В пылу борьбы со «снипами-хрипами» упразднили архитектурное согласование проектов
«Каждый на своем участке будет строить то, что считает нужным, без оглядки на окружение?» — говорят эксперты «БИЗНЕС Online» об опасностях отказа от согласования архитектурного облика строящихся объектов. С 1 сентября соответствующая процедура упраздняется везде, кроме Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. В Казани под вопросом и прежний порядок работы «исторической комиссии» при президенте РТ Рустаме Минниханове. О противоречиях борьбы со «снипами-хрипами» — в нашем материале.
Фасады новостроек во всех городах России, за исключением столиц и Севастополя, отданы на откуп девелоперам
С 1 сентября Казань вместе с рядом других городов лишится процедуры согласования архитектурно-градостроительного облика объектов капитального строительства. Еще в прошлом году по ходу зачистки отрасли от строительных нормативов, инициированной вице-премьером РФ Маратом Хуснуллиным, решили упразднить согласование проектов застройки с муниципалитетами. Такая норма проскочила в Госдуму РФ вместе с очередным пакетом поправок к Градостроительному кодексу.
Что произошло? Принятые 1 июля 2021 года поправки к Градостроительному кодексу РФ ввели новую статью, в которой указан перечень градостроительных процедур для застройщиков, технических заказчиков и органов власти — федеральной, региональной и муниципальной. Корректировки уложили в отдельный федеральный закон №275, где не оказалось пункта о согласовании архитектурно-градостроительного облика. Исключение сделали для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Т. е. возможность соответствующей процедуры оставили только в городах федерального значения, где архитектурная вольница, видимо, совсем уж недопустима. Для столицы РТ и других городов, где такое согласование было обязательным, действовала отсрочка, которая истекает через три месяца.
Ощутимо упростили и алгоритм согласования строительства и реконструкции. Муниципалитетам, например, позволено следующее:
- выдавать разрешение на строительство;
- утверждать планировку территории;
- утверждать градостроительный план земельного участка;
- подписывать акты о подключении объекта к инженерно-техническим сетям;
- выдавать заключения о соответствии проекту построенного или реконструированного объекта.
Как было раньше? До 1 июля 2021 года законодатель предлагал регионам и муниципалитетам самим решать, надо согласовывать внешний облик объектов или нет. Правом сделать эту процедуру обязательной воспользовалась и Казань. Таким согласованием занимается управление архитектуры и градостроительства. Сегодня соответствующая процедура занимает у застройщиков 21 рабочий день. Очевидно, что ее упразднение должно ускорить процесс строительства, к чему и стремился Хуснуллин, снижая административные барьеры.
Казань — это еще и историческое поселение. Поэтому в центре города действует процедура согласования облика новых и реконструируемых объектов на уровне главы региона. Напомним, при президенте РТ создана комиссия, которая проводит и кабинетные, и выездные совещания. «Историческая комиссия» собирается несколько раз в год по мере «вызревания» пакетов документов. В результате застройщикам приходится месяцами ждать, когда же чиновники и архитекторы рассмотрят их мечты в историческом центре, и переделывать проекты, если они не прошли процедуру по тем или иным причинам. Для упрощения процесса принята концепция развития исторического центра, но комиссия по-прежнему рассматривает знаковые объекты.
Власти РТ и Казани решили не выпускать ситуацию из-под контроля
Сокращение административных барьеров — это прекрасно, но есть нюанс. Как в итоге будут выглядеть города, если архитекторы станут рисовать свои проекты без оглядки на градостроительное окружение? И почему федеральным городам можно думать о красоте архитектуры, а региональным — нет? Последние что, второсортные? Такой расклад не устраивает ни Татарстан, ни другие регионы.
Есть инициативы сохранить обязательность согласования облика на усмотрение субъектов, как это было до 2021 года. В минстрое РФ даже создали рабочую группу, которая готовит очередную порцию поправок, чтобы урегулировать соответствующий вопрос. Пока движения нет.
«Нужно оставить процесс согласования на усмотрение субъектов РФ в зависимости от особенностей города, активности строительства в нем, стратегии его развития и других характеристик», — призывал депутат Госдумы РФ Илья Вольфсон на апрельской встрече мэра Казани Ильсура Метшина с застройщиками.
Упразднение архитектурно-градостроительного согласования коснулось и исторических поселений. «Этот момент тоже упущен в обновленном Градостроительном кодексе. Там нет процедуры согласования облика здания с комитетом по охране объектов культурного наследия. Хотя это обязательное согласование», — говорит источник нашего издания.
