В интернете много разных статей, которые рассказывают, как просто начать сдавать квартиру. И одновременно с этим есть много тех, у кого не получилось сделать это легко и при это улучшить качество своей жизни. Что же не так?
Как ни странно, в большинстве случаев - в неправильной цели и неумении оценивать результат. Их стратегия - реакция на событие, а не системный подход. Другими словами их стратегию можно описать крылатой фразой "бежать как слепой лось через горящий лес".
Постановка цели
Как известно, правильно поставленный вопрос уже содержит половину ответа.
Когда спрашиваешь “а зачем вы сдаете и что ожидаете?”, в лучшем случае дают ответ “побольше денег и поменьше работы”.
Нам кажется, что такая формулировка только вводит в заблуждение и не позволяет принимать правильные решения. Вместо нее лучше использовать “хочу стабильного дохода от собственности” и “хочу быть уверенным в ее эффективности”.
Оценка результатов
Есть хорошая новость - если так сформулировать цель, то ничего изобретать не нужно, все уже придумано за нас. Сдача квартиры это бизнес проект. Но не надо пугаться этих слов и закрывать страницу, потому что вам не потребуется учить всю теорию. Достаточно разобраться с парочкой подходящих инструментов, про которые мы расскажем.
Ваш бизнес - это сдача квартиры и ваш товар - это квартира. Чтобы достичь целей, достаточно посмотреть на все происходящее с трех разных сторон - цена, затраты и риски.
Не ждите готового ответа, какой баланс оптимален, его нет. Вместо этого мы расскажем вам про каждый из параметров, потому что одного для всех универсального ответа нет - у всех свои возможности, ограничения, сильные и слабые стороны. Давайте разберемся, какой баланс подойдет вам.
Цена
Какая бы ни была цена сейчас, всегда волнует вопрос - можно ли сдавать дороже?
Чтобы ответить на него, надо учитывать два момента - аудиторию (кому продаем) и конкурентов (кого, если не вас).
Если текущая аудитория не готова платить большую цену или на рынке есть много похожих на вашу квартир, то можно попробовать поменять аудиторию. Но у новой аудитории могут быть другие требования и ожидания, которые приведут к дополнительным расходам. В этом случае надо смотреть, повышение цены перекрывает увеличение расходов или нет.
Пример 1
У Виктора была квартира, доставшаяся ему в наследство. Похожие квартиры в этом районе сдавались за 20-25 тысяч в месяц. Виктор потратил порядка 200 тысяч на небольшой косметический ремонт и замену части сантехники. Это ему позволило сдать квартиру за 35 тысяч в месяц, что окупилось менее чем за 2 года.
Пример 2
Елена купила в новом ЖК квартиру чтобы сдавать её посуточно. Но в том же ЖК сдавалось еще три квартиры сравнимого качества. Тогда она добавила в свою квартиру цветовые текстильные акценты, визуальные "фишки" (гамак, яркие подушки, картины) и сделала профессиональные фотографии квартиры. Это позволило ей выделиться среди конкурентов и поднять среднюю загрузку своей квартиры на дополнительные 4 дня в месяц.
Затраты
Обычно выделяют затраты в виде денег и потраченного времени на поддержание квартиры в подходящем состоянии. Размер и структура затрат могут отличаться в зависимости от того, кому и как вы сдаете свою квартиру.
Вопрос - а можно ли тратить меньше?
Лишних затрат, конечно, быть не должно. Надо отдавать себе отчет, для чего нужны те или иные траты. Что произойдет, если от них отказаться?
Пример 1
Елена сдает квартиру посуточно и регулярно тратит значительную сумму на уборку квартиры между заездами гостей. Она попробовала сэкономить и поменяла уборщицу. К сожалению, ей не удалось добиться подходящего качества и от новой уборщицы пришлось отказаться.
Пример 2
Михаил сильно загружен на основной работе и ему очень мешала необходимость регулярно напоминать арендаторам присылать фотографии счетчиков и вводить их показания. Он поменял счетчики на умные, которые передают показания автоматически и этим сэкономил свое время.
Риски
Как гласит один из законов Мерфи:
Если что-то может пойти не так, оно пойдет не так. Если что-то не может пойти не так, оно все равно пойдет не так.
Необходимо заранее продумать возможные неприятные ситуации и подготовить план действий. Если вероятность возникновения становится слишком велика, то стоит подумать о превентивных действиях, которые снизят риск.
Мы бы порекомендовали составить список всех возможных проблем, которые сможете придумать. И для каждой проблемы ответить на следующие вопросы:
- Насколько проблема вероятна?
- Какие будут последствия?
- Как и сколько будет стоить исправить последствия
После этого для каждой возможной проблемы необходимо принять решение, допустим такой риск или надо что-то сделать заранее. Стоит обратить особенное внимание на те проблемы, которые
- Дорого исправить;
- Очень вероятны.
Пример 1
В квартире у Виктора были старые канализационные трубы. Регулярно что-нибудь засорялось и приходилось использовать средства для прочистки труб. Так как он хотел сдавать квартиру подороже, а этот факт мог отпугнуть клиентов, то он решил при подготовке квартиры к сдаче поменять трубы.
Пример 2
Елена опасалась, что рано или поздно могут попасться неадекватные гости, которые сломают или украдут что-то ценное из ее квартиры. Поэтому она застраховала содержимое квартиры.
Что дальше?
Надеюсь, вам стало немного понятнее, что сдачу квартиры надо оценивать с позиции цен, затрат и рисков. Что эти параметры связаны между собой, изменение одного может повлиять на остальные и вы будете гораздо спокойнее себя чувствовать, если научитесь их оценивать и находить оптимальный именно для вас баланс между ними.
Скоро мы выложим еще статьи с детальным разбором каждого из параметров, подписывайтесь, чтобы не пропустить.
А еще - приходите к нам на консультацию, поможем разобраться с текущими проблемами и найти способы повысить отдачу от вашей квартиры.