После рождения второго ребенка, в 2016 году, я получила материнский капитал. Живу с мужем и детьми в Нижнем-Новгороде, жилье свое, поэтому улучшать его с помощью государственной поддержки не планировали.
Но, чтобы материнский капитал лежал без дела тоже не хотелось, и мы придумали купить малосемейку. Я расскажу вам, что из этого получилось и почему это отличный вариант.
Как нам пришла идея
Получив материнский капитал, мы начали думать, куда его вложить, чтобы он приносил пользу. Стали рассматривать однокомнатные квартиры, их средняя стоимость была на тот момент 1,6 млн. Сумма материнского капитала – 453026 руб. Докладывать пришлось бы много.
И совершенно случайно я узнала про малосемейки. Это такие квартиры-студии, которые получаются в результате переделанных общежитий. Такие стоят около 750-800 тыс. руб. Это отличный вариант, как раз по нашим деньгам. Ведь маткапитал перекрывал больше половины ее стоимости.
Кроме сертификата у меня были еще сбережения, 150000, о которых даже не знал муж. Накопила я их просто – в течение 4-х лет откладывала 10% от любых сумм, которые получила в качестве дохода. Также мы рассматривали вариант ипотеки на небольшую сумму.
Квартиру мы планировали сдавать, поэтому решили перед покупкой посчитать все дополнительные расходы и проанализировать рынок аренды квартир.
Аренды жилья в нашем городе
Открыв популярные сайты, я увидела, что объявлений о сдаче очень много – около 1000 (это и комнаты, и квартиры и комнаты в квартирах). Стоимость сдачи зависит банально от района, чем больше развита инфраструктура, тем выгоднее и желаннее такая квартира.
Дальше на стоимость квартиры влияет ее состояние, наличие чистого ремонта, отсутствие или наличие мебели, коммуникации. Иногда в объявлениях указывается, что в квартире можно сделать ремонт за счет жильцов и в счет арендной платы.
Но чем свежее ремонт, тем охотнее найдутся квартиросъемщики, но и цену гнуть за это не стоит, т.к. конкуренция большая.
Что такое малогабаритное жилье
Малогабаритная квартира является синонимом малосемейки, гостинки, которая расположена в старых домах, в новых домах такое жилье называется красиво – студия.
Все они имеют немного отличий, сейчас расскажу.
Малосемейка – это квартира в домах, которым 40-50 лет. Причем это не общежития или коммуналки, а именно многоквартирный дом. У такой квартиры площадь 20 кв. м., кухня очень маленькая, но есть свой санузел. Квартир на этаже много, около 10-12.
Гостинка площадью больше, примерно 20-25 кв. м., кухня – небольшое помещение, санузел совмещенный, но свой. Как правило это переделанные общежития или бывшие коммунальные квартиры. На стадии поиска квартиры важно уточнять были ли официально оформлены переустройство и перепланировка, ведь коммуникаций изначально в этих комнатах не было.
Объединяет эти помещения их юридический статус – они все являются квартирами.
Существенно отличаются квартиры-студии в новостройках:
- Юридически они называются апартаменты, поэтому оформить в ипотеку такое жилье сложно, программы господдержки на них не распространяются.
- Использовать сертификат мат. капитала при покупке такой студии не получится, т.к. это не улучшение условий, как предусмотрено программой, а такое жилье скорее нежилое, чем жилое.
- Стоимость такого жилья в новостройках приравнивается к однокомнатной квартире.
Я определилась с выбором жилья – мне нужна «гостинка» с узаконенной перепланировкой. Стоимость аренды такой квартиры почти как у однушек, а ипотека стоит меньше из-за общей площади. Важно найти квартиру с более-менее хорошим косметическим ремонтом и хотя бы какой-то мебелью.
Услуги риэлтора
Чтобы понять правильно ли я рассуждаю, я пошла на прием к риэлтору, которого посоветовала подруга. Консультация бесплатная, ни к чему не обязывает. Я рада, что пошла на встречу. Риэлтор рассказала все четко и грамотно, вежливо. Я сразу объяснила ей, для каких целей хочу купить квартиру, как использовать материнский капитал и какими средствами я располагаю.
Мою схему риелтор одобрила, сказала, что в правильном направлении мыслю, но посоветовала обратить внимание на такие моменты:
Чистота документов. Малогабаритные квартиры часто продают, поэтому нужно внимательно проверять юридическую чистоту прав. Банк проверяет только платежеспособность заемщика, а вот хозяина квартиры и его права – обязанность будущего покупателя.
