Более полугода жизни в Анапе, и я теперь имею некоторый опыт поиска и покупки недвижимости здесь, причем полученный дважды. Так что могу облечь в какие-то заметки или истории, пока из памяти не выветрилось, да и свежим взглядом более заметны интересные моменты пока.
Попробую рассказать свои впечатления о рынке недвижимости. Хотя, скорее, о той части, где в основном дома и участки, а не квартиры. И чтобы сразу понимать, почему так, всё, как описано ниже, нужно уяснить тот факт, что в анапском районе все уже густо понастроено, и свободной земли осталось очень мало. А если она есть, то категория назначения не подходит под разрешенное капитальное строительство.
Итак, первое, что нужно уяснить - все что пишут в объявлениях ни разу не правда. Даже если объявление не фейк (а таких как раз вагон!), и этот дом реально существует, то скорее всего (на 99%) он находится не там где указано в описании или карте, и цена на сегодня у него другая (примерно выше миллиона на два-три), или он уже продан.
Второе - наличка рулит. Ипотека это то, чем здесь можно сразу отшить продавца. Не будет он заморачиваться с этими долгими деньгами и банками, оценщиками и тп, ему проще найти другого покупателя который "сразу и сейчас". Вернее, тот сам его найдет. Предложение гораздо меньше спроса.
Третье - полная стоимость покупки в договоре. Народ тут до сих пор живёт в "девяностых", так что всецело считает, что можно указать в ДКП "до миллиона" и это вполне сойдет с рук. Только вот сейчас покупателю не укрыться от всевидящего ока фискалов, и проблемы обеспечены и ему и покупателю. А если ставить полную стоимость, а дом в собственности был менее трех лет, возникают налоги, которые, разумеется будут добавлены в стоимость. И нужно быть к этому готовым.
Четвертое - выйти "на задаток", не равносильно купить. Возможно, что за тот срок, что у вас прописан в предварительном договоре, на продавца выйдет новый покупатель (а может даже завтра), и предложит сумму выше, чем даже с учетом его потери вашего задатка. Такое бывало. Поэтому договор лучше делать на очень короткое время и задаток давать больше, чтобы возврат в двукратном размере бил продавца по кошельку. Но перед этим нужно проверить с юристом все документы! Юрист просто необходим, поскольку суд выиграть в Краснодарском крае будет невозможно. В суде тут побеждает тот, у кого больше денег.
И тут подходим к пятому пониманию - врут и обманывают на этом фронте просто как дышат! Поэтому ищите разные варианты, проверяйте не только юридическую чистоту сделки, но и категорию земель, ПЗЗ и всю историю покупки-продажи земли. Бывает так, что продают дома вообще незарегистрированные, а только построенные. Вроде как, купишь на бумаге землю, а дом сам зарегистрируешь. И при этом напоют, что это легко и вообще "все так делают". Зато дешевле рынка намного. Вот только у меня рядом есть такой "памятник" и даже не один. Дом стоит, красивый, а зарегистрировать нельзя - рядом газовая труба проходит. И вот ищут на него "оленя" с севера...
И финалочка - неприкосновенность частной собственности это не про Кубань или вообще Россию. Сегодня ваша земля относится к одной категории земель, а завтра могут нарисовать новый генплан и земля будет не соответствовать ваши постройкам. Как было этой осенью. Перед новым годом вся сельская Анапа стояла буквально "на ушах". И отлегло совсем не у всех. Кто-то остался с дилеммой, продолжать ли стройку.
И сейчас уже не тот период времени, когда можно было купить дешево, а ждать что недвижимость сильно поднимется в цене. Сейчас нужно искать дома или участки в других привлекательных районах, где сохранилась еще инвестиционная привлекательность и такой же приятный климат.
И в окончании темы, скажу, что накопились и прямо рвутся наружу посты относительно стройки, ремонта, профессионализма во всех сферах, и много другого #проанапу
#анапа
#недвижимость
#переезднаюг
#дом