Рассказываем об основных изменениях в регулировании строительной отрасли за март-апрель 2022 года. Нововведения включают прежде всего пакеты антикризисных мер, призванных поддержать отрасль в сложной экономической ситуации. Также изменения затронули программу льготной ипотеки, процедуры прохождения экологической экспертизы, типовую проектную документацию.
Первый пакет антикризисных мер: закупки
Федеральный закон №46-ФЗ от 8 марта утвердил первый пакет антикризисных мер для поддержки строительной отрасли. В частности, изменились правила проведения закупок.
Были определены дополнительные случаи закупок у единственного поставщика, а также порядок таких закупок. Закупка у единственного поставщика может осуществляться по решению высшего органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Послабление вводится до 31 декабря 2022 года.
При осуществлении закупки у единственного поставщика, действуют следующие правила:
1. закупка возможна у поставщика, определенного актом правительства РФ, актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или муниципальным правовым актом местной администрации;
2. в контракте указывается конкретный случай, на основании которого подготовлен акт и в соответствии с которым проводится закупка;
3. неотъемлемой часть такого контракта является обоснование его цены;
4. не позднее трех рабочих дней со дня, следующего за днем заключения контракта, заказчик должен направить уведомление о закупке в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять контроль в сфере закупок, или контрольный орган в сфере государственного оборонного заказа.
Также установлены случаи, когда могут быть списаны начисленные поставщику штрафные санкции. Определен порядок списания санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по контракту. С 12 марта заказчики списывают неустойку в следующих случаях:
- если обязательства не были исполнены полностью из-за санкций или ограничений;
- если есть письменное обоснование невозможности исполнить обязательства из-за санкций и документы, которые подтверждают влияние ограничений;
- если есть акт приема-передачи или другой документ, подтверждающий исполнение обязательств по контракту.
Кроме того, власти установили порядок и случаи изменения существенных условий государственных и муниципальных контрактов. Постановили, что для изменения необходимо получить согласие заказчика строительных работ и решение правительства Российской Федерации или высшего исполнительного органа субъекта РФ – в зависимости от того, государственный это контракт или муниципальный.
С согласия этих же участников контракта теперь предусмотрена возможность изменить существенные условия по договорам, которые уже заключена или будут заключены до 1 января 2023 года, если из-за непредвиденных обстоятельств их нельзя исполнить. Изменения, предусмотренные постановлением, могут быть осуществлены в пределах доведенных лимитов бюджетного финансирования. Изменение контракта осуществляется по заявлению подрядчика, срок его рассмотрения – 10 рабочих дней.
Вот список существенных условий, изменение которых допускается в 2022 году:
- срок исполнения контракта;
- неоднократное внесение изменений в проектную декларацию;
- объем работ;
- вид и спецификация работ;
- тип оборудования;
- строительные ресурсы (допускается замена на аналогичные);
- пересмотр этапов выполнения контракта;
- цены отдельных этапов;
- получение аванса и его размер;
- порядок приемки и оплаты отдельных этапов.
Первый пакет антикризисных мер: градостроительные процедуры
В первом пакете антикризисных мер есть также ряд положений, связанных с градостроительными процедурами.
Во-первых, установлены особенности проведения экспертизы проектной документации и внесения изменений в неё или результаты инженерных изысканий, получивших положительное заключение государственной экспертизы.
До 31 декабря 2022 года допускается не проводить повторно экспертизу проектной документации (в том числе сметы), если происходить замена строительных ресурсов на аналоги. Можно обойтись без проверки, если изменения не влекут нарушений требований технических регламентов, санитарных и других требований, а стоимость увеличивается не более чем на 30% и не более чем на 100 млн рублей.
Если сумма увеличивается на большую величину, необходима повторная экспертиза, сроки которой составляют 14 рабочих дней. Также установлены случаи, при которых не проводятся экологическая и историко-культурная экспертиза.
Во-вторых, до конца года саморегулируемые организации в сфере строительства смогут предоставлять займы своим членам за счет средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств.
В-третьих, в 2022 году особенности осуществления градостроительной деятельности могут устанавливаться отдельными федеральными законами, без изменения Градостроительного кодекса РФ.
Наконец, установлены особенности подготовки, согласования, утверждения, продления сроков действия документации по планировке территории, градостроительных планов земельных участков, разрешений на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию, а также размещения сведений в информационных системах.
Разрешения на строительство, срок которых истекает до 1 августа 2022 года, продлеваются на один год.
