Развитие кризиса на рынке недвижимости в 2022 сильно отличается от картин кризисов прошлых лет. В частности, на данный момент можно выделить три основных отличия как на уровне фактов, так и на уровне восприятия этого кризиса участниками рынка:
- вместо резкого понижения мы видим рост цен экспонирования на сайтах у застройщиков и на вторичном рынке. Инфляция на потребительские товары создаёт иллюзию того, что дальнейший рост цен на квартиры является объективным и неизбежным
- впервые в истории РФ рынок недвижимости не предоставлен самому себе. Правительство предпринимает очень много усилий с целью сохранения строительной отрасли и удержания цен на недвижимость от падения
- колоссально увеличилось количество экспертов, несущих полнейшую ахинею. Сложно отыскать обоснованные альтернативные и аргументированные мнения в созданном ими оптимистичном информационном шуме.
Как же в этой непростой ситуации быть покупателю?
У многих есть объективная необходимость купить новую квартиру. Однако, не оставляют опасения насчёт того, что завтра недвижимость станет еще дороже.
Ведь с 2020 года недвижимость только росла в цене. Кроме того, бытует мнение, что недвижимость помогает сохранить деньги от обесценивания (если они есть конечно). Предлагаем разобраться по порядку во всех вопросах.
Начнем с того, что любой рост цен на недвижимость возможен только при условии, что населению доступны инструменты для её приобретения. В 2019-2020 годах на рынке недвижимости наступили условия, благодаря которым рост цен стал объективно возможен.
Восстановим хронологию возникновения условий для роста цен в 2019-2021
Поправки в Закон о ДДУ
Во-первых, в июле 2019 года вступили в силу поправки в Закон о Долевом участии в строительство жилья, благодаря которым реализация новостроек по новым проектам допускалась только при условии использования проектного финансирования.
На рынке новостроек начался передел, при котором мелкие застройщики, которых банки сочли неблагонадёжными, были вынуждены отказываться от новых проектов и уйти с рынка. Крупные застройщики начали постепенно наращивать количество новых проектов, но это крайне сложно сделать быстро.
Эффективная информационная подготовка в СМИ
Как мы видим, на рынке появились условия, при которых дефицит новостроек стал вероятным. А слухи о дефиците — это хороший повод для поднятия цен. Понятно, что сразу это сделать невозможно - население нужно подготовить. Именно поэтому к донесению информации о неизбежном дефиците активно подключили СМИ, которые начали системно и эффективно работать.
Низкая ключевая ставка и льготная ипотека
Кроме того, уже летом 2019 года ЦБ РФ начал постепенно снижать ключевую ставку, позволяя банкам предлагать всё более и более дешевую ипотеку, снизив ставку с 7,75% до 4,25% в августе 2020 года. Также в апреле 2020 года из-за последствий пандемии Правительство ввело льготную ипотеку, которая сделала кредитование ещё более доступным для населения.
Брать кредиты в те годы казалось не опасной затеей — ведь СМИ писали убедительные статьи о том, что экономическая и политическая стабильность в России на высоте ВЗГЛЯД / Завоеванная стабильность дает России шанс на развитие :: Политика (vz.ru).
В общем, паззл сложился — и в конце лета 2020 года начался ажиотажный рост цен на недвижимость
Покупатели радовались низким ставкам по ипотеке и опасались, что на рынке будет дефицит и цены вырастут. К офисам продаж застройщиков выстраивались очереди. И это не метафора.
Продавцы на вторичном рынке, до которых всё всегда доходит позже в силу их неорганизованности, не сразу уловили момент и не успели толком поднять цены. В общем, осенью 2020 вторичку начали сметать. Правда, вторичный рынок быстро опомнился, и собственники стали повышать цены, не отставая от застройщиков.
Ажиотаж 2020-2021 года — это был классический бум на рынке недвижимости, когда все факторы сложились воедино. Тем более, что более низких процентных ставок по кредитам не было никогда в истории России.
Следующий этап — политика Центробанка по повышению ключевой ставки
В конце 2021 года ЦБ РФ начал бороться с риском ипотечного пузыря привычными методами. То есть приступил к постепенному повышению ключевой ставки, делая кредитование всё менее и менее доступным для населения. Программа льготной ипотеки была сокращена, и тем, кто разбирается в рынке недвижимости было очевидно — кризис и падение цен неизбежны.
