К сожалению, ситуация, в которой новый собственник квартиры узнает о старых долгах за коммуналку, не редкость. Это, кстати сказать, значительно омрачает радость от покупки жилья. Более того, иногда долги – это не сто рублей, а сотни тысяч. Что делать в такой ситуации? Давайте попробуем разобраться!
Итак, какие расходы должен нести собственник жилья в принципе? Они описаны в 154 статье Жилищного Кодекса (часть 2). Итак, собственники жилых помещений оплачивают:
1. Содержание жилого помещения.
2. Коммунальные ресурсы для поддержания общего имущества в надлежащем состоянии.
3. Ремонт общедомового имущества.
4. Работы по управлению домом.
5. Коммунальные услуги (индивидуального характера).
После того, как квартира продана, долг требуют с нового владельца. Да, можно рассуждать о том, что это безосновательно, но это, увы, не так. Почему так происходит? Да потому, что стребовать этот долг со старого владельца практически нереально, а задолженность должна сокращаться. Вот представители ЖКХ и управляющих компаний и пытаются сократить эту задолженность за ваш счет. Более того, многие люди начинают выплачивать старые долги, опасаясь последствий. Каких? Непременно, ужасных. А если есть вероятность ужасных последствий (хоть даже одна миллионная процента), это уже повод заплатить. А стоит ли на самом деле?
Вопрос коммунальных платежей и перехода долгов регулируется статьёй 153 ЖК РФ. И, исходя из текста этой статьи, долги за коммунальные платежи не могут переходить от одного собственника к другому по умолчанию (кроме взносов по капитальному ремонту). Обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает только с момента возникновения права собственности или же подписания договора аренды, если речь идет о съемном жилье! Так что, если ЖКХ или управляющая компания хочет, чтобы на Вас, как на нового собственника, перешли долги старого, то ничего Вы никому не должны и требование уплатить старый долг – безосновательно и не является законным!
Однако! И вот тут Вы должны быть максимально внимательными еще при подписании договора купли-продажи! Если в нем есть пункт о том, что долги после приобретения жилья переходят к Вам, то заплатить Вам точно придется! И нам, кстати, известны случаи, когда по невнимательности, такой пункт пропустили во время покупки квартиры, и купили вместе с квартирой около 140 000 рублей долгов за коммуналку. Итог – платить пришлось!
Есть лишь одно исключение всего, и оно затрагивает взносы за капительный ремонт. Все дело в том, что долги по обязательствам, сорванными предыдущим собственником квартиры, будут переходить новому лицу, об этом говорит статья 158 ЖК РФ. Говоря проще, за капремонт заплатить придется!
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ВЫ КУПИЛИ КВАРТИРУ С ДОЛГАМИ?
Первое, что нужно сделать – это уведомить бывшего собственника о том, что он обязан погасить долги. Уведомление, конечно, лучше всего отправить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или же передать под собственноручную подспись. Если бывший собственник оплатит долги, то всё хорошо, если нет, то вы должны действовать иначе – необходимо обезопасить себя от возможных нападок ЖКХ или управляющей компании. Помните, что возврат долга в данном случае – не ваша проблема и не ваша обязанность!
Вам же нужно обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРН, это можно сделать в МФЦ. Там вы увидите дату перехода права собственности. Далее можете обратиться в МФЦ или в управляющую компанию напрямую. Вы должны попросить изменить сведения в лицевом счете – тогда квитанции по коммунальным услугам будут приходить к вам уже без учета долга.
Конечно, не факт, что в управляющей компании с улыбкой на лице вам скажут: «Не вопрос! Следующие квитанции будут непременно без долгов! Хорошо, что вы зашли»! В таком случае вы можете потребовать создать новый лицевой счет – для этого нужно написать заявление и потребовать как создание нового лицевого счета, так и перерасчет средств. Не забывайте составить два экземпляра такого заявления и получите печать о принятии документа на своей копии.
Если же и после этого управляющая компания или поставщик коммунальных услуг не произведет перерасчет, тогда вам — дорога в суд. В таких случаях почти всегда суд становится на сторону нового собственника и обязывает управляющую компанию исключить чужие долги, сделать перерасчет и открыть новый лицевой. Конечно, если вы собираетесь в суд, то вам точно не обойтись без помощи квалифицированного юриста, а вот до этого момента, вы вполне можете сделать всё самостоятельно.
КАК ПРОВЕРИТЬ ДОЛГИ, ПЕРЕД ПОКУПКОЙ ЖИЛЬЯ?
Естественно, самый простой способ – это обратиться к юристу. Так как жильё – это далеко не копеечная покупка, то лучше не рисковать. Конечно, можно самостоятельно получить всю информацию об интересующей вас квартире из официальных информационных баз, но эта информация может быть не точной, скрытой или измененной намеренно.
Ну а если у вас возникли вопросы по вышеописанной теме, то вы легко можете их задать нашим юристам. Они оперативно и с удовольствием вас проконсультируют!
