Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме. Если договор заключается на срок 1 год и более, он подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор подписывается в 2-х экземплярах, однако, если требуется государственная регистрация договора, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа. Сторонами договора аренды нежилого помещения могут выступать любые субъекты гражданских правоотношений (граждане, ИП, юридические лица, государство). К нежилым помещениям относятся: офисы, склады, гаражи, цеха, залы, торговые площади и иные помещения, а также здания и сооружения.
Итак, разберем основные пункты договора аренды. Акцентируем внимание, что статья освещает примерный алгоритм действий при составлении договора. Главный акцент будет сделан на ключевых моментах, которые нужно учесть при заключении договора.
1. Преамбула (вводный раздел). Указывается дата, место заключения договора и сведения о сторонах:
- юрлицо указывает название компании, ответственное лицо и основания его полномочий (для руководителя организации – это, как правило, Устав, для представителя - доверенность);
- индивидуальный предприниматель прописывает – ФИО, ОГРНИП и дату регистрации;
- физлицо указывает ФИО, паспортные данные и адрес регистрации.
2. Предмет договора. Здесь нужно прописать информацию о помещение, описать его индивидуальные характеристики, указать тип - нежилое, его адрес, площадь, кадастровый номер, назначение, номер, тип этажа и т.п.
Следует указать в договоре, что помещение передается во временное владение и пользование. При отсутствии данных условий, договор может быть признан не заключенным. Перед подписанием документа проверьте, является ли арендодатель собственником помещения или объект аренды принадлежит ему на ином законном основании и у него есть право сдавать помещение в аренду. Поэтому в договоре нужно прописать основание, позволяющее арендодателю распоряжаться помещением (выписка из ЕГРН, свидетельство о госрегистрации права, доверенность, пр.).
В договоре еще отметьте цель использования помещения арендатором. В случае, если помещение будет использовано не по назначению, то арендодатель сможет потребовать расторжение договора в одностороннем порядке без суда (если такое право закреплено в договоре аренды). Также в этом разделе следует прописать, что передача и возврат помещения осуществляется по акту-приёма-передачи.
3. Срок договора. Указывается промежуток действия документа с возможность пролонгации и положения о госрегистрации (если договор заключается на срок более 1 года).
4. Права и обязанности сторон. Раздел распределяет права и обязанности между сторонами сделки, такими как: проведение капитального и текущего ремонта, оплата коммунальных платежей (в случае, если в договоре это не прописано, то согласно статье 616 ГК РФ, оплата возлагается на арендатора), сдача помещения в субаренду арендатором и иные права и обязанности, которые стороны посчитают нужным включить.
5. Цена. В разделе прописывается размер арендной платы, способ и сроки оплаты, периодичность платежей. В случае не отражения суммы, согласно статье 654 ГК РФ, договор считается незаключенным. Еще можно указать условия изменения размера оплаты, только учтите, что менять сумму аренды можно не чаще 1 раза в год.
Стороны вправе предусмотреть в договоре условие об обеспечительном платеже (денежной сумме, которая вносится арендатором как гарантия исполнения им денежных обязательств по договору (например, обязательств по внесению арендной платы)). В таком случае в договоре прописывается размер обеспечительного платежа, срок его зачисления, а также порядок его возврата арендатору.
Если арендатор нарушит свои денежные обязательства (например, сроки внесения арендной платы), сумма просроченной оплаты может быть удержана арендодателем из обеспечительного платежа.
6. Ответственность сторон. В данном разделе прописываются положения об ответственности арендатора и арендодателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. Ответственность, как правило, устанавливается в виде оплаты неустоек (штрафов, пеней). Размер ответственности определяется по усмотрению сторон.
Так, стандартными условиями ответственности для арендатора будет являться неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей, для арендодателя – за нарушение сроков передачи помещения в аренду.
7. Разрешение споров. Указываются условия об обязанности сторон соблюдать досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора (требования к претензии, порядок ее направления, срок ответа на претензию). Также закрепляются правила о договорной подсудности. При наличии такого условия иски сторон друг к другу должны предъявляться в суд, который указан в договоре (например, в арбитражный суд города Москвы или арбитражный суд по месту нахождения Истца.)
8. Изменение и расторжение договора. В данном разделе, как правило, отражаются условия о том, чтовсе изменения к договору должны быть оформлены исключительно с помощью дополнительного соглашения. Также закрепляются условия расторжения договора, в том числе положения о наличии у сторон права отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке и основания для такого отказа.
9. Дополнительные условия. Заполняется, когда стороны считают необходимым отразить в договоре условия, которые являются важными для исполнения договора (например, положения о заверениях и гарантиях, необходимости обмена правоустанавливающими документами и пр.).
10. Реквизиты и подписи сторон. В последнем разделе договора стороны заполняют свои реквизиты - указывают свое наименование, адрес регистрации, ИНН (для юридических лиц и ИП), паспортные данные (для физических лиц), банковские реквизиты, ставят подписи и печати.
Прежде чем заключать договор, внимательно ознакомьтесь со всеми его положениями и только после этого принимайте окончательное решение о его подписании. В следующей статье рассмотрим подводные камни, которые могут подстерегать арендаторов при заключении договора аренды нежилого помещения и рекомендации по их решению.