Процедура продажи квартиры, купленной на материнский материал, отличается рядом нюансов. Денежная выплата рассчитана на ребенка, поэтому закон тщательно следит за тем, чтобы его права не нарушались. Чтобы сделка купли-продажи прошла успешно, нужно обеспечить ребенка другим жильем и получить одобрение органов опеки.
В статье мы рассмотрим, что важно учесть при покупке квартиры, где использовался материнский капитал, какие разрешения необходимо получить, как подготовить документы, правила и этапы сделки, какова стоимость и сроки, какие сложности могут возникнуть.
Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал
Материнский капитал – это выплата от государства, предназначенная для семей с детьми. Она предоставляется на безвозмездной основе и может быть потрачена на улучшение жилищных условий. Семьи, решившие переехать в другое жилье, задаются вопросом о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом. ФЗ РФ № 256 допускает это, но только при соблюдении определенных условий.
Материнский капитал покрывает лишь часть суммы купленного жилья. Несмотря на это, родители обязаны выделить в нем доли своим детям. На это дается срок в 6 месяцев с момента получения документов на квартиру. Процедура отчуждения жилья будет выполняться в соответствии с требованиями законодательства.
Условия и правила продажи жилья с вложенным материнским капиталом
Условия и правила продажи квартиры с материнским капиталом регламентируются ст. 36 и ст. 37 ГК РФ. Если они не будут соблюдены, сделку купли-продажи не зарегистрируют в Росреестре. Материнский капитал выделяется на всю семью, поэтому пенсионный фонд и органы опеки строго регулируют, на что он был потрачен.
Выделяют следующие условия продажи квартиры с материнским капиталом:
- В квартире, купленной на материнский капитал, должны быть выделены доли всем членам семьи.
- Если квартира была куплена в ипотеку и оформлена на одного человека, перед продажей необходимо оформить нотариальную обязанность.
- Перед подачей документов в Росреестр для регистрации сделки необходимо позаботиться о подготовке нового жилья.
- К пакету основных документов обязательно нужно приложить разрешение пенсионного фонда и органов опеки. Для получения этих документов необходимо представить доказательства того, что права ребенка не ущемлены.
- В новой квартире ребенок должен получить долю, разнозначную прежней по площади. Не должна меняться и величина этой доли. Если ребенок владел ¼ от всей квартиры, то и в новом жилье доля должна быть такой же.
Порядок продажи квартиры с материнским капиталом
Квартира, приобретенная на материнский капитал, продается по такому же алгоритму, как и любая другая. Регистрацией сделки занимается Росреестр, но документы предварительно проверяются и заверяются в нотариальной конторе.
Порядок продажи квартиры с материнским капиталом предполагает следующие этапы:
- Для начала нужно подобрать равноценное жилье для покупки. Оно должно соответствовать предыдущему по площади, объему долей и расположению. В противном случае органы опеки не одобрят сделку. Даже если планируется переезд из города в деревню, он должен быть аргументирован.
- Все члены семьи старше 14 лет должны дать согласие на продажу недвижимости. В том числе и те, которые живут отдельно.
- Следующий шаг предполагает получение разрешения органов опеки. Для этого следует обратиться в попечительский совет по месту жительства. К заявлению нужно приложить пакет документов на квартиру. Если в попечительский совет обращаются опекуны, им нужно представить документ, на основании которого родители утратили свои права на ребенка. Например, решение суда или свидетельство о смерти.
- Следующий этап включает подготовку документов для регистрации сделки. Помимо документов на квартиру, в пакет войдет справка о составе семьи и разрешение от органов опеки.
- В назначенный день обе стороны сделки должны посетить нотариуса. Он проверит предоставленные документы и заверит договор купли-продажи. Только после этого документы будут переданы в Росреестр.
- Через 7–10 дней после подачи документов покупатель сможет получить справку из ЕГРН, где указаны сведения о переходе права собственности.
Если одну из сторон сделки представляет третье лицо, ему требуется предоставить нотариальную доверенность. Помимо правоустанавливающих документов на жилье, нужно приложить разрешение от органов опеки, справку о составе семьи и копии паспортов всех владельцев недвижимости. К основному пакету документов желательно приложить выписки из лицевых счетов, свидетельствующие об отсутствии задолженности.
Регистрация сделки по купле-продаже квартиры за материнский капитал
Регистрация продажи квартиры, купленной на материнский капитал, выполняется через нотариуса. Это связано с тем, что жилье находится в долевой собственности. Если документы не заверены у нотариуса, Росреестр их не примет.
Расходы и сроки продажи жилья с материнским капиталом
Учитывая необходимость обращения к нотариусу, процедура купли-продажи будет сопровождаться дополнительными тратами. Госпошлина на заверенение договора в соответствии с п. 5 ст. 333.24 НК РФ составит 0,5% от стоимости квартиры. Однако она не может быть менее 300 и более 20 000 рублей. Дополнительно оплачивается госпошлина за регистрацию в Росреестре. Она составляет 2000 рублей для покупателя и 350 рублей для продавца.
Если квартира находилась в собственности менее 5 лет, продавцу придется оплатить подоходный налог. Для квартир, купленных до 1 января 2016 года, предусмотрен период владения недвижимостью в 3 года. Величина налога составляет 13% от стоимости жилья. Однако существуют случаи, когда закон избавляет от необходимости платить налог. Их подробный перечень приведен в ст. 217.1 НК РФ.
Срок продажи квартиры, приобретенной на материнский капитал, зависит от множества факторов. Основополагающее значение имеет то, насколько быстро продавец соберет необходимые документы. Нужно помнить, что разрешение на продажу от органов опеки действует 3 месяца. На регистрацию сделки отводится не более 2 недель.
Риски при продаже квартиры с участием материнского капитала
Многие покупатели стараются избегать сделок, связанных с материнским капиталом. Именно поэтому продажа может растянуться на долгое время. Сложности при продаже квартиры с материнским капиталом связаны с тем, что органы опеки могут не одобрить сделку. Чтобы избежать проблем, разрешение у заинтересованных инстанций желательно брать заранее.
Бывают ситуации, когда объектом продажи становится квартира, в которой не выделены доли ребенку. В этом случае сделка может быть признана незаконной. Жилье вернут прежнему владельцу, а покупатель получит назад свои деньги. Если родителей ребенка заподозрят в мошенничестве, суд может обязать их вернуть материнский капитал.
Для продавца риски при продаже квартиры под материнский капитал минимальны. Даже если органы опеки не одобрят сделку, никаких потерь не будет. Если при заключении предварительного договора был внесен аванс, его придется вернуть покупателю. Задаток, в свою очередь, не возвращается. В этом случае потери понесет покупатель.
Законодательство допускает продажу квартир, купленных на материнский капитал, но при соблюдении ряда условий. Сделка не должна нарушать права ребенка. После продажи квартиры у него должна быть доля в новом жилье, соответствующая предыдущей.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.