Нынешней весной ипотечный рынок изрядно потрясло. Ставки взлетели, затем немного сдали назад, но на вторичном рынке жилищные займы до сих пор почти никто не берёт. Это породило новый виток давнего спора: что же выгоднее – арендовать квартиру или покупать, влезая в долги.
Только одно можно сказать с определенностью: тем, кто планировал при помощи ипотеки поменять съемное жилье на собственное готовое, придётся пока с планами повременить. Еще год назад ипотечные ставки на «вторичке» в среднем не превышали 8% годовых, но к февралю 2022 года этот показатель вырос до 11%, а к концу апреля – до 15,5%. Фактически это заградительная ставка, поскольку трудно представить клиента, которому так позарез нужна квартира в собственность, что он готов переплачивать за неё в несколько раз.
Многие эксперты рынка сходятся на том, что Центробанк в течение 2022 года будет постепенно понижать ключевую ставку и, соответственно, жилищные займы постепенно будут становиться доступнее. Однако даже 10% годовых – это довольно много и наверняка большинство арендаторов предпочтут и дальше снимать жилье.
Сейчас же, повторимся, предмета спора нет вовсе: аренда, по данным ЦИАН, втрое выгоднее ипотеки, хотя ещё в начале 2021 года разница не превышала 20%. Произошло это потому, что с начала года размер среднего ежемесячного платежа вырос на 75%, а съем жилья за то же время подешевела на 7%. Впрочем, если посмотреть статистику за последний год, то всё равно окажется, что снимать квартиру стало дороже на 20%.
Совсем другое дело – первичный рынок. Здесь, на первый взгляд, всё куда как благополучнее. На рынок вернулась субсидированная государством ипотека – сначала под 12%, а с 1 мая, после заявления президента, ставка опустилась до 9%. При этом застройщики очевидно будут досубсидировать ипотеку за свой счёт и вполне смогут довести ставку для конечного потребителя до 6-6,5% годовых. То есть того уровня, который был в 2020 году. Правда, тогда цены были значительно ниже, так что ждать такого же ажиотажного спроса, как тогда, явно не стоит. Но сохранить и поддержать его на достойном уровне при помощи этой проверенной меры, скорее всего, получится.
Не будем забывать и о семейной ипотеке, которая пользуется большой популярностью на рынке. При базовой ставке в 6% годовых банки предлагают взять кредит под 5-5,5%. Здесь можно наглядно показать разницу в стоимости обслуживания кредита и арендных платежей. Возьмем стандартную однокомнатную квартиру стоимостью 6 млн руб. (такое предложение есть, к примеру, в популярной у покупателей Каменке). При первоначальном взносе в 1,2 миллиона (20%) и сроке займа в 20 лет ежемесячный платёж составит 30 тыс. руб. (+/- 2 тыс. руб. в разных банках). Аренда такой же квартиры, согласно ЦИАН, в среднем обойдется в 24 тыс. руб. в месяц. Получается разница в 20%. В случае с субсидируемой (не семейной) ипотекой гандикап составит, по-видимому, 27-30%.
Только здесь надо учитывать, что деньги за аренду жилья вы целиком будете отдавать «чужому дяде», тогда как большая часть ежемесячного платежа – это погашение тела кредита. Кроме того, никто не сможет запретить проживать в вашей квартире с детьми и животными, тогда как арендодатели зачастую выставляют именно такие условия. Добавим и необходимость платить за посреднические услуги риэлтеру в случае переезда. В общем, своя квартира выгоднее, с какой стороны не посмотри.
Государству очевидно придется что-то придумывать и в отношении вторичного рынка. В противном случае образуется слишком большой дисбаланс между доступностью строящегося (которое можно купить в кредит) и готового жилья (для которого ипотеки сейчас, по сути, нет). А это, в свою очередь, вызовет очередной рост цен на «первичке», чего никому не хотелось бы. И не будем забывать о том, что бОльшая часть средств на первичный рынок приходит со вторичного. То есть покупке квартиры в новостройке обычно предшествует продажа старого жилья. А ликвидность последнего при отсутствии ипотеки серьезно снизилось. Так что субсидировать ставку явно придётся и здесь.
Впрочем, ставка на «вторичке» явно будет выше, чем на первичном рынке, ведь рассчитывать на дополнительные субсидии со стороны застройщиков или банков не приходится. А цены на строящееся жилье все равно будут расти, так что с оформлением кредита лучше не тянуть. Тем более, что вскоре появятся новые льготные программы. Так, в мае обещан старт ипотеке для IT-специалистов под 5% годовых (в реальности будет ещё меньше) и повышенным до 18 млн руб. лимитом для городов-«миллионников». Официально решение еще не принято, но некоторые застройщики сыграли на опережение, запустив соответствующие программы.
Например, компания «Ленстройтрест» объявила об акции «Стоп цены для IT-специалистов». При заключении договора на покупку квартиры в одном из жилых комплексов девелопера цена будет заморожена на 90 дней. Предполагается, что за это время параметры «IT-ипотеки» будут окончательно утверждены и банки начнут выдавать по ней кредиты. В акции участвуют кварталы «IQ Гатчина», «Юттери», «Янила» и «Окла». Подробности можно узнать в отделе продаж.
ЖК ЯНИЛА КАНТРИ, ЖК ЯНИЛА ДРАЙВ, ЖК ЯНИЛА КАНТРИ КЛАБ, ЖК IQ ГАТЧИНА, ЖК ЮТТЕРИ, ЖК ОКЛА — застройщик ООО «Специализированной застройщик ЛСТ Девелопмент», проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф
Содействие в подборе финансовых услуг ПАО «Сбербанк», АКЦИОНЕРНЫЙ БАНК РОССИЯ, АО «Россельхозбанк»