Сегодня рынок недвижимости переживает не лучшие времена. В стоимость жилой аренды упала на 40-45%, то за что можно было снять студию сейчас вполне реально найти двухкомнатную квартиру. Повышение ставок ЦБ практически обнулили ипотеку, инвесторы которые не смогли продать свои квартиры, выставили их в аренду, тем самым увеличив предложение. Некоторые крупные застройщики (не буду называть, что бы не делать рекламу) предлагают скидку до 30%, да может это и не ходовые жилые комплексы, но кто мог представить еще пол года назад, что мы увидим такие предложения на рынке первички. Часть других застройщиков пошли еще дальше, они начали совместно с банком запихивать ипотеку в стоимость жилья поэтому сейчас пестрят рекламные плакаты с ипотекой от застройщика за шесть, пять и даже 0,1% за первый или три года. Это не значит, что покупатель будет платить меньше, это значит, что цена квартиры увеличена на эту сумму, а низкие ставки – это всего лишь рекламный ход. Более того, застройщик имеет так называемый спред, между ценой продажи и себестоимостью за счет которого он может опускать цену, чего не могут сделать инвестору накупившие квартиры в 2018-2021 годах, тем более с кредитным плечом.
Слепая вера в то, что недвижимость всегда будет расти – сыграла с ними злую шутку.
Доходность рынка жилой недвижимости в среднем в Москве упала до 3,5%, в Санкт-Петербурге до 3,8%, в Белгороде и Владивостоке до 3,9% и это при банковском депозите в 14-16% и инфляции в 17%.
Но некоторые скажут, что в ЦИАН и на АВИТО цены не поменялись, а наоборот выросли. К сожалению с ЦИАН и АВИТО работает “систематическая ошибка выжившего”. Мы видим цены не реальных продаж, а цену желание продавца, того, кто хочет продать свою недвижимость, а причины такой цены могут быть разные, от желания вернуть свои вложения до банального “у соседа такой ценник, а я поставлю чуть повыше”. В связи с чем мы видим скидки у застройщиков в первичной недвижимости, и стагнацию в сделках во вторичке.
Что касается рынка офисной недвижимости. Есть сильные движения в классе А. Компании минимизируют свои расходы, тем более ковидные ограничения научили отправлять сотрудников на удаленную работу, тем самым сокращая затраты по аренде. Часть арендодателей уже предоставляет скидки на освободившиеся площади и с ужасом думают об открытии Лахта центра в который переедут Газпромовские структуры разбросанные по городу, что еще больше подстегнет рынок Петербурга к снижению.
По моим ощущениям к сентябрю, мы увидим ухудшение ситуации на рынке недвижимости, при чем это коснется, как рынка аренды, так и продаж. Действительно реальные инвесторы имеющие денежные средства и занимающиеся инвестированием в недвижимость будут ждать падения цены размещая сейчас деньги на коротких банковских депозитах.
Есть риск переноса сроков сдачи объектов у застройщиков, тем самым замораживание денежных средств на эскроу-счетах.