Контингент. Малосемейки и гостинки продаются в разных городских округах и районах, т.к. их легко сдавать, но важно обращать внимание на национальный состав жильцов. Вам сложно будет сдавать квартиру, если соседи, например, сплошные цыгане.
Будущие собственники. Ипотеку лучше брать тому, у кого белая зарплата, у нас это муж, я в декрете. Пусть на немного, но % по кредиту снизят. Я выступлю как созаемщик и квартира соответственно будет нашей общей собственностью плюс детей, т.к. участвует мат.капитал.
Забегая вперед, скажу, что я доверила этому риэлтору вести все наши дела. Она помогла подготовить документы для одобрения ипотеки, проверила юридическую чистоту хозяев, подготовила договор купли-продажи. Мы только подписывали бумаги и никуда не бегали сами.
Ипотека.
Поскольку зарплату муж получал на карту Сбербанка, первым делом за ипотекой мы обратились именно в этот банк.
Риэлтор попросила от нас следующие документы:
- Скан всех страниц паспорта мужа
- Справка по форме 2-НДФЛ не нужна, т.к. муж получает зарплату на карту Сбербанка
- Копия трудовой книжки, прошитая и с печатью от отдела кадров
- СНИЛС, ИНН
- Копия материнского капитала и справка об остатке
- Свидетельство о браке и рождении детей
Сумму мы запросили больше, чем стоимость квартиры, на всякий случай. Кредит одобрили быстро за 1 день, на срок 15 лет, ставка 9%.
Следующий шаг – поиск квартиры.
Выбор квартиры.
К выбору квартиры у нас было 2 требования:
1. Местоположение. Квартира должна находиться в районе с хорошо развитой инфраструктурой – продуктовые магазины, автобусные остановки и пр.
2. Состояние квартиры – более-менее чистенький ремонт, наличие мебели, чтобы не вкладываться на новую, а сразу сдавать как есть.
Риэлтор, которая помогала нам с ипотекой занялась поиском квартиры. У нее были свои дополнительные требования:
- Согласованная перепланировка (без этого не пропустил бы банк такую сделку)
- Планировка квартиры в целом
- Соседи (можно немного пообщаться-поздороваться)
Остановились мы на отличном варианте – малосемейка в боксе из четырех квартир, продавала семейная пара, которая сама в ней не жила, а только сдавала, состояние хорошее, все документы в норме.
С помощью риэлтора все дела по оформлению прошли быстро. Ключи от новой квартиры получили через 2 недели и занялись поиском арендатора.
Сдача квартиры.
Подав объявление на Авито мне сразу стало поступать много звонков, но до заключения договора так никто и не доходил. Я начала нервничать, ведь скоро подходил срок оплаты по ипотеке. Всем клиентам что-то не нравилось. Тогда мы с мужем решили сделать небольшой ремонт, по сути, просто почистить квартиру и купить в нее новую мебель. Точнее сказать, мебель новую для этой квартиры. Купили мы ее также на Авито, но состояние лучше, чем у той, которая осталась нам после продаже.
После подачи объявления на Авито с новыми фотографиями (ремонтом и мебелью), арендатор нашелся через 2 недели.
Еще сделали такие выводы:
- Из всех клиентов, которые договорились приехать посмотреть квартиру, встреча состоялась только с половиной;
- 2 недели — это хороший срок для поиска клиента для сдачи
- Если арендатор начинает задавать вопросы – тепло ли там, а уживусь ли я с соседями и т.п., лучше сразу отказывать, иначе потом будет много с ним проблем – шумно, холодно и т.д.
Спустя 3 года, как мы купили эту малосемейку, у нас родился третий ребенок и мы получили субсидию от государства, которой покрыли остаток ипотеки. Все так же продолжаем сдавать. Поменяли уже 4 квартиросъемщиков, но не считаем это проблемой.
Деньги от сдачи квартиры мы не тратим, а откладываем и планируем взять в ипотеку уже однушку с первоначальным взносом на отложенные деньги.
Вывод.
Это наш первый с мужем опыт приобретения квартиры для сдачи, но у нас все получилось хорошо. Мы не планируем останавливаться на этом. В начале было страшно, много вопросов – как выбрать квартиру, вдруг нас обманут, вдруг мы не сможем сдать и она будет простаивать, и мы не заплатим ипотеку.
Главное – всё просчитать, прямо на бумажке записать все варианты и затраты, и выгоду, поговорить с риэлтором, проанализировать рынок в вашем городе.
Не бойтесь и у вас всё получится! Удачи!