В минстрое РТ «БИЗНЕС Online» сообщили, что в республике продолжают действовать методические рекомендации кабмина Татарстана о согласовании архитектурно-градостроительного облика объектов капитального строительства. Требования установлены на основании градостроительной документации, местных нормативов, правил землепользования и застройки. Последнее и не позволит выпустить ситуацию из-под контроля.
«По правилам землепользования и застройки Казани до разработки проектной документации физическими и юридическими лицами должны быть подготовлены эскизные предложения, — сообщили „БИЗНЕС Online“ в исполкоме города, добавив, что согласование архитектурно-градостроительного облика является обязательным для всех видов объектов капитального строительства. — Эта работа проводится в штатном режиме».
Не собираются упразднять в столице РТ и градостроительный совет — постоянно действующий коллегиальный орган при исполкоме, участвующий в градостроительной политике Казани.
Однако перемены будут. Как рассказали «БИЗНЕС Online» застройщики, изменится порядок согласования. Так, проверка архитектурно-градостроительного облика перейдет на этап выдачи разрешения на строительство, которым занимается управление градостроительных разрешений (УГР). Срок оказания услуги — до 30 дней для нетиповых проектов и в исторических поселениях. Рассматривать внешний облик по-прежнему будет управление архитектуры и градостроительства, которому УГР направит поступивший от девелопера проект. Не исчезнет из этой цепочки и градостроительная комиссия при президенте РТ, которая рассматривает облик знаковых объектов в центре столицы РТ.
Информацию застройщиков дополняют другие собеседники, близкие к процессу. Во-первых, проекты УГР никуда направлять не будет, поскольку это нарушение. А во-вторых, в границах исторических поселений проект в любом случае рассматривается и комитетом охраны памятников. В любом случае схема работы до конца не ясна и все участники рынка ждут разъяснений.
«В Казани создали отработанную схему согласования, город влияет на качество проектов. Теперь работающий алгоритм придется снова менять и перестраивать», — говорит источник нашего издания.
Позиция рынка: архпроекты надо согласовывать, иначе будут непоправимые последствия
Почему минстрой России счел согласование фасадов новых зданий избыточной мерой для большинства городов? Эксперты издания объясняют это желанием снять с застройщиков нагрузку, не связанную с безопасностью строительства, а также создать в регионах России единые стандарты градостроительства, четкие правила игры, документы, основания для отказа в выдаче разрешений. «Красота в этой логике не так важна, она вторична, — объясняет собеседник нашего издания. — Пусть здание будет страшненьким, но добротным. Тогда почему Москве, Санкт-Петербургу и Севастополю оставили четкий порядок согласования облика, а другим городам такой возможности не дали?»
Так, исключение 21-дневной процедуры согласования позволяет застройщику проектировать, проходить экспертизу и сразу выходить на этап 30-дневной выдачи разрешения на строительства. Что в Казани, что в Нижнем Новгороде, неважно — правила, на первый взгляд, едины. Однако не все так просто. В Казани, к примеру, управление архитектуры буквально тонет в проектах низкого качества. В ходе одной из встреч с девелоперами главный архитектор Ильсияр Тухватуллина заявила, что 40% проектов приходится возвращать.
К сожалению, вынуждена констатировать: очень большая проблема с качеством, комплектностью проектной документации. Многие делают проект, рассматривая его только в границах территории. А вот дальше — на то, где подъезды к участку, как формируются пешеходные связи и как облик будущего здания увязывается с окружающей застройкой, — часто не смотрят.
Ильсияр Тухватуллина – главный архитектор Казани
В общем, ошибки вылезают постоянно — например, на уровне банальной невнимательности архитекторов проектов к местным нормам градопроектирования. И вот, допустим, девелопер отправляет пакет документации, не пройдя горнило управления архитектуры — новый порядок это допускает. Но тут же внезапно выяснится, что архитектор проекта неправильно подсчитал количество парковок, процент озеленения или что-нибудь еще. В выдаче разрешения через 30 дней откажут, указав на недостатки уже не на уровне эскизов, а в рабочей документации. Значит, круг придется пройти заново. «Это снова время, затраты на перепроектирование, подготовку новой рабочей документации и проход повторной экспертизы. У застройщиков — дольщики, сжатые сроки. Кто от этого выиграет?» — задается вопросом собеседник «БИЗНЕС Online».
