Мы уже рассказывали, как на берегу Чёрного моря творится беззаконие. А именно, как администрация Николаевского сельского поселения Симферопольского района Республики Крым отказала в выкупе земельного участка владелице небольшой гостиницы. Тогда, в декабре 2021 года, юридический отдел «Земельного вопроса» решил взять дело в свои руки.
Вот как это было.
19 декабря 2021 года клиентка предоставила нам документы по своему делу. С 2008 года она владеет нежилым помещением гостиничного типа в посёлке Николаевка. С 2017 года клиентка также пользуется земельным участком, на которым находится её гостиница, по договору аренды. В этой официальной бумаге указано, что категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования (ВРИ) – гостиничное обслуживание. Многочисленные попытки выкупить землю под гостиницей результата не давали.
Процесс продления договора аренды с каждым годом ужесточался. Работники администрации пытались различными способами помешать клиентке. Так в ноябре 2021 года клиентка в очередной раз решила подать заявление о выкупе арендованного участка, чтобы минимизировать общение с работниками администрации. Но 2 декабря 2021 года в выкупе было отказано.
Отказ объяснили тем, что в 2018-19 году были приняты изменения в генплан правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Николаевского сельского поселения Симферопольского района и данный участок был внесён в зону З1 – озеленение территории общего пользования. А такие земли нельзя приобретать в собственность и строить на них объекты недвижимости. Изменения внесены в генплан согласно приказу министерства строительства и архитектуры Республики Крым от 22.12.2020 №471, в котором говорится о планах обустройства набережной и определения границ этой территории. В эти границы попал и участок нашей клиентки.
Когда юридический отдел изучил все документы по делу, первое, что они решили выяснить, правомерно ли было вносить изменения в генплан. Тогда были составлены письма с требованием проверить деятельность администрации. Эти письма отправлены в
- Правительство Республики Крым;
- Прокуратуру города Симферополя;
- Департамент архитектуры и градостроительства города Симферополя;
- Службу государственного строительного надзора Крыма;
- Комиссию по разработке ПЗЗ муниципального образования городского округа Николаевского сельского поселения в департаменте архитектуры и градостроительства администрации города Симферополя.
Помимо, требований о рассмотрении правомерности внесения изменений в ПЗЗ, юристы также требовали рассмотреть запрос клиентки на выкуп земельного участка. Расходы по отправлению писем составили 1 500 рублей.
Результатом обращений стали проверки. Глава администрации Симферопольского района поспешно ушёл на больничный и до сих пор не появился на рабочем месте. Совпадение? Не думаю.
После неоднократных переговоров со специалистами администрации Симферопольского района был получен ответ, в котором сообщалось, что решением №54 сессии созыва Симферопольского сельского совета от 21.12.21 №617 внесены изменения в градостроительные регламенты и карту градостроительного зонирования. Теперь земельный участок нашей клиентки внесён в зону перспективного развития регионального значения ПР1, где гостиничное обслуживание является основным видом разрешённого использования.
Но про суд никто не забыл.
Параллельно общению с официальными структурами был подан административный иск в Симферопольский районный суд с требованием признать отказ в выкупе ЗУ администрацией незаконным и обязать её рассмотреть заявление о выкупе участка согласно законодательству РФ.
1 марта 2022 иск был принят. Госпошлину в размере 300 рублей клиентке платить не пришлось, так как она является инвалидом.
В суде юристы опирались на 3 основных довода:
- Приказ не является достаточным основанием для изменения ПЗЗ.
Администрация не имеет права ссылаться на приказ министерства строительства и архитектуры Республики Крым от 22.12.2020 №471. В этом документе говорится о подготовке документации для строительства набережной с устройством берегоукрепительных и противооползневых сооружений в посёлке Николаевка. В приложении к приказу также делается акцент на том, что требуются первоначальные инженерные изыскания. То есть нужна подготовка документов, а ещё не руководство к действию. И позиция администрации идёт вразрез с гражданскими правами клиентки.
- Во всех открытых источниках категории земель соответствуют тому, что указано в договоре аренды и выписке из ЕГРН.
Согласно, данным из ПКК спорный земельный участок относится к категории земель – земли населённых пунктов с ВРИ – гостиничное обслуживание. Согласно, официальному сайту https://fgistp.economy.gov.ru/#! последние изменения в ПЗЗ и градостроительные регламенты были внесены 30 марта 2022 года. Основой градостроительной документации является генплан и ПЗЗ, а не приказы министерства о том, что у них в планах в ближайшем будущем. Данный документ не может приниматься судом как основание для изменений ПЗЗ, так как он может быть изменён или отменён вообще. Согласно выписке из ЕГРН от 29.10.21, на данном участке установлен ВРИ – гостиничное обслуживание. Других официальных подтверждений того, что эта земля имеет другую категорию нет.
- По изменённым ПЗЗ выкуп ЗУ возможен.
Согласно новому градостроительному регламенту спорный участок находится в зоне перспективного развития регионального значения ПР1, где гостиничное обслуживание является основным видом разрешённого использования. Все официальные органы, в которые мы обращались это подтвердили.
Судом иск рассмотрен за 2 заседания. На первом заседании были привлечены в качестве соответчика администрация Симферопольского района и третье лицо представитель департамента архитектуры и градостроительства. Сотрудника администрации в суде так и не увидели. Но это не помешало суду на втором слушании 21.04.2022 полностью удовлетворить иск нашей клиентки.
Наша стратегия была успешной и принесла победу нам и возможность выкупа земельного участка нашей клиентке. Она шла к этой цели долгих 14 лет. И только профессионализм и опыт работы с земельными участками юристов «Земельного вопроса» принёс в её семью справедливость и радость обладания своей землёй.