Если до 1 января 2023 года истекает полтора года с даты выдачи ГПЗУ или с даты утверждения плана планировки территории, на основании которых подготовлена проектная документации, при её экспертизе проводится оценка соответствия требованиям, действовавших на дату выдачи ГПЗУ или ППТ. На один год продлевается срок использования указанной в ГПЗУ информации, если указанный срок истекает до 1 января 2023 года.
До 1 января 2023 года не требуется принятие решения о подготовке документации по планировке территории. Сокращены сроки проверки и согласования документации по планировки территории – до 15 и 10 дней соответственно. Для линейных объектов федерального и регионального значения можно готовить документацию по планировке территории и в случае отсутствия таких объектов в документах территориального планирования.
Сокращен список документов, которые нужно предоставить для получения разрешения на строительство и ввод объектов.
Для получения разрешения на строительство до 1 января 2023 года не требуется:
- копия свидетельства об аккредитации лица, выдавшего положительное заключение негосударственной проектной документации;
- само заключение, если сведения о нём включены в ЕРГЗ.
Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию до 1 января 2023 года не требуется:
- ГПЗУ;
- акт приемки объекта капитального строительства (ОКС);
- акт, подтверждающий соответствие параметров ОКС проектной документации;
- документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта.
Первый пакет антикризисных мер: договоры долевого участия
Изменения, связанные с договорами долевого участия, затронули особенности включения многоквартирных домов в реестр проблемных объектов, передачи объекта долевого строительства его участникам и применения неустойки за ненадлежащее исполнение обязанностей по ДДУ.
До конца года застройщик освобождается от начисления и уплаты неустойки, убытков, процентов, в том числе в соответствии с законодательством о защите прав потребителей. По неустойкам, предъявленным до 26 марта 2022 года, оплата также может быть произведена уже после 31 декабря 2022 года. До конца года застройщики не будут получать уведомления о нарушении сроков более чем на шесть месяцев при строительстве многоквартирных домов или иных объектов, строящихся по ДДУ. А такие объекты, по котором более чем на шесть месяцев нарушены сроки строительства, не будут включаться в реестр проблемных до 1 января 2023 года. Также до конца года контролирующий орган не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления деятельности застройщиком.
Как до конца 2022 года происходит передача объекта долевого строительства его участнику:
1. Застройщик и дольщик могут изменить срок сдачи и приемки объекта после получения разрешения на ввод в эксплуатацию; корректировать проектную декларацию в таком случае не нужно.
2. Сообщение о завершении строительства, готовности передать объект и предложение изменить срок приемки недвижимости подписывается квалифицированной электронной подписью уполномоченного лица и направляется на электронную почту дольщика, указанную в ДДУ.
3. Если при приемке у дольщика есть существенные претензии к качеству объекта, составляется акт осмотра при участии специалиста (привлекается за счет средств дольщиков); акт составляется до подписания документа о передаче недвижимости;
4. Если существенных нарушений нет, стороны указывают в документе о передаче недостатки, которые застройщик обязан устранить бесплатно;
5. При наличии разногласий о недостатках между застройщиком и дольщиком приглашается сторонний специалист (тот же, что составлял акт осмотра);
6. При уклонении дольщика от приемки недвижимости допускается её односторонняя передача;
7. При передаче объекта строительства не применяются положения законодательства о защите прав потребителей.
Первый пакет антикризисных мер: контроль, надзор и разрешительная деятельность
Правительство Российской Федерации установило особенности оценки соответствия выпускаемой в обращение на территории страны продукции требованиям технических регламентов. Также установлены особенности ввоза в страну продукции, которая подлежит обязательному проведению оценки соответствия (в том числе образцов для такой оценки). Установлен перечень товаров, для которых документ об оценке не нужен. Для товаров, которых предназначены к использованию только на территории России, допустимо отсутствие маркировки. С 21 марта до 1 сентября допускается проведение оценки соответствия обязательным требованиям в форме декларирования соответствия. Перечень продукции с указанием кодов единой Товарной номенклатуры внешнеэкономической деятельности Евразийского экономического союза, в отношении которой не применяются эти нормы, утверждается Минпромторгом.
Также установлено, что до 31 декабря 2022 года не проводятся плановые проверки в отношении лиц и ИП, отнесённых к субъектам малого предпринимательства, если сведениях о них включены в единый реестр малого и среднего предпринимательства. По общему правилу в 2022 году не проводятся плановые контрольные мероприятия, а внеплановые проводятся только по определенному перечню оснований: при угрозе причинения вреда жизни или нанесения тяжкого вреда здоровью граждан, при угрозе обороне страны и безопасности государства, при угрозе возникновения чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера.
