Стратегия на субаренде с полупассивной доходностью в 100% годовых или 300% в случае продажи создаваемого бизнеса на арендованной недвижимости.
Сегодня хочу поделиться стратегией, которая очень проста для понимания, но чтобы ее реализовать, нужно знать некоторые тонкости и важные мелочи.
Итак, суть стратегии:
1. Арендуется помещение площадью 200-500 кв.м. на первом этаже жилого дома в спальном районе в проходном месте, затем оно косметически ремонтируется и/или делится на блоки по 15-30 кв.м. и сдается блоками, что позволяет сдавать эту площадь со ставкой аренды на 100-120% больше в расчете на 1 кв.м.
2. Важные критерии, которым должен удовлетворять объект:
- должен быть уже сделан основной ремонт или собственник готов предоставить арендные каникулы на срок ремонта (от 30 до 90 дней в случае полного его отсутствия в новостройке);
- арендная ставка должна быть до 2000 руб. в месяц (до 24000 руб. в год) за кв.м.;
- создаваемые помещения или площади по 15-30 кв.м. с ремонтом в этом районе сдаются по цене х2 и более за кв.м. в год по отношению к ставке аренды от собственника.
Кто снимает такие маленькие площади, но по такой цене аренды?
- ногтевые студии;
- мини-закусочные;
- фрукты, сухофрукты и даже сеть “МясновЪ”;
- мини-кофейни;
- сеть “Красная Икра”;
- и другие мини-предприниматели.
Эта стратегия работает с теми собственниками помещений, которые покупают коммерческие помещения и не хотят вкладывать свое время и управлять объектом, а хотят получать 10-12% годовых пассивно и зарабатывать на росте стоимости помещения 3-5% в год. Итоговая доходность получается 13-17% на долгом периоде, которая при минимальном вовлечении их устраивает. И самое интересное - таких собственников 70% и только 30% готовы ради повышения доходности что-то делать или нанимать управляющего, кто бы этим занимался.
Стратегия, о которой пойдет дальше, как раз и может быть реализована с 70% собственников, входящих в первую группу.
Что дает эта стратегия и сколько на ней можно заработать?
1. Срок поиска большого помещения в среднем 1-1,5 мес., в течение которого нужно просмотреть 70-100 объявлений. По телефону после первичного прозвона отсеивается 50%, далее обычно остается 15-20 вариантов для вторичного прозвона, из которых после переговоров по телефону лишь 3-4 удовлетворяют определенным требованиям стратегии. Только их и стоит смотреть лично и далее по специальной технологии проверять на потенциальный интерес к аренде мини-предпринимателями.
2. Срок ремонта и поиска арендаторов – 1-3 месяцев.
3. Доходность на вложенный капитал 100-120%.
4. Окупаемость проекта 1-1,2 года.
И самое важное! При таких показателях этот бизнес (переуступка аренды) можно продать профильному инвестору за прибыль равную 36-48 месяцам, кого устроит доходность 25% на вложенный капитал. Т.е. заработать x3-x5 на вложенный капитал за 6-9 мес.
Еще больше интересных инвестиционных идей вы можете почитать на сайте конференции доходной недвижимости - https://tracyacademy.ru/kdn