Недавно к юристу нашей строительной компании обратился мужчина, у которого возникла проблема с застройщиком на этапе приема квартиры в только что построенном, но еще не введенном в эксплуатацию доме. Дело в том, что планировка квартиры в реалии отличается от той, что прописана в приложении к ДДУ. История интересная, полезная, поэтому мы решили рассказать ее вам. Начнем с изложения ситуации заказчиком.
История покупателя
Квартиру я купил в ипотеку два года назад, на сегодняшний день уже ее погасил. На момент покупки дом только начинал строиться, поэтому посмотреть в реалии было нечего, даже похожих домов в нашем городе не было. Приобретал квартиру по договору долевого участия. К нему прилагалась проектная документация, в которой моя квартира имеет ровную прямоугольную форму. Мы долго с женой выбирали квартиры из предложенных планировок и остановились на этой. Она подходила нам по всем параметрам, мы даже сделали самостоятельно дизайн-проект исходя из тех данных, которые прописаны в проекте.
И вот настал день, когда мы впервые вошли в новую квартиру для осмотра. В комнате и санузле все хорошо, а в кухне сразу заметно отличие от плана. Все комнаты и кухня на плане представлены в виде прямоугольной формы, а в реалии кухня получилась шестиугольная. По углам помещения застройщик расположил коммуникации: в одном углу газовый котел и счетчик для водоснабжения с другой стороны.
Осмотр квартиры мы проводили в присутствии представителя застройщика, который ничего пояснить не смог. Непосредственно сам застройщик сказал, что никаких проблем с кухней нет, ее полезная площадь не изменилась и помещение соответствует его прямому назначению. Я же считаю, что имеет место быть нарушение договора, так как форма кухни существенно изменилась от заявленной ранее в плане (приложение к ДДУ).
В договоре долевого участия прописано, что несоответствия общей площади от проектной должны решаться взаиморасчетами. Как минимум, я не хочу принимать ту площадь, которая занята коммуникациями жилой и платить за нее по стоимости всей квартиры. Как максимум, я прошу застройщика возврата прежней формы кухни. Я узнавал, это технически реально выровнять углы, но при этом площадь кухни фактически уменьшится и все сводится к тому, что я опять не должен переплачивать.
Разъясните, пожалуйста, прав ли я? В целом, стройка еще не завершена.
Ответ юриста
Ситуация, конечно, сложная и двоякая, конкретного ответа «да» или «нет» быть не может. Расскажу все подробно.
Теоретически, застройщик имеет право изменить план квартиры, даже если он был согласован при покупке квартиры и заключении ДДУ. А те отступления, которые вы описываете, при осмотре помещения экспертами будет засчитаны как несущественные – это и является важным моментом проблемы.
Единственный плюс, что вы рано заметили это расхождение и можете еще продолжить договариваться с застройщиком. Есть еще возможность подтолкнуть его изменить квартиру как вам это необходимо.
Имеет ли право застройщик менять форму и площадь квартиры?
Различия в планировке квартиры могут быть, но лишь том случае, если они будут отражены в проекте, т.е. прописать их в проектной декларации и заново обнародовать ее.
Отслеживать такие изменения клиенты должны самостоятельно на сервисе проверки новостроек в ЕИСЖС (единая информационная система жилищного строительства). Если посмотреть карточку дома, там будет информация обо всех внесенных проектных изменениях.
Также там можно и нужно сравнить площадь квартиры с прописанной в договоре. Если она без изменения, значит застройщик ничего не менял в планировке или проекте. Если площадь разнится, то застройщик мог поступить так умышленно, ведь правильная форма квартиры продается лучше.
И даже если площадь квартиры изменилась в большую сторону, вам эту разницу никто не подарит, придется доплатить, так прописано в договоре.
Изменения признаются существенными только если они превышают 5% от первоначальной площади, прописанной в договоре. Если застройщик не решает вопрос добровольно, идете в суд.
В законе прописано, что застройщик обязан строить дом, соблюдая проектную декларацию, и сообщать дольщикам обо всех изменениях в ней. Но в законе не уточняется про отступления от планировки.
Например, в некоторых договорах долевого участия, во избежание казусов и недовольств клиентов, пишут такую фразу «параметры помещений, указанные в плане, являются информационными, на них можно ориентироваться, но они могут быть пересчитаны застройщиком». Не все покупатели обращают внимание на эту приписку.
Эта уловка необходима застройщикам, на случай если им понадобится сделать новую нишу, или, как в вашем случае, изменить геометрическую форму комнаты или кухни. Иногда даже меняют количество и размер окон. Но об этом вы узнаете только при приеме квартиры.
Реально ли обязать застройщика переделать квартиру до ее первоначальной формы?
Ваши требования могут быть реальными, если изменение плана квартиры в договоре носят ухудшающий характер для квартиры. Или же изменения столь серьезны, что проживать в квартире не представляется возможным.
В сложившейся ситуации у дольщика есть выбор:
1. Договариваться с застройщиком об удалении недостатков
2. Заключать соглашение об уменьшении стоимость квартиры
3. Самостоятельно заняться устранением недостатков и в последствии потребовать возмещения расходов.
Если вы считаете, что обнаруженные проблемы для вас существенные, то вы можете потребовать расторжения договора через суд с возвратом всех денежных средств по договору. Но, если вы платили все это время ипотеку, то уплаченные проценты вам никто не вернет. Застройщики знают это и пользуются. Ведь дольщику не выгодно расторгать договор. Значит остается торговаться по вышеперечисленным трем пунктам исхода ситуации.
Что касается ситуации описанной выше, изменение площади незначительное – 0,6 кв.м, квартира пригодна для использования по назначению. Обращаться в суд не имеет смысла, данные замечания будут признаны несущественными.
Как решать вопрос с застройщиком при изменении плана?
Как правило, изменения в плане становятся заметны уже после приема квартиры или даже значительно позже, когда ее перемеряют сотрудники БТИ для постановки на кадастровый учет.
Если на момент обнаружения отклонения дом уже сдан, то застройщик менять форму комнаты не будет, ведь документы переданы для внесения в реестр недвижимости.
Но у вас есть шанс, если изменения плана вы заметили при приеме квартиры. Укажите эту проблему сразу же в акте приема-передачи, детально опишите ситуацию. Если застройщик не прореагирует на это замечание и не устранит его, то у вас есть возможность решить вопрос через суд.
Если в следствии изменения конфигурации площадь квартиры увеличилась, то вам необходимо за нее доплатить, однако это нечестно, ведь новая форма вам не подходит, а вы еще и платить должны за это. Если вас попросят это сделать, то напишите письменный отказ. И сразу же пишите встречную претензию, особенно если застройщик нарушил сроки передачи вам квартиры. Тогда вопрос можно решить взаимозачетом.
Вывод
Несоответствие реальной площади квартир к плану встречается часто. Постарайтесь это обнаружить как можно раньше, желательно до того, как дом будет введен в эксплуатацию.
При выявлении расхождений сразу их фиксируйте. Начинайте диалог с застройщиком.
Не торопитесь идти в суд, ведь возможно ваши претензии там признают несущественными, а решить проблемы с застройщиком по-хорошему это наилучший вариант.