Вместо планового мероприятия возможен профилактический визит. Срок исполнения предписаний, выданных до 10 марта 2022 года и действующих на эту дату, автоматически увеличивается на 90 календарных дней, и срок продления может быть увеличен.
Отметим, что плановые мероприятия всё-таки допускаются, но в определенных в рамках. В частности, они допустимы для:
- санитарно-эпидемиологического контроля и надзора в отношении объектов чрезвычайно высокого риска;
- ветеринарного контроля и надзора в области свиноводства;
- пожарного надзора в отношении объектов высокого и чрезвычайно высокого риска;
- надзора в области промышленной безопасности в отношении опасных производственных объектов II класса опасности.
Кроме того, в 2022 году уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ могут с учетом специфики видом разрешительной деятельности принимать следующие решения:
- о сокращении срока предоставления разрешений и их переоформлении, а также о продлении срока действия;
- о сокращении перечня документов, сведений или обязательных требований, которые нужны для получения разрешений или их переоформлений;
- о временной отмене документарной или выездной оценки соответствия обязательным требованиям;
- об осуществлении деятельности без оформления разрешения до конца 2022 года;
- о подаче и принятии заявлений и иных документов и сведений для предоставления разрешений в электронном виде.
Второй пакет антикризисных мер: земельно-имущественные правоотношения
Правительство Российской Федерации для поддержки строительной отрасли вправе установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Также могут быть определены случаи предоставления таких участков без проведения торгов. Кроме того, могут быть сокращены сроки предоставления таких участков. А органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации в праве в 2022 году установить льготную ставку арендной платы за такой участок (срок не более года, размер арендной платы – не менее одного рубля).
Без торгов земельный участок может быть продан гражданину для ведения личного подсобного хозяйства. Главное условия – отсутствие нарушений со стороны гражданина условия аренды указанного земельного участка. Без торгов земельные участки могут быть предоставлены гражданам или российским юрлицам для осуществления деятельности по производству продукции для импортозамещения. Здесь главное условие – запрет на изменения разрешенного использования, указанного в договоре аренды. Предоставление такого участка возможно независимо от содержания документации по планировки территории или градостроительного зонирования. Соответствующие изменения могут быть внесены уже после предоставления земельного участка, в течение шести месяцев.
Расширился список случаев для заключения договоров мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка в частной собственности. Возможно заключение договора мены, если участок необходим для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также для реализации масштабных инвестиционных проектов. Цены обмениваемых земельных участков должна быть равнозначной.
Второй пакет антикризисных мер: градостроительные процедуры
Правительство Российской Федерации установило случаи и порядок выдачи разрешений на строительство для нелинейных объектов капитального строительства на двух и более земельных участках, а также разрешений на ввод в эксплуатацию таких объектов и выдачи градостроительных планов земельных участков для этих целей. Такое строительство может вестись, если участки являются смежными, принадлежат одному лицу и имеют одинаковый вид разрешенного использования, допускающий строительство. В отношении всех смежных участков выдается один ГПЗУ, также выдается одно разрешение на строительство и одно разрешение на ввод. Отметим, что процент застройки определяется исходя их суммарной площади всех земельных участков.
При проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам генпланов, проектам планов землепользования и застройки, планировки и межевания территории с момента оповещения жителей о проведении слушаний до опубликования заключения о результатах не может превышать один месяц. При это могут быть установлены случаи утверждения проектов и внесения изменений без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
Срок согласования проекта генплана с федеральным органом исполнительной власти или высшим органом исполнительной власти субъекта РФ не может превышать один месяц с момента размещения уведомления в информационной системе территориального планирования.
Типовая проектная документация
Правительство Российской Федерации утвердило правила, при которых проектная документация может быть признана типовой и как она может использоваться.
Ограничения для признания проектной документации типовой:
1. Объект капитального строительства должен имеет подтвержденный заключением госэкспертизы класс энергетической эффективности не ниже «С».
2. Если на объект капитального строительства не распространяются требования энергетической эффективности, то документация может быть признана типовой независимо от фактического класса энергоэффективности у объекта.
3. Проектная документация не должна содержать сведения, содержащие государственную тайну.
