После того как Центробанк РФ существенно поднял ключевую ставку, граждане задались вопросом, что вообще ожидать от рынка недвижимости в связи со сложившейся ситуацией.
Эксперт Гильдии риелторов МО, К. Барсуков, сообщает, что подобная ситуация (подъем ставки с 9,5 до 17%) наблюдалась 8 лет назад, в 2014 году. И, на данный момент, ход дальнейших событий вполне возможно предсказать, если анализировать предыдущий опыт.
Что же было в 2014 году? Зимний период 2014-2015 года запомнился повышенной ставкой — 17%. Далее ставка была снижена до 11%, и ситуация наладилась только спустя 3 года.
Стоимость недвижимости была снижена до 55%, в середине 2015 году спрос стал минимальным, и восстановление началось только к концу года.
Это способствовало изменениям условий ипотечного кредитования. Банки отказывали в выдаче кредита или применяли ставки до 22% годовых. И только ВТБ и Сбербанк выдавали займы по ставке 16%. Словом, доступность кредита в то время была существенно ограничена.
До 13% ставки понизились только к апрелю 2016 года и, наконец, в 2017 году установились на 11,5%.
Данный период также характеризовался высоким спросом на приобретение квартир в новостройках, ведь именно тогда стала действовать программа финансовой поддержки для застройщиков, по которой действовала ставка 12%.
Что ожидать сегодня от рынка недвижимости?
Предполагается, что в первую очередь будет пересмотрена госпрограмма поддержки застройщиков. Хорошо, если ставка сохранится на уровне 7%, но, скорее всего, следует ожидать повышения до 10%. При этом субсидирования ипотеки для приобретения вторичной недвижимости ожидать не приходится.
Анализ событий восьмилетней давности и сегодняшних событий предполагает и позитивный, и негативный сценарий.
- Позитивное мнение предполагает снижение ставок и постепенное достижение 12-14%. При этом рынок недвижимости останется практически неизменным и избежит падения, как в 2014 году. Значительного роста или падения цен при позитивном взгляде не ожидается.
- Негативный взгляд предчувствует повторение событий 2014 года. Ожидается нулевой спрос на рынке вторичной недвижимости в течение более, чем 6 месяцев. А стабилизацию и снижение ставок следует ждать до 2025 года.
Считается, что ипотечное кредитование на вторичном рынке «погибло», ведь все банки, кроме Сбербанка, прекратили выдачу займов.
А действующие программы господдержки гарантируют избежание кризиса рынку новостроек. Если застройщик станет банкротом, дольщикам будут возвращены средства.
И так как недостроенные объекты необходимо закончить, решить ситуацию придется государству. Не желая доводить до крайностей, оно окажет поддержку застройщикам.
Таким образом, ожидается, что стоимость первичной недвижимости будет неизменна, а вторичной — существенно ниже. Падение объясняется значительной разницей ипотечных ставок, а это, в свою очередь, приводит к более строгим требованиям к уровню дохода заемщика. Так ипотечный кредит становится недоступным нескольким категориям граждан.
Сегодня немного людей имеют свободные денежные средства для приобретения недвижимости без кредита. И застройщики привлекают их более выгодными предложениями. А предлагающим вторичную недвижимость приходится значительно снижать цены, чтобы быть конкурентноспособными.
Данные предположения условны, но все же видна разница в стоимости первичной и вторичной недвижимости, которая будет стремительно увеличиваться, и продолжаться это будет более трех лет.
По какому сценарию будут развиваться события, полностью зависит от действий Центробанка и Правительства, а нам остается только оставаться внимательными наблюдателями.