Участники рынка рассказывают, что управление архитектуры продолжит консультировать застройщиков по облику объектов, и даже приветствуют такое решение, поскольку это точно не делает проекты хуже, позволяет не создавать дополнительных расходов.
Облик каждого объекта надо согласовывать, иначе это приведет к непоправимым последствиям. Сегодняшний облик города — результат профессионального подхода. Хотя сами стонем, тяжело, но красота требует жертв.
Эмиль Хуснутдинов – владелец строительной компании «ЖИК»
Замечание по облику на этапе выдачи разрешения дорого обходится строителям, говорит владелец ЖИК Эмиль Хуснутдинов. «Например, сделали проект, а потом говорят: „Надо другую кровлю, не скатную, а плоскую“, — объясняет наш собеседник. — Нужно же заново переделывать проект. Я вообще не совсем понимаю переход на стадию выдачи разрешения, потому что сначала архитектурный облик, потом на основании облика делается проект, „внутрянка“, экспертиза. А если что-то меняется, то сразу все — и конструкции, и сети. Не совсем понимаю, что имел в виду законодатель». По словам девелопера, главный архитектор Казани регулярно проводит встречи с застройщиками, консультируя в том числе и онлайн. Несмотря на процедурные изменения, Хуснутдинов отмечает желание города и дальше помогать застройщикам в поисках привлекательного облика зданий.
По словам члена союза архитекторов России, директора бюро Made Group Дмитрия Максимова, полный отказ от архитектурного контроля в городах не пойдет на пользу городской среде. В качестве примера он привел работу по проекту «Крыловка парк» в столице РТ. Как подчеркнул архитектор, в ходе работы ощущалась профессиональная поддержка со стороны главного архитектора Казани. Сотрудничество позволило органично «посадить» объекты в этом квартале. Например, удалось вписать все технико-экономические параметры в разновысотную архитектуру в 6–23 этажа, сформировать мягкую подсветку с учетом городского пространства, исторических памятников и будущих объектов по соседству. Это было бы просто невозможно, если бы архитектор проекта работал в отрыве от сообщества и профессиональных институтов, не получая полной информации о том, что будет на соседних участках. А эти знания сконцентрированы у главных архитекторов, которые следят за развитием градостроительных процессов.
Негативный прогноз: «Города порастут пошлым китчем и унылыми коробками»
Что в худшем случае получат города без архитектурного согласования? «Будет еще хуже, чем в 90-х. Полный беспредел, Дикий Восток, — дает негативный прогноз архитектор Гульнара Аскарова. — Я не представляю, как в городе или даже деревне работать без согласования внешнего облика объектов. Каждый на своем участке будет строить то, что считает нужным, без оглядки на окружение? Без учета затенения участка соседа и других дискомфортных факторов? Тогда ни о какой гармонии среды не может идти речь».
Отмена согласования фасадов окончательно развяжет руки невежеству, считает помощник президента РТ, секретарь и член градостроительной комиссии при президенте РТ Олеся Балтусова.
Города порастут пошлым китчем и унылыми коробками. Это понимают грамотные люди, у кого есть культурный багаж, чувство вкуса, красоты. Я надеюсь, что у нас авторитет руководителя региона останется велик в любом случае и мы продолжим профессионально обсуждать все проекты застройки в исторических поселениях под его руководством, будем дорабатывать по замечаниям и строить не диссонансные, а сомасштабные объекты.
Олеся Балтусова – помощник президента РТ
По мнению архитектора Максимова, согласование облика проектов должно быть обязательным как минимум для первых линий улиц, из которых складывается визуальный образ города. Внутри кварталов с рядовой застройкой, возможно, утверждение и не требуется. Но и в этом случае встает вопрос формирования комфортной городской среды, и один из инструментов — профессиональные объединения. Автором проекта должен быть только член союза архитекторов.
«Я считаю, что необходимо повышать роль саморегулируемых организаций, например союза архитекторов, — говорит Максимов. — Сейчас проект может готовить, по сути, кто угодно — отсюда повышение вероятности архитектурных ошибок. Если же архитектор будет чувствовать свою ответственность, это способствует качеству проектов».
Спецоперация Хуснуллина по зачистке СНиПов продолжается
Кажется, что запущенную «регуляторную гильотину» уже не остановить. В силе остается и заявление Хуснуллина о переводе в разряд добровольных всех требований в строительстве, которые указаны в постановлении №815 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил». Об этом вице-премьер заявил в марте на совещании у президента РФ Владимира Путина, на котором обсуждали социально-экономическую поддержку регионов в условиях санкций.
