Контролировать каждый этап сделки, перепроверять все бумаги самому и запастись большим количеством терпения - такой общий совет могу дать при покупке недвижимости, особенно в старом фонде, особенно при расселении коммуналки. Дальше расскажу, как мы покупали свою квартиру, и с какими проблемами столкнулись.
С Вами снова на связи Виталий, автор канала про воссоздание петербургской квартиры в старом фонде города. Я с женой поставил себе такую амбициозную цель купить и восстановить квартиру и уверенно двигаюсь к ней
В прошлых статьях я рассказывал, как мы нашли и посмотрели нашу будущую квартиру:
Одного раза для просмотра такой необычной квартиры мало, поэтому был второй, более основательный просмотр:
Но и этого мне показалось мало. Дело не шуточное, купить квартиру под восстановление. Значит надо изучить территорию вокруг, опросить жильцов дома и проникнуться этим новым для меня местом:
После всех этих танцев с бубнами вокруг квартиры, мы согласились на ее покупку и сообщили об этом агенту продавцов Юлии. Так был запущен процесс купли-продажи недвижимости.
Через пару дней я подъехал в офис агентства недвижимости. Этакая небольшая перевалочная база для агентов, где стоят множество столиков и можно в спокойной обстановке подписать все необходимые документы.
Агент Юлия ведет эту коммунальную квартиру уже год. До конца не знаю историю ее знакомства с собственниками квартиры, но, за время их совместной работы, Юлия стала своей в этой небольшой коммунальной семье.
В этот день на сцену вышел еще один участник нашей сделки - менеджер агентства Ольга. Ольга руководитель и координатор Юлии. Она яростно отстаивает позиции и коммерческий интерес агентства. Вот так интересно распределены роли: Юлия мягкий и добрый человек, который может действовать в ущерб себе и агентству, а Ольга решительная и непробиваемая, старой закалки и четко клонит сделку в свою сторону.
В этот день я подписал предварительный договор и внес задаток. На встрече присутствовали только Ольга, Юлия и я. Моей задачей было проверить все документы на квартиру и забронировать за собой этот объект.
Здесь я узнал все нюансы о собственниках. Первую комнату Анна с двумя детьми купила в 2001 году, договор купли продажи прилагается. У нее получена субсидия по расселению коммуналок, которая истекает через 2 месяца. Хорошо, запас по времени есть, должны успеть.
Вторая комната принадлежит Наталье и ее несовершеннолетней дочери. В комнате они не живут, никому не сдают, ожидают скорого совершеннолетия дочери для продажи комнаты. От них для сделки нужно разрешение органов опеки, так как на момент будущей сделки дочери Натальи будет лишь 17 лет.
Третья и четвертая маленькие комнаты принадлежат Антону. В них он живет уже более 40 лет, но приватизировал лишь полгода назад. Да и сделал это только по настоянию риелтора Юлии и инициатора продажи всей квартиры Анны.
Зачем им объединятся? - спросите Вы. Цена целой квартиры на несколько миллионов выше, чем цены комнат по отдельности.
Анне и Антону нужны встречные покупки. Анна хочет купить двухкомнатную квартиру в спальном районе города. В этом ей поможет субсидия - 1,6 миллион рублей. Для Антона подберут студию на окраине города. Но у Антона есть долги по коммунальным платежам за добрый десяток лет. Денег у него нет, а сумму мне назвали в районе 300 000 рублей. Значит, эту часть его денег мы будем выдавать на руки после сделки для погашения долгов.
Со стороны агентства заключены договора только с Анной и Антоном. Наталья заняла выжидательную позицию и подключится к сделке только при наличии реального покупателя, такого как я. Правоустанавливающие документы Анны и Антона я проверил.
Теперь про деньги. При подписании предварительного договора я внес 150 000 рублей. Причем, только 100 000 рублей являются задатком, а 50 000 рублей это оплата информационных услуг агентства. Это мне не понравилось, но они предоставили гарантийное обязательство на 50 000. В случае срыва сделки по вине продавца нам их вернут. Так что внимательно читайте все пункты договора!
Благополучно подписав предварительный договор, я поехал домой. Всем участникам предстояло подготовить документы для выхода на сделку.
Мы вели весь процесс через Домклик, так как ипотека была одобрена в Сбере. Плюс при выборе объекта недвижимости через их систему, нам снизили процентную ставку на 0.3%. Для оформления сделки необходимо пройти несколько этапов. У продавца просят, подгрузить целую кучу документов, а для покупателя предлагают различные услуги. Обязательный отчет об оценке делали здесь же через Домклик за 5000 рублей. Отчасти именно сервис выступает агентом со стороны покупателя, по крайней мере, проверяет все ли документы на месте. Но и активно предлагают свои платные услуги: подготовка договора купли продажи за 3000 рублей, юридическая проверка недвижимости за 20000 рублей, страхование конструктива недвижимости и страхование жизни и здоровья покупателя за 60000 рублей в целом. Мы готовы были воспользоваться всеми предложенными услугами, но получилось только одной - юридической проверкой. К моменту проверки я выяснил много деталей и подводных камней по квартире, так что новых открытий при проверке не ждал. Но кроме проверки юристы сервиса подсказали, как правильно прописать те или иные пункты в договоре купли-продажи. Этим они нам помогли.
