Одно из самых привлекательных вложений в наше непростое время – недвижимость. Но цены на нее сейчас больше отпугивают, чем привлекают. Можно ли купить квартиру дешевле ее рыночной стоимости и при этом избежать рисков ее лишиться в недалеком будущем? Где продаются дешевые квартиры и как совершить такую покупку? Обо всем этом я Вам сейчас расскажу.
Немного о себе: меня зовут Александр Лубянский, я арбитражный управляющий из Санкт-Петербурга с двадцатилетним стажем работы, по образованию юрист. В процессе проведения процедур банкротства я часто бываю свидетелем эмоций людей, купивших дешево квартиру у гражданина-должника непосредственно перед его банкротством и потом в одночасье эту квартиру потерявших. Как правило, это следствие недостаточной проверки документов покупателя и информации о нем перед покупкой.
Итак, первый вопрос - можно ли купить квартиру дешево и при этом избежать риска ее лишиться?
Конечно, можно, но при этом перед покупкой нужно провести «разведку» и собрать нужные сведения. Потому что дешево квартиру реализуют, когда продавца подгоняют разные негативные обстоятельства в его жизни. Причем эти обстоятельства через определенное время могут стать негативными также и для Вас…
Итак, схема проверки продавца недвижимости:
I) проверить достоверность паспортных данных продавца. Проверить российский паспорт можно по базе недействительных паспортов на сайде МВД России. Для этого на сайте МВД откройте сервис «Проверка по списку недействительных российских паспортов», введите серию, номер паспорта и проверочный код с картинки и нажмите кнопку «Отправить запрос». Если паспортные данные достоверны, появится сообщение: «Среди недействительных не значится».
Напомню, что продажа квартиры продавцом по поддельному или недействительному паспорту влечет за собой признание сделки недействительной и возврат покупателем квартиры ее настоящему собственнику. А вот Ваши деньги с мошенников получить обратно скорее всего уже не удастся….
II) проверить продавца на предмет наличия у него долгов и наличия поданного в отношении него заявления о банкротстве. Почему это важно: если продавец квартиры попадет в процедуру банкротства, то все его сделки с недвижимостью, совершенные в диапазоне от трех лет до одного месяца до момента подачи в арбитражный суд заявления о банкротстве, могут признаны недействительными. А после этого, как я указал выше, Ваша квартира помашет Вам ручкой и уплывет обратно к гражданину-должнику…
Важный нюанс: чтобы подать на гражданина-должника заявление о банкротстве, его долг должен быть не менее 500 000 рублей.
Проверку продавца осуществляем следующим образом:
1. По ИНН и ФИО продавца осуществляем поиск судебных решений, предшествующих трехлетнему периоду от предполагаемой даты заключения договора купли-продажи квартиры. По общему правилу, иски на гражданина подают в суд по месту его жительства. Соответственно, уточняем район, в котором по паспорту зарегистрирован продавец, ищем в поисковике официальный сайт районного суда, в поиске информации по судебным делам указываем ФИО/ИНН продавца и смотрим результат. Если появиться информация, что в отношении продавца уже вынесено судебное решение о взыскании с него 500 000 рублей и более, то Ваши риски получить фигуру из трех пальцев вместо дешевой квартиры сильно возрастают...
2. По ИНН/ФИО ищем на сайте ФССП (федеральная служба судебных приставов) исполнительные производства (http://r24.fssprus.ru) в отношении продавца. При наличии таковых, особенно, если их сумма свыше 500 000 рублей, Ваши риски также существенно увеличиваются. На продаваемую квартиру судебным приставом-исполнителем может быть обращено взыскание по исполнительному листу, ее могут арестовать еще до момент регистрации на Вас и продать с торгов за долги. То есть квартира уже находится в поле зрения судебного пристава-исполнителя, а должник хочет эту квартиру побыстрее сбыть с рук…
3. Необходимо ознакомиться с картотекой арбитражных дел (http://arbitr.ru), из которой можно узнать, есть или нет в арбитражном суде Вашего региона дело о признании продавца банкротом. Поисковая система такая же, как и в районном суде – по ФИО/ИНН продавца. Причем важно не только провести такую проверку, но и сохранить доказательства того, что она проводилась – на случай оспаривания сделки.
Также целесообразно дополнительно проверить на том же сайте арбитражного суда, нет ли дела по субсидиарной ответственности продавца (тоже по ФИО/ИНН). Продавец Вашей квартиры мог быть учредителем какого-нибудь ООО или АО, либо его директором. В случае наличия дела о банкротстве в отношении этого ООО или АО с вышеуказанных лиц могут быть взысканы убытки, причиненные кредиторам, а это повод для продажи имущества таких лиц, включая предлагаемую Вам дешевую квартиру…
Наличие долга продавца, особенно в сумме свыше 500 000 рублей – это бомба замедленного действия в отношении покупаемой квартиры, может сработает, а может и нет. А вот наличие в отношении продавца дела о банкротстве – прямая угроза, покупать у такого продавца квартиру категорически не советую… Но решать, конечно же, Вам.
Минимизировать Ваши риски покупателя квартиры, кроме получения вышеперечисленной информации, можно следующими способами:
1) Рассматривать для покупки варианты квартир, которые находились в собственности продавца более трех лет, а если менее трех лет – то хотя бы не с близкими родственниками;
2) Тщательно проверять все документы и информацию и настороженно относиться к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника (могла быть отдана за долги), была получена по договору дарения или выставляется по значительно более низкой, чем аналогичные объекты, цене.
3) При наличии долгов продавца вариантом минимизации рисков может быть следующий: в договоре купли-продажи или приложении к нему фиксируются обязательства покупателя самостоятельно произвести расчеты с кредиторами продавца из причитающейся за квартиру суммы. Это идеальная схема при согласии на нее продавца.
Как профессионал, советую вообще любую квартиру, которую Вы хотите купить, проверять указанным способом, а не только подозрительно дешевую.
Завершая данную тему, хочу Вас немного подбодрить: в случае наступления банкротства продавца не все его сделки с недвижимостью можно оспорить, а только сделки, соответствующие определенным условиям закона о банкротстве. Если хотите изучить данный вопрос глубже, информацию о том, какие сделки должника можно оспорить в банкротстве, можно прочитать на нашем сайте: https:\\bankrotstvostop.ru в статье «Риски приобретения недвижимости гражданина-должника».
Эта информация может Вам очень пригодиться, если «гром уже грянул»: квартира Вами куплена, а продавец попал в банкротство и кредиторы заявили иск о признании Вашего договора купли-продажи недействительным.
А вот где и как можно безопасно купить дешевую квартиру и что Вам для этого понадобится – об этом я расскажу Вам в следующей статье.
Александр Лубянский, арбитражный управляющий
+7 921 998-01-87