«Мы ни в коем случае не критикуем банки, сейчас выстроена довольно конструктивная работа, но всем хочется ее улучшить. И эта поправка должна создать для всех равные условия», — говорит депутат Госдумы от Татарстана Илья Вольфсон о новом пакете поддержки строительной отрасли. О том, чем грозят провальные апрельские и майские продажи квартир, в каких условиях должны расти дети и почему дешевая ипотека не виновата в росте цен на жилье, новый колумнист «БИЗНЕС Online» рассказал в своем авторском блоге.
О кризисе и импортозамещении
Примерно с 2018-го рынок недвижимости живет, как на американских горках — правила работы и условия постоянно меняются. Сначала эскроу-счета, потом ковид. В этом году очередной виток — макроэкономический кризис. О какой стабильности может идти речь? Вот и сейчас в очередной раз эксперты делают неутешительные выводы — в апреле и мае рынок недвижимости провалился, скоро последуют жесткие дисконты и падение застройщиков.
Но строительная отрасль проходит не первый кризис, ее трясет стабильно раз в год, а в телеграм-каналах ее хоронят вообще каждые три месяца. Что касается этой ситуации, то на моей памяти самый серьезный кризис был в 2008-м. И даже тогда спад продаж длился буквально месяц-два, а потом рынок все отыграл и еще побил все ожидаемые прогнозы.
Сегодня я не вижу большой проблемы — да, слегка провалились после рекордного I квартала, но уже видно тенденцию на подъем. Когда по льготной ипотеке ставка снизилась до 9%, это уже расшевелило рынок. Продажи начали расти, застройщики рискнули вывести новые проекты. Вчера ЦБ объявил о снижении ключевой ставки до 11%, а это фактическое возвращение к условиям начала года и стабилизация рынка. Рыночная ставка становится приемлемой, оживет вторичка — это глоток свежего воздуха. Сейчас же крупнейшие банки заявили об увеличении лимита по субсидируемым программам за счет комиссионных вознаграждений. Это тоже неплохой толчок для рынка. Летом придут инвесторы, у которых закончатся краткосрочные вклады под высокий процент, а к осени рынок войдет в свое обычное состояние. Это, кстати, подтверждают социологические исследования — например «Россгосстраха». Две трети опрошенных россиян рассматривают возможность покупки квартиры, несмотря на кризис.
В Думе идет постоянная и очень энергичная работа над мерами поддержки стройотрасли — уже вышло три пакета поправок, сейчас работаем над четвертым, будут еще пятый и шестой. Да, мы пока в начале пути, но закладываем тот фундамент, который не только поможет преодолеть кризис, но и даст мощный импульс развития отрасли в целом. Чтобы вы оценили масштаб: в Госдуме комитет по строительству и ЖКХ — в тройке лидеров по принятию поправок и законопроектов. Это с учетом того, что осенью принимался проект бюджета, а именно по нему, как правило, больше всего правок.
Сейчас на сайте министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в разделе «Документы» можно познакомиться со всеми антикризисными изменениями строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства, которые приняты на 1 мая 2022 года: это три федеральных закона и 25 постановлений правительства Российской Федерации. И эта работа продолжается.
Все заинтересованы в том, чтобы жилье не просто продолжало строиться, но и не теряло в качестве из-за ушедших с рынка компаний. Дома же строят не на 5–10 лет. Тут растут и развиваются наши дети, а среда, как известно, формирует человека. Никто не хочет, чтобы дети росли в серых коробках, поэтому не должно страдать ни благоустройство, ни внешний облик, ни качество инженерных и внутренних сетей. И мы видим, что это не проблема.
И мы видим, что это не проблема. Сегодня отечественные компании спокойно занимают освободившиеся ниши. Скажу на самом популярном примере — лифтах. Большинство крупных игроков, такие как Kone, Otis, ушло с рынка и прекратило отгрузки. Есть и китайские хорошие аналоги, и корейские, но тут вопрос обслуживания. Мало просто установить лифт, его надо обслуживать, иметь материально-техническую базу, запчасти. А в России есть огромное количество лифтовых заводов. Раньше они работали в эконом-сегменте, но уже сейчас они модернизируют производство и готовят новую продукцию. Наверное, в августе мы увидим наши лифты, которые ничем не уступают Kone и Otis. Конечно, надо будет обкатать их в эксплуатации, зато это свое, российское, все запчасти под боком. Кстати, в Татарстане сейчас строится большой завод по производству лифтов.
По данным экспертов, доля зарубежного капитала на российском строительном рынке составляет не более 10%, а доля импорта — не более 5%. Немного иная ситуация в сегменте жилья премиум-класса — здесь доля иностранных материалов, используемых при строительстве, значительно выше, но в любом случае заместить западные материалы удается. Так что у нас сегодня сформирована довольно устойчивая национальная строительная отрасль, которая не зависит от иностранных капиталов и поставок из-за рубежа.
В целом согласен с оценкой руководителя национального объединения производителей строительных материалов и строительной индустрии Александра Ручьева: процесс замещения товаров из Европы для строительной отрасли России может завершиться до конца 2022 года.