11 февраля 2022, в день поднятия ключевой ставки до 9,5% мы опубликовали статью, в которой привели доказательства неизбежности кризиса. ЦБ поднял ключевую ставку до 9,5% — К ЧЕМУ ГОТОВИТЬСЯ РЫНКУ НЕДВИЖИМОСТИ?
Март 2022
После событий 24 февраля ситуация изменилась. Несмотря на повышение ключевой ставки до 20% и относительной недоступности ипотеки покупатели кинулись скупать квартиры. По разным причинам – кто-то был напуган ситуацией неопределенности; кто-то пытался прыгнуть в последний вагон с одобренными ранее кредитами; кто-то переживал, что изменят условия льготной ипотеки и ипотечные ставки станут абсолютно недоступными и т.д.
Рост цен на рынке недвижимости, который в IV квартале 2021 года замедлился до 0,8%, вдруг резко продолжился. Например, в марте 2022 в Москве среднее подорожание составило от 5,6% до 20% к ценам февраля Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам марта 2022 года (irn.ru).
Покупательская паника и желание продавцов заработать привели к тому, что в краткосрочном периоде цены на квартиры выросли дополнительно. У многих создалась иллюзия, что рост цен объективный, и ситуация с этим ростом будет продолжаться бесконечно.
Хотя на самом деле — это обычный спекулятивный рост, когда за счёт паники и неопределенности в течение одного месяца с рынка недвижимости «вымыло» большинство покупателей как со свободными деньгами, так и одобренных банками ипотечников. И это произошло несмотря на то, что стала недоступной ипотека, обеспечивающая массовый спрос.
Благодаря показателям марта получилось так, что результаты продаж за первый квартал 2022 года оказались аномально активными
В Москве число сделок с новостройками на 27% превысило показатели февраля 2021 года Аномально активный – итоги I квартала 2022 года на рынке жилья Москвы от 22.04.2022 (metrium.ru).
Необходимо понимать, что квартал — это стандартный период отчетности, по результатам которого определяют состояние рынка. Грубо говоря, апельсины вешают в килограммах, отпуска считают в днях, а состояние дел на рынке недвижимости (как и во многих других отраслях) определяют по итогам квартала.
Да, есть промежуточные показатели — но ничего страшного не происходит, если в квартале один месяц плох, другой получше, третий нормальный. Главное, чтобы по итогам квартала показатели были хорошие. А первый квартал, как мы видим, отметился как ростом цен, так и рекордными продажами.
Историю с ростом цен и рекордными продажами подхватила масса экспертов
Количество тяжелого бреда перешло любые рамки. Распространялись и распространяются мнения о том, что цены на недвижимость не подчиняются никаким экономическим законам; недвижимость всегда будет расти в цене и дорожать вместе с инфляцией; у населения полно денег и никакого кризиса нет — посмотрите, как активно покупают — и так далее.
Слушая подобные заявления, многие покупатели доверяли и доверяют мнению экспертов. Ведь если не вникать в процесс, то это похоже на правду. Какое-то волшебство: цены растут, ипотеки нет, а всё продаётся.
Тем не менее, Правительство РФ не испытывало никаких иллюзий о перспективах рынка недвижимости
Мы неоднократно писали о том, что Марат Хуснуллин обеспечил беспрецедентные меры поддержки для строительной отрасли. Льготная ипотека на новостройки 9% до конца 2022 — причины внедрения и РЕАЛЬНЫЙ ЭФФЕКТ.
Ни одна другая отрасль экономики не получила каких-либо похожих мер поддержки, хотя желаемого эффекта от них нет. Ведь не устранена основная причина, из-за которой люди не будут брать ипотечные кредиты, без которых невозможен массовый спрос. Спасут ли низкие ставки по ипотеке без уверенности в завтрашнем дне?
Зачем мы так развернуто описали историю происходящего?
Это очень важно. Ведь как мы и написали в начале — необходимо четко понимать причинно-следственную связь. Тогда каждый покупатель сможет оценить происходящее самостоятельно и увидеть, что на сегодняшний день нет ни одного из тех факторов, которые обеспечивали рост цен на недвижимость в 2020-2021 году, а также в марте 2022 года.