Также Сбер подготовил для нас предварительный договор купли-продажи.
Целый месяц после предварительного договора ждали одобрения сделки органами опеки. Когда все документы были готовы и загружены в сервис, оказалось, что из-за несовершеннолетнего продавца электронную регистрацию провести нельзя, придется проводить сделку через нотариуса. Из-за этого у нас слетает -0,3% от ставки по ипотеке (обиднее всего), дополнительно надо потратить 25000 рублей на нотариуса и подготовленный договор, по сути, не нужен. Немного поспорил с менеджером Сбера, что они должны были предупредить о таких рисках в начале процесса, так как информация о собственниках была в доступе уже давно. Сбер согласился вернуть деньги за подготовку договора 3000 рублей.
За пару дней до сделки нас ждал следующий сюрприз. Сбер отказался страховать конструктив дома. В отчете оценщика неверно было указано, из чего сделаны перекрытия. Он указал, что перекрытия деревянные, а это неверно.
При этом предприимчивые ребята из Сбера не унывали и активно предлагали страхование жизни и здоровья, но я отказался. Пришлось за день до сделки ехать в Ингосстрах и там без проблем оформить страховки, еще и на 10000 дешевле.
У агентства работы было намного больше чем у нас. Они искали квартиры для Анны и Антона. В первом случае трудно найти продавца, который согласится работать с субсидией. Это и дополнительные риски, и увеличенные сроки получения денег. Так, много квартир слетело, даже после подписания предварительного договора. Но удача была на нашей стороне и нужная двушка в спальном районе на Дальневосточном была найдена.
С Антоном были другие сложности. Запаса по деньгам у него не было и трудно было подобрать полностью готовую студию, куда можно было сразу переехать и жить. Несколько вариантов слетело просто по срокам, продавцы не готовы были ждать нашей общей сделки. Когда весь пазл общей сделки начал сходится, квартира у Антона еще не была найдена. Агентство предложило отказаться от встречной покупки и просто отдать ему деньги. Я был резко против этой идеи, так как у Антона это единственное жилье и переехать ему будет просто некуда, а значит, после покупки это станет моей головной болью. После этого агентство все-таки нашли вариант студии в только что сданном доме.
Все элементы нашей большой сделки были собраны воедино, и настал день Х. Порядок перемещений был следующим. Сначала мы собрались в офисе агентства. Я с женой внес часть средств наличными для погашения долгов у Антона и для выплаты продавцами комиссии агентства. На эти деньги нам выдали гарантийные обязательства, а с продавцов взяли расписки.
Затем пошли в офис Сбера на Думской улице оформлять ипотеку. Оформление заняло немного времени, интересное предстояло впереди - встреча у нотариуса на Сенной.
Здесь мы увидели всех участников сделки вместе. Получилась приличная толпа в 15 человек: я с женой, агент Юлия с менеджером Ольгой, Анна с двумя сыновьями, Антон с двумя родственниками, Наталья с дочкой, а также участники сделки по двушке и студии.
Изначально мы думали потратить на сделку полдня. О, как же мы ошибались!
У нотариуса оформляли две сделки сразу: нашу квартиру и двушку для Анны. Начали с двушки. На эту сделку ушел час. Затем наступила наша очередь. Один только проект договора мы согласовывали два часа. Необходимые документы предоставили, согласованный договор распечатали в нескольких экземплярах и дали для ознакомления всем сторонам сделки.
Неожиданно подключились родственники Антона. Они посчитали недостаточными гарантии агентства, те самые, что подписывали в офисе утром. Слово за слово, и уже слышу в коридоре крики "Мы сейчас просто уйдем, и сделки не будет!". Думаю главное не паниковать, на помощь тем временем пришел агент со стороны двушки для Анны. Он смог понизить градус и ввести всех участников нашей сделки в единое русло.
Все стороны были готовы к подписанию. При печати договора на гербовой печати у нотариуса завис компьютер. Проходит полчаса, вся толпа начинает нервничать. Время уже вечер, а нужно еще успеть до закрытия отделения в Сбере закончить регистрацию сделки и открыть аккредитивы.
Наконец-то печать началась. Распечатали экземпляр, нашли ошибку, пришлось перепечатывать. И так еще два раза. Последнюю ошибку нашла Наталья, когда стала подписывать договор. Нервы начали сдавать у всех.
Мой Вам совет, тщательно проверяйте каждую строчку, каждое слово несколько раз!
Параллельно послали агента Юлию в Сбер, чтобы договориться дождаться нас для завершения регистрации сделки. Как только все участники подписали наши первые два экземпляра на гербовой бумаге, я с женой пулей отправился на Думскую.
Следует сказать отдельное спасибо сотрудникам Сбера, так как они не только дождались нас, но и после закрытия до десяти вечера оформляли целую кучу аккредитивов. Вся наша большая делегация перекочевала из офиса нотариуса в банк. Каждый ждал оформления своего аккредитива. Стоимость аккредитива делилась пополам между мной и другой стороной.
По итогу дня голодные, уставшие, нервные мы разошлись по своим домам, но для нас это был знаменательный день. Мы действительно оформили эту историческую квартиру в центре города и будем ее восстанавливать! А на дворе тем временем было 24 февраля, но все события того дня прошли как будто мимо нас, у нас был тогда свой мир и свои важные решения и задачи!