Главный дефицит, с которым может столкнуться отрасль, — квалифицированные кадры. И это в ситуации, когда зарплаты в отрасли на втором месте после IT-сферы — это сегодняшняя аналитика вакансий Северо-западного округа, но, думаю, ситуация и в других регионах резко не отличается. Поэтому сегодня надо сделать акцент на профориентации выпускников: ребята должны знать, что строительная отрасль — интересная, передовая и хорошо оплачиваемая сфера приложения сил.
Четвертый пакет поправок
Помимо импортозамещения, мы докручиваем и другие шероховатости. В четвертом пакете поправок ключевым нововведением должна стать отмена так называемого банковского рабства. Если простым языком, сегодня у застройщика нет адекватного механизма рефинансирования кредитной линии проектного финансирования.
Сейчас доля, которую закладывают девелоперы на обслуживание заемных средств банков, значительно выше. В прошлом году она составляла примерно 3 процента от общей стоимости объекта, в этом году, по аналитическим расчетам экспертов, в моделях будущих объектов закладывается до 10 процентов затрат на обслуживание кредита.
На момент подписания договора банк, конечно, предлагает хорошие условия, но рыночная ситуация меняется и, возможно, в другом банке со временем появится более выгодная программа. Однако, чтобы ею воспользоваться, застройщик должен получить согласие от всех дольщиков, которые уже приобрели квартиры и положили деньги на эскроу-счета. Представляете, какие сложности порождает простая формальность?
Поэтому сейчас мы хотим упростить этот механизм, чтобы он не затрагивал людей, а переводы из банка в банк проводились автоматически по решению застройщика, если ему предложили более выгодные условия для работы. Разумеется, будут предусмотрены условия для перевода: думаю, это будет своеобразный рейтинг, зависящий от разных факторов, например скорости наполнения счетов. Это создаст условия, когда банки будут бороться за лучших застройщиков не только до подписания эскроу-счетов, но и в процессе всей работы. Мы ни в коем случае не критикуем банки, сейчас выстроена довольно конструктивная работа, но всем хочется ее улучшить. И эта поправка должна создать для всех равные условия.
Что не получилось?
Не все, что планировалось, принято. До сих пор не можем решить вопрос с раскрытием эскроу-счетов, а это очень сильно поддержало бы застройщиков. Деньги просто лежат в банках, хотя в домах с высокой степенью готовности они могли бы пойти на дальнейшее развитие: на покупку земель и проектирование. Например, у компании есть земельный банк, но нет денег на проектирование, и приходится ждать, когда закончится строительство и будет раскрытие. А это усугубляет дефицит: нет развития, нет предложения, нет новых квартир в рынке — это и привело к удорожанию.
Кто-то говорит, что в росте стоимости квартир виновата дешевая ипотека, мол, из-за нее цены взлетели. Но посмотрите, как изменилась стоимость материалов, какое влияние оказала пандемия: закрывались стройки, не было рабочей силы. Только переход на эскроу-счета привел к подорожанию себестоимости «квадрата» минимум на 10%. После этого перехода стало сложно распределять деньги на развитие. Раньше ты начал строить дом, быстро продал квартиры и параллельно с текущей стройкой уже готовишь следующую площадку. Сейчас этого нет.
Мое мнение — ипотека должна быть вообще 3 процента, тогда она будет хорошим инструментом для покупки жилья.
Но работать она должна вместе с доступными для застройщика механизмами покупки земли — сейчас их нет. Мы видели, как расцвел рынок недвижимости два года назад и как быстро он уперся в потолок предложения. Получилась патовая ситуация, когда застройщики очень успешно продали текущие проекты, а новые начать не смогли.
Мне кажется, в текущих условиях было бы правильным дать возможность главам регионов самим решать, как строить в условиях высокой процентной ставки: или по эскроу-счетам, или год либо полтора работать без них. Разумеется, под гарантии субъекта, под обеспечительные взносы и по спецсчетам, как это было раньше.
Это хорошо скажется на стоимости жилья — в цене квадратного метра не будет сидеть ставка проектного финансирования и обслуживание эскроу-счетов. Новых проектов станет больше, и рынок сам отрегулирует баланс спроса и предложения.
Повторюсь, мы пока в начале пути и где-то всем хотелось бы побыстрее принимать решения: и строителям, и законодателям, министерствам. Но подчеркну: все решения должны быть взвешены. Чтобы не перегнуть и не получить обратный эффект где-то в другой сфере.
Нам очень повезло, что мы работаем таким дружным коллективом. Федеральный министр Ирек Энварович Файзуллин — выходец из Татарстана, всегда поддерживает республиканские инициативы. Марат Шакирзянович Хуснуллин — вице-премьер правительства. Президент Татарстана Рустам Нургалиевич Минниханов — председатель профильной рабочей группы при Государственном совете. При его поддержке многие вопросы быстро выносятся на федеральный уровень и получают поддержку.
На самом деле уникальная ситуация, когда все первые лица, которые работают и принимают решения по строительной отрасли пришли с самых низов и понимают, как что работает, где у кого какая боль, и очень оперативно на это реагируют.
Илья Вольфсон
Фото на анонсе: предоставлено Ильей Вольфсоном
Мнение авторов блогов не обязательно отражает точку зрения редакции