Владимир Владимирович, вы как-то год назад сказали такую крылатую фразу о «снипах-хрипах», что уже давно пора от этого избавиться, что нам мешает в стройке. Мы 1,5 года избавлялись, докладываю: в течение ближайшего месяца полностью уйдем от всех обязательных требований, мы уже подготовили все решения. Без потери для качества и безопасности.
Марат Хуснуллин – вице-премьер правительства РФ
Напомним, для поддержки застройщиков рекомендательными уже сделали 30% требований, а 70% — упростили. Президент РФ тогда просил продолжить борьбу с устаревшими нормами. В итоге озвучены намерения сделать добровольными все 69 пунктов стандартов и правил, которые затрагивают в России стройку жилья, дорог, общественных зданий и промышленных объектов. Перечислим 10 пунктов пока еще обязательных требований, которые затрагивают следующее:
- надежность строительных конструкций и оснований;
- правила контроля и оценки прочности бетона;
- нагрузки и воздействия;
- свайные фундаменты;
- защиту строительных конструкций от коррозии;
- планировку, застройку городских и сельских поселений;
- инженерные изыскания для строительства;
- защиту от шума;
- тепловую защиту зданий;
- инженерную защиту территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов.
«Перевод норм обязательного применения в разряд добровольных не повлияет на качество и безопасность объектов капитального строительства», — говорится и в ответе минстроя РТ на запрос «БИЗНЕС Online». Там же отметили, что принятый в 2002 году федеральный закон «О техническом регулировании» изначально предполагал добровольность. Власти рассчитывают на соблюдение застройщиками «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», наделенного статусом федерального закона. «Любые национальные стандарты или своды правил обязательного или добровольного применения, принятые в развитие указанного закона, обеспечивают при их выполнении минимально необходимые требования к безопасности строительной продукции, зданиям и сооружениям», — сообщает минстрой РТ. Действующий техрегламент о безопасности касается инженерно-технических сетей, систем инженерно-технического обеспечения. Документ также регулирует изыскания, процессы проектирования, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и сноса.
Участники рынка пока не понимают, как работать в таких условиях. «Нет внятной информации», — в таком духе ответили «БИЗНЕС Online» крупнейшие застройщики Татарстана на вопрос о том, как строить, если строительные нормы и правила (СНиПы) станут добровольными. «В правительстве же не идиоты сидят! Стандарты, касающиеся безопасности, должны оставаться обязательными», — надеется один из наших собеседников, считая, что все нормативы отменять не будут.
Хотелось бы верить и в честность стройбизнеса, и в добровольность соблюдения норм, но соблазн сэкономить крайне силен. Необязательность нормативов на практике может означать их неисполнение. Если почитать читательские комментарии «БИЗНЕС Online» о качестве строительства, то одна из главных жалоб — «звукопрозрачность» квартирных стен, пропускающих даже разговор на повышенных тонах у соседей. А ведь жилые объекты строятся по обязательным нормативам, это жилье качественное. Почему-то никто из девелоперов не идет на добровольное превышение нормативов ради тишины в квартирах будущих жильцов, оставляя звуковой комфорт на этап чистового ремонта за счет покупателя.
Именно обязательность нормативов безопасности позволила снести лишние этажи, когда «Свей» вместо разрешенных 9 решил построить 18, что усиливало нагрузку на фундамент. А будь они добровольными, кто знает, через сколько лет дом мог бы поползти? Добавим вопросы инсоляции: в Казани из-за этого добились сноса лишнего подъезда в том же жилом комплексе на Четаева. Не будь обязательности норматива, лишний подъезд затенял бы жизнь соседям, а лет через 20–30, глядишь, дошло бы и до раздолья плесени в полутемных квартирах. И кроме того, на выбор будет три варианта: судиться с обанкротившимся застройщиком, посылать проклятия властям или по-тихому закрашивать плесень и продавать несчастливую квартиру. Выбирай, что нравится.
Между тем комфортная среда и качественное жилье — один из признаков города-магнита, где хотят жить люди. В Татарстане с конца прошлого века стремятся к привлекательности Казани: общественные пространства, образование и федеральные университеты, высокотехнологичная медицина, сохранение исторического центра, общественный транспорт, школы, детсады… И качественная архитектура здесь — один из компонентов. Потеря привлекательности города плоха не только для жителей, но и для бизнеса, в том числе строительного: никто не вкладывает деньги в дорогую квартиру в чистом поле. Но вот если это шикарная квартира в красивом доме комфортного города — другое дело.