1. Навязывание застройщику-собственнику земельного участка обязанности по разработке документации по планировке территории для обоснования размещения объекта.
В силу требований действующего законодательства, собственник земельного участка, иной обладатель вещного права на этот участок вправе использовать его по своему усмотрению в соответствии с установленной категорией земель, разрешенным использованием, с учетом законно установленных ограничений, не нарушая права и законные интересы иных лиц. Обязательность разработки документации установлена лишь в строго определенных законом случаях.
При этом, наличие универсального либо происходящего от него права на землю при наличии пакета документов, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, само по себе позволяет застройщику получить разрешение на строительство без участия в процедурах комплексного развития территории, включая нагрузку в виде разработки документации по планировке территории. Собственник, получивший земельный участок по гражданско-правовой сделке и так оплатил рыночную стоимость участка с учетом всех его преимуществ и недостатков и не обязан нести дополнительное и не предусмотренное законом бремя разработки документации по планировке территории.
Немаловажным также является то, что в большинстве случаев документация по планировке территории разрабатывается не только в пределах границ принадлежащего собственнику земельного участка, но и с учетом всей территории в границах планировочного элемента (квартала, микрорайона, части микрорайона), что совершенно не соответствует интересам застройщика, а делается исключительно в интересах муниципалитета, покрывающего свою территорию планировочной документацией за счет частных застройщиков, экономя бюджетные средства.
2. Риски застройщика из-за публичной составляющей (общественных обсуждений) при реализации права на застройку собственного земельного участка.
В соответствии с действующим законодательством документация по планировке территории подлежит утверждению только после рассмотрения ее путем проведения публичных слушаний (общественных обсуждений), за исключением отдельных единичных случаев, прямо предусмотренных законом. При этом, если документация по планировке территории, разрабатываемая в рамках КРТ, идет вразрез с ранее утвержденной документацией территориального планирования и градостроительного зонирования, то слушания (обсуждения) необходимо также проводить и по изменениям указанных градостроительных документов. Строгая иерархия градостроительных документов, предусмотренная Градостроительным кодексом РФ, устанавливает прямую зависимость разноуровневой граддокументации друг от друга. Соответственно, риски реализации документации по планировке территории в рамках КРТ при отклонении изменений в Генеральный план или Правила землепользования и застройки очень велики.
Отдельно необходимо отметить реалии института публичных слушаний (общественных обсуждений). В настоящее время, с учетом развития данного инструмента учета общественного мнения, результаты данных публичных действий фактически находятся либо в руках муниципалитета (посредством совершенно формального подхода, когда участниками слушаний (обсуждений) являются подневольные работники бюджетной сферы (учителя, воспитатели дет садов, врачи, работники администрации) с заранее заготовленными одинаковыми текстами пожеланий либо в руках активно развивающихся групп «псевдоаппозиций», которые под видом городских общественников (защитников лесов, грибов, пчел, жуков, велосипедов и т.п.), а на самом деле получающие соответствующее вознаграждение от конкурентов застройщика, начинают массированную негативную атаку на реализуемые в рамках КРТ документы по планировке территории, предпринимая попытки блокирования градостроительных решений через суды и правоохранительные органы.
Возвращаясь к вопросу о необязательности для собственника (правообладателя) земельного участка разрабатывать документацию по планировке территории для застройки своего участка, остается резонный вопрос «Зачем нести существенные затраты на разработку этой документации и непрогнозируемые временные и денежные риски, связанные с ее обсуждением на публичных слушаниях (общественных обсуждениях)?!
3. Чинение препятствий со стороны органов власти при реализации обязательств застройщика по комплексному развитию территории.
В регионах существует негативный опыт, связанный с непоследовательностью и не связанностью принимаемых муниципалитетом градостроительных решений с ранее утвержденными документами. Отсутствие преемственности принимаемых в градостроительстве решений зачастую связано с банальной сменой персоналий чиновников, курирующих данную деятельность, не отвечающих за действия предшественников, и продвигающих собственное видение градостроительного развития территории. Существует достаточное количество примеров, когда застройщик, разработавший документацию по планировке территории, проект изменений в ПЗЗ, проект изменений в Генплан, получив положительный результат на публичных слушаниях, получив градостроительный план земельного участка, разработав проект, получив заключение экспертизы, вдруг оказывается вне закона из-за того, что новый куратор считает, что необходимо откорректировать Генплан, исключив возможность развития данной территории. При этом, мало кого смущают колоссальные убытки застройщиков, понесенные на согласованные с предыдущими кураторами и утвержденные проекты по развитию территории, поскольку взыскиваемый в судебном порядке застройщиками ущерб возлагается на публичное образование, а не личный карман соответствующего чиновника.
4. Вывод.
Далеко не всегда является оправданным применение института КРТ при застройке, реконструкции застроенной территории. Каждый раз необходимо очень тщательно и глубоко изучать имеющиеся исходные данные относительно рассматриваемой территории и факторов внешнего влияния на нее. Выбор дорожной карты реализации проекта должен быть экономически выгоден и реально осуществим, а все согласованные с муниципалитетом решения должны иметь строго овеществленный задокументированный вид путем официальной переписки, протоколирования, опубликования, регистрации и иными предусмотренными законом действиями.