Продать квартиру, купленную с помощью материнского капитала, не так уж и просто. Если родители поторопятся и оформят сделку неправильно, им придется оплачивать все издержки и возвращать деньги покупателю. Рассказываем в нескольких пунктах, что не так с квартирами и материнским капиталом.
Почему сложилась такая ситуация и что требуется от родителей
Материнский капитал — это форма поддержки семей. При этом чаще всего деньги предоставляются детям. То есть их можно потратить на образование в детском саду или университете, адаптацию или лечение детей-инвалидов. Допускается перечисление средств на пенсию матери. Но чаще всего эти деньги родители направляют на улучшение жилищных условий.
Государство строго следит за использованием этих средств, даже тогда, когда деньги были потрачены. Например, при продаже квартиры, купленной на маткапитал, родители не должны ущемлять права детей. То есть нельзя оставить их без жилья совсем или предоставить им вариант хуже, чем был. За этим строго следят контролирующие органы.
Родители должны доказать, что продажа квартиры — это необходимость. Дети будут обеспечены жильем и новый дом будет таким же, а может и лучше.
Какие шаги должны сделать родители перед продажей квартиры
Важно все сделать по правилам. Сперва в квартире важно выделить долю детям, а также всем членам семьи, которые указаны в сертификате, включая и родителей. Зачастую собственники просто делят всю квартиру на равные части, однако, так можно не делать.
Закон обязывает предоставить долю той части квартиры, которая была оплачена сертификатом. Например, квартиру в 5 000 000 рублей купили с использованием маткапитала 600 000 рублей. Получается, что в ⅛ части квартиры родители и должны выделить долю ребенку.
Далее нужно получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. На этом этапе родители уже должны четко знать, какую квартиру они будут покупать взамен. Важно доказать опеке, что новая квартира будет лучше по расположению, площади, стоимости и тд.
Подать заявление можно в отделении МФЦ, предварительно собрав все документы, доказывающие улучшение жилищных условий.
После нужно будет заверить договор купли-продажи, принадлежащей несовершеннолетним, нотариусом. Последним шагом станет предоставление доли детям в новой квартире. Это нужно сделать в течение шести месяцев.
Как поступить, если квартира куплена в ипотеку и с помощью маткапитала?
В этой ситуации, чтобы продать квартиру, родителям сперва нужно погасить ипотеку. А потом в новой квартире выделить доли своим детям.
Либо можно направить заявление банку с просьбой в ипотечной квартире выделить долю детям. Однако на это соглашаются не все кредитные организации.
Любое ли жилье можно купить взамен проданной квартиры?
Нет, органы опеки и попечительства могут отказать в сделке, если посчитают, что права ребенка нарушены. Существуют общие требование к новой недвижимости.
Во-первых, квартира, которую собираются покупать, должна быть такой же площади или больше, чем старая. А доли детей в новой квартире не могут быть меньше, чем в проданном.
Во-вторых, важно, чтобы дом находился в районе с развитой инфраструктурой, где есть школа и детский сад. И, в-третьих, само здание не должно быть признано аварийным или быть ветхим.
Иногда органы опеки требуют, чтобы продажа старой квартиры и покупка новой проходили в один день.
При этом новую квартиру можно и не покупать. В этом случае родители обязаны после продажи старой квартиры открыть банковский счет на каждого ребенка и разместить там суммы, эквивалентные проданным долям. Однако эти деньги потом можно будет потратить только на покупку квартиры, купить на них что-то другое нельзя.
Что будет, если пренебречь этими правилами
Если не выделять доли детям и продать квартиру без лишних действий, опека может подать на родителей в суд. Сделку признают недействительной: у покупателя отберут квартиру, а продавцу нужно будет возвращать деньги. Более того, родителей могут обвинить в необоснованном обогащении с помощью материнского капитала. Деньги потребуют вернуть обратно в бюджет.
Сложности могут возникнуть не сразу, а спустя несколько лет. Например, в новой квартире родители не выделили долю ребенку. После совершеннолетия дети имеют право претендовать на проданную квартиру. И в этой ситуации пострадает уже покупатель, так как права детей были ущемлены.
К сожалению, сегодня вариантов, при которых покупатель может проверить соблюдение всех норм, не так уж и много. При покупке вторичной недвижимости важно быть бдительными.