь о ничтожной сделке.
Позже вы, к сожалению, уже не сможете ничего доказать, и сделка будет считаться действительной.
Поэтому очень важно перед продажей или покупкой проверять все обстоятельства, объект и собственника (покупателя), чтобы избежать подобных последствий. А есть сомнения в правомерности уже заключенного договора, подавать в суд.
Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/