Наоборот, сейчас совершенно иная ситуация. И среди ключевых факторов — дорогая ипотека, неуверенность в завтрашнем дне, реальная инфляция, перспективы безработицы, сокращение доходов и т.п.
При этом, СМИ публикуют информацию с противоположным окрасом с разницей в один день
Рынок недвижимости рухнул, и только один ее вид бешено продается - МК (mk.ru). В этой статье от 26 мая риэлторы в легкой панике и её содержание можно выразить одной фразой:
«Если коротко, все всего боятся, никто ничего не понимает, — говорит 56-летняя Инна. С 2002 года женщина работает частным риелтором, до этого была сотрудницей крупного агентства».
Уже 27 мая публикуется статья, в которой рынок недвижимости, по словам некоего риэлтора Бендрикова, выглядит совершенно иначе. В России заметили всплеск спроса на недвижимость: Дом: Среда обитания: Lenta.ru
«Крупные банки понизили ставку на ипотеку по вторичному рынку сразу же, — сказал Бендриков. — У меня и у других риелторов сразу же пошел вал звонков по объявлениям от покупателей. Причем не с живыми деньгами, а с ипотекой».
Вроде у Ирины всё рухнуло, но где-то есть волшебный Бендриков, у которого неограниченное количество покупателей. Информационный хаос мешает трезво оценить ситуацию, но всё же предлагаем это сделать.
Итоговая оценка ситуации
- рынок недвижимости был объективно перегрет уже к концу 2021 года. Политика ЦБ была такова, что падение цен на недвижимость было неизбежным - даже при условии отсутствия событий 24 февраля. Сегодня рынок недвижимости перегрет настолько значительно, что диспропорция между возможностями спроса и предложения колоссальна. Объемы продаж это наглядно демонстрируют Без спроса: продажи девелоперов в России рухнули до 99% | Статьи | Известия (iz.ru);
- до выхода данных по продажам за второй квартал, т.е. до середины июля, СМИ будут полны противоположной информацией о реальном состоянии рынка. Далее, когда станет ясно, что все меры Правительства не дают эффекта, все СМИ вместе с «экспертами» в едином порыве начнут использовать в заголовках слово «кризис»;
- 26 мая 2022 г-жа Набиуллина дала свою оценку экономической ситуации. По этой оценке, всё самое «интересное» начнется в конце второго - начале третьего квартала. И пока экономика будет адаптироваться, будет сложно и компаниям, и гражданам. Набиуллина заявила о времени стратегических решений для экономики России — РБК (rbc.ru);
- нет никаких факторов, которые бы подтверждали то, что цены на недвижимость продолжат расти. Не стоит обращать внимание на камлание по поводу стройматериалов. Эту тему мы уже раскрывали в нашей статье В 2022 цены на квартиры ВЫРАСТУТ, потому что РАСТУТ ЦЕНЫ НА СТРОЙМАТЕРИАЛЫ — правда или очередная спекуляция застройщиков? Все реальные факты говорят об обратном. Цены будут падать.
Какой вывод?
Учитывая всё изложенное, можно сделать вывод о том, что нет смысла торопиться с приобретением жилья. Особенно с использованием ипотеки, которую берут на годы. Подождать с покупкой несколько месяцев — это самый правильный вариант в сегодняшней ситуации. Существует огромная вероятность, что за цену однушки в условном завтра можно будет купить двушку.
Также важно понимать, что ситуации бывают разные
Например, кому-то срочно нужна новая квартира — и нет времени ждать. Кто-то наоборот никуда не торопился и ждал появления квартиры в каком-то особом доме, где квартиры давно не выставлялись на продажу — и вот эта квартира появилась, и не хочется её упустить. И так далее — исключений много.
В таких ситуациях, когда есть ненулевой риск потери желаемой квартиры или без покупки никак не обойтись, мы рекомендуем тщательно подготовиться к переговорам. Не стесняйтесь торговаться и принимайте решение по ситуации.
Для всех, кто хочет приобрести недвижимость с целью сберечь деньги или польстившись на кажущуюся недорогой ипотеку — есть смысл не спешить. В конце концов, льготная ипотека будет действовать до конца года — опоздать будет сложно. Спустя несколько месяцев, на те же деньги можно будет купить больше, чем сегодня.
Желаем вам принимать только правильные решения.