Срок применения типовой проектной документации составляет пять лет со дня включения сведений о признании проектной документации типовой в единый реестр экспертизы проектной документации. Решение о признании проектной документации типовой принимает Минстрой России. Исключение – если речь идет об объектах капитального строительства военной инфраструктуры, тогда решение принимает Минобороны России.
Форма сведений о типовой проектной документации включает в себя:
- наименование проектной документации;
- наименование организации, которая подготовила документацию;
- сведения о заключении государственной экспертизы;
- сведения, содержащиеся в заключении о достоверности определения сметной стоимости объекта капитального строительства (при наличии);
- общие характеристики ОКС;
- удельную сметную стоимость;
- общую сметную стоимость;
- стоимость строительно-монтажных работ;
- технические характеристики ОКС.
Использование типовой проектной документации осуществляется в порядке, предусмотренном в законодательстве об авторском и смежном праве. В задании на проектировании указывают реквизиты решения о признании проектной документации типовой. Типовую проектную документацию можно применять к объекту капитального строительства, аналогичному по назначению, проектной мощности, природным и иным условиям территории, где планируется осуществлять строительство или реконструкцию. Типовую проектную документацию обязаны использовать федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъекта РФ, муниципальные образования и юридические лица, если доля указанных органов в их уставных капиталах составляет более 50%.
Недополученные доходы по кредитам на реализацию проектов жилищного строительства
Утверждены новые правила возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным для реализации проектов жилищного строительства. Такие доходы возмещаются по договорам, информация о которых предоставлена Дом.рф. Кредитный договор должен быть заключён не позднее 31 декабря 2022 года, процентная ставка по нему не может превышать 15% годовых.
Компенсация распространяется в том числе на кредиты для проектов индивидуальных жилых домов в границах малоэтажного жилого комплекса, домов блокированной застройки. Также можно получить компенсацию, если кредит получен на реализацию низкомаржинального проекта жилищного строительства.
Меры поддержки в связи с удорожанием стройматериалов
В 2021 году были введены правила внесения изменений в контракты на строительство объектов капитального строительства из-за резкого удорожания строительных материалов. Их действие продлено на 2022 год решением Правительства Российской Федерации. Заказчики смогут до конца 2022 года увеличить цену контракта на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, а также на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия. Важно, чтобы контракт был заключён в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года №44-ФЗ.
Возможно изменение существенных условий строительных контрактов жизненного цикла или смешанных при следующих условиях:
- цена — 1 млн рублей и более;
- срок действия — не менее года;
- дата заключения — до 31 декабря 2022 года.
При этом заказчики списывают неустойки с подрядчиков, если они не могут выполнить обязательства по контракту в полном объёме из-за роста цен на стройматериалы.
Продление льготной ипотеки и новые условия
Ипотечные кредиты остаются основным драйвером рынка недвижимости. В связи с этим на 2022 год была продлена программа «Льготная ипотека».
С 1 мая базовые условия по этой программе такие:
- ставка — снизилась с 12% до 9% (банки могут устанавливать ставки ниже);
- размер займа — до 30 млн в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и до 15 млн в остальных субъектах Российской Федерации;
- программа распространяется в том числе на кредиты для приобретения индивидуальных жилых домов в границах территории малого жилого комплекса и дома блокированной застройки.
Упрощение прохождения экспертизы и подготовки документации
Продлеваются срочные разрешения, сроки действия которых истекают с 9 апреля 2022 года: аттестация экспертов по проведению государственной историко-культурной экспертизы и санитарно-эпидемиологические заключения. Документы продлеваются на 12 месяцев. По санитарно-эпидемиологические заключениям есть исключения. Положение не распространяется на заключения на санитарно-эпидемиологические заключения на проектную документацию.
При этом в 2022 году государственная экологическая экспертиза проектной документации может не проводиться по решению заказчика. Это возможно, если в проектную документацию, уже прошедшую экспертизу, вносятся изменения в связи с заменой оборудования и материалов на аналоги.
Также можно не делать чертежи красных линий при реконструкции линейных объектов или границ зон планируемого размещения линейных объектов в связи с изменением их местоположения. Это возможно, если не меняются границы зон планируемого размещения линейных объектов.В некоторых случаях теперь можно проводить подготовительные работы без получения положительного заключения государственной экологической экспертизы. Это возможно, если проектная документации разработана в целях накопленного вреда окружающей среде. Также это послабление распространяется на проекты рекультивации земель, использовавшихся ранее для размещения отходов производства и потребления.