Несовершеннолетние не могут представлять свои интересы самостоятельно, поэтому все процедуры с их участием требуют пристального внимания компетентных органов. Сделка купли-продажи, в которой участвуют лица до 18 лет, имеет определенные риски. Их можно минимизировать, если учесть особенности законодательства.
В статье мы рассмотрим особенности купли-продажи недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему ребенку, алгоритм действий, какие документы необходимы, какие проблемы могут возникнуть для покупателя и как их избежать.
Можно ли продать квартиру несовершеннолетнего ребенка
Дети до 18 лет могут иметь право собственности наравне со взрослыми, но распоряжение имуществом ложится на плечи законного представителя. На вопрос о том, можно ли продать квартиру, где дети – собственники, закон РФ дает утвердительный ответ. Ребенок может быть как единоличным владельцем квартиры, так и одним из собственников. И в том, и в другом случае сделка купли-продажи требует разрешения органов опеки и присутствия представителя.
Ребенок может стать владельцем имущества следующими путями:
- при получении наследства;
- в результате процедуры дарения;
- при выделении доли в квартире, купленной на материнский капитал;
- после оформления жилья на ребенка родителями;
- при покупке квартиры на целевые средства (например, социальные выплаты);
- в результате приватизации жилья с последующим выделением долей.
Условия купли-продажи квартиры, оформленной на ребенка
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – собственниками возможна после одобрения органами опеки. Сделка допускается только в том случае, если ребенок получит альтернативное жилье. Оно должно быть не хуже продаваемого по площади, оснащению коммуникациями и расположению. Продать квартиру и потратить деньги на свое усмотрение у родителей не получится.
К приобретаемому жилью предъявляются следующие требования:
- Стоимость по оценке БТИ должна быть не меньше, чем у продаваемой квартиры. Допускается незначительная разница в цене, но только в том случае, если ребенок получит недостающую часть суммы на свой счет.
- Площадь доли, выделенной ребенку, должна быть не меньшей, чем в прежней квартире.
- Сделку не одобрят, если новая квартира находится в аварийном доме или неразвитом районе города. В редких случаях одобряют сделки, предполагающие смену городской квартиры на дом в деревне.
- В качестве нового объекта недвижимости нельзя использовать квартиру в строящемся доме. К исключениям относят те случаи, когда дом возведен больше, чем наполовину. Однако до его ввода в эксплуатацию ребенок должен иметь постоянную регистрацию.
Нужно ли согласие опеки на продажу недвижимости детей
Сделки, в которых участвуют несовершеннолетние, в обязательном порядке регулируются контролирующими органами. Чтобы получить разрешение органов опеки при продаже квартиры с детьми, нужно доказать, что их права не нарушаются. Для этого придется предоставить гарантии того, что у ребенка будет квартира ничуть не хуже предыдущей. Если альтернативное жилье уже имеется, никаких сложностей с оформлением купли-продажи не будет.
Порядок продажи квартиры несовершеннолетнего ребенка
Регистрация сделки купли-продажи выполняется через Росреестр, но документы можно подать в любом отделении МФЦ. Перед заключением договора важно обеспечить ребенку прописку. В противном случае документы могут не принять или вернуть на этапе проверки всех нюансов сделки.
Пошаговая инструкция продажи квартиры с несовершеннолетними детьми:
- Перед тем как заключать предварительный договор с покупателем, нужно подобрать альтернативное жилье, соответствующее всем критериям.
- Если законный представитель ребенка не является ему родителем, необходимо обратиться в органы опеки для получения разрешения на сделку.
- После подписания предварительного договора купли-продажи следует снять ребенка с регистрационного учета и прописать его на новом месте. Автоматическим местом прописки становится адрес постоянной регистрации одного из родителей или опекунов.
- Следующий шаг предполагает согласование всех нюансов сделки, в том числе и даты подписания договора.
- Для совершения сделки стороны должны подписать договор и передать документы в Росреестр. Чтобы избежать непредвиденных проблем, можно доверить процедуру юристам или нотариусу.
- Следующий шаг включает в себя передачу ключей и подписание акта приема-передачи недвижимости.
- После перехода права собственности покупателю осуществляется расчет денежных средств. В этих целях может быть использована банковская ячейка.
Срок продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком немного больше, чем в стандартных случаях. Это обусловлено необходимостью получения разрешения органов опеки. Ответ поступает в течение 15 дней с момента подачи запроса. На регистрацию права собственности в среднем уходит 7–10 дней. Чтобы не затягивать сроки, разрешение органов опеки можно получить заранее.
Какие документы необходимы для сделки с квартирой ребенка
Если в сделке задействован ребенок, перечень документов для подачи в Росреестр будет шире, чем в стандартных ситуациях. Для оформления некоторых из них потребуется время и деньги. Именно поэтому подготовкой нужно заняться заблаговременно.
Для продажи квартиры, оформленной на несовершеннолетнего ребенка, потребуются такие документы:
- справка о составе семьи;
- разрешение от органов опеки;
- технический паспорт квартиры;
- выписка из ЕГРН, где указаны все собственники;
- договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами;
- справка о новой регистрации ребенка;
- паспорта или свидетельства о рождении всех участников сделки;
- нотариальная доверенность (при необходимости).
Риски при покупке квартиры ребенка: как обезопасить покупателя
Главные риски при покупке квартиры с несовершеннолетним собственником касаются возможности получения отказа органов опеки. В этом случае покупатель теряет время, которое он мог бы потратить на поиск подходящего варианта. Кроме того, существует вероятность столкновения с мошенничеством. Если права ребенка будут нарушены, сделку аннулируют, а квартиру вернут в собственность ребенка. В этом случае придется отстаивать свои права в суде.
Особого внимания и бдительности заслуживают те ситуации, когда квартира была куплена на материнский капитал. Данные о жилом объекте могут не включать сведения о способе покупке. В качестве собственника жилья может быть записан один из родителей. Если покупатель приобретет такое жилье, ребенок или его законный представитель могут оспорить сделку. В этом случае речь идет о грубых нарушениях прав ребенка, что влечет за собой ряд проблем.
Риски присутствуют и в том случае, если родители ребенка лишены родительских прав. Законным представителем в данном случае будет опекун. Биологическая мать или отец могут воспользоваться своим положением, продав квартиру ребенка. Неосведомленный покупатель может запутаться в родственных связях и в конечном итоге потерять деньги.
У покупателя возникнет логичный вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками. В этом случае необходимо организовать тщательную проверку жилья на предмет юридической чистоты. Эту процедуру можно доверить специалистам.
Чтобы удостовериться в безопасности сделки, следует уточнить следующие сведения:
- использовался ли при покупке квартиры материнский капитал;
- соответствует ли новое жилье требованиям органов опеки;
- не лишены ли родители ребенка прав.
Сделка купли-продажи квартиры, в которой участвуют несовершеннолетние, имеет массу тонкостей. Если работники Росреестра заметят какие-то несоответствия, регистрацию могут приостановить до выяснения всех обстоятельств. Именно поэтому важно получить разрешение органов опеки и предоставить ребенку альтернативное жилье, не хуже предыдущего.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.