С уходом ряда иностранных сетевых отелей, значительным снижением номерного фонда и ростом спроса на внутренний туризм на фоне нестабильной геополитической ситуации, инвестиции в апарт-отели становятся интересной альтернативой другим капиталовложениям в нежилую недвижимость. Но так ли радужны перспективы в этом сегменте? Разберемся в вопросе детальнее.
На сегодняшний день рынок апарт-отелей развит только в трех крупных городах: Москва, Санкт-Петербург и Сочи. В столице апарт-комплексы строятся давно, с каждым годом их количество увеличивается. Однако, современных предложений в Москве немного, поэтому инвестиции окажутся выгодными. На данный момент на портале «Novostroy» представлено 349 объектов в Москве и Московской области.
В Санкт-Петербурге наблюдается дефицит номерного фонда, а спрос не ослабевает круглый год.
В городе-курорте Сочи не прекращается строительство как бюджетных, так и элитных апарт-отелей, а темпы роста цен по итогам 2021 года обогнали столицу. Во втором квартале 2022 года ажиотаж спал, и объем предложений в массовом сегменте сильно просел.
Популярность инвестиций в апарт-отели объясняется гарантированной доходностью от роста цены квадратного метра (от 10% до 17% годовых) по сравнению с гостиничной недвижимостью. Они интересны туристам, их выбирают для размещения командировочных и временных сотрудников корпораций. Кроме того, в некоторых случаях доходность вложений в апарт-отели сопоставима с инвестициями в стрит-ритейл.
Как правило, на заполняемость и скорость роста цены прямое влияние оказывает регион, в котором апарт-отель расположен. Стабильно высок интерес к инвестированию в юниты апарт-отелей сочинского побережья. Однако, эксперты считают, что это не самый удачный вариант для вложений. Во-первых, рынок здесь перенасыщен. Запрет строительства на первой береговой линии побуждает девелоперов выкупать пансионаты советской постройки и реконструировать их в современные апарт-отели. По данным аналитиков ЦИАН, цена в таких объектах варьируется от 500 тыс. рублей до 2 млн. рублей за квадратный метр.
Во-вторых, власти Сочи негативно относятся к строительству апарт-отелей. В городе существует серьезная проблема незаконного строительства. В качестве защитных мер местными законодательными органами был введен временный мораторий на строительство многоэтажек. Предполагается, что это поможет упорядочить ситуацию с хаотичной застройкой города-курорта и снизить потенциальные риски для инвесторов.
Рынок апарт-отелей в Москве и Московской области обладает большим потенциалом. По сравнению с гостиничной недвижимостью сегмент апарт-отелей на протяжении нескольких лет показывает гибкость и возможность быстрой перестройки под запросы клиентов и рынка.
Порог входа в сегмент апарт-отелей в Москве на 10–15% ниже, чем на жилой, а доходность от аренды составляет в среднем 8–10% годовых, если управлением занимается оператор. При этом, по оценкам экспертов, доходность чаще всего бывает неравномерной. Операционный директор департамента апарт-отелей Becar Asset Management отмечает, что наиболее вероятный сценарий в текущей ситуации – это 5–7% в первый год с ростом до 12–13% через пять лет, «потом доходность растет незначительно, в том числе за счет капитализации актива, увеличения цен на проживание и инфляции. Точка безубыточности юнита, который сдается в долгосрочную аренду, находится на уровне загрузки в 30–35%». Однако, при более детальном анализе показателей инвесторы отмечают, что в расчеты декларируемой доходности не включены налоговые платежи и затраты на ремонт юнитов. С учетом налоговых затрат потенциал доходности апарт-отелей сокращается с 12-13% до 5-7% в перспективе 5-10 лет.
Текущие события и «дорогая ипотека», по мнению ведущего эксперта по продаже недвижимости Марины Лашкевич, могут увеличить интерес покупателей к компактным юнитам в апарт-отелях. «Всё зависит от того, насколько быстро завершится специальная операция. Пока в стране нет определённости, говорить о стабильном спросе на недвижимость, особенно с применением ипотечного кредитования, очень сложно», – отмечает эксперт.
Также практика коронавирусных ограничений показывает, что даже в условиях скачков курса рубля, высокой инфляции и полном отсутствии иностранных туристов, значительного падения доходов инвесторов в этом сегменте не будет. Москва и МО входят в ТОП-3 самых посещаемых мест России, поэтому в 2022 году ожидается большой приток внутренних туристов.
Несмотря на все перспективы, у апарт-отлей есть существенный недостаток – правовая неопределенность, которая создает определенные трудности для всех участников рынка. На сегодняшний день закон об их статусе остается в подвешенном состоянии.
Что касается рынка недвижимости, то в условиях сокращения доходов населения и роста себестоимости строительства аналитики прогнозируют рост спроса на бюджетные варианты. При выборе более выгодного и безопасного решения в сегменте комфорт-класса целесообразнее обратить внимание на объекты загородной недвижимости в Московской области.
Совершенно новый формат инвестиций в загородную недвижимость с доходом до 20% годовых предлагает проект Wish Home. Это инвестиционный проект формата Holiday Village, в рамках которого инвестор передает принадлежащую ему собственность в доверительное управление профильной отельной Управляющей компании, которая в дальнейшем сдает это имущество в аренду и направляет 60% всех арендных платежей владельцу недвижимости. Компания получает процент от выручки, поэтому вся ее деятельность напрямую направлена на максимизацию извлекаемой прибыли.
Владельцам загородных коттеджей отельная Управляющая компания предлагает высокий уровень экспертизы в обслуживании объектов, маркетинге и продажах, а также управлении доходностью и клиентским сервисом. При этом владелец может проживать в своем доме, но только установленное договором время.
Комплекс коттеджей располагается на территории Дмитровского района Московской области, рядом с 4 горнолыжными курортами, усадьбой «Ольгово», гольф-клубом, вертолетным парком, спортивным парком и городом Яхрома. Каждая резиденция оборудована всеми современными удобствами, поэтому дополнительных вложений со стороны владельца не требуется. Временные затраты компенсируются Управляющей компанией, которая берет на себя проблемы эксплуатации, ремонта и коммунальные платежи.
Инвестиции в загородные проекты Wish Home – отличная возможность получать стабильный пассивный доход, как минимум, в течение 25 лет. При необходимости дом можно продать – такого вида активы всегда пользуются высоким спросом среди жителей мегаполисов.
Купить дом для загородного отдыха можно на нашем сайте wish-home.ru. Узнать больше о проекте Wish Home, его преимуществах, возможностях инвестирования можно в telegram-канале. Там же вы найдете множество других полезных материалов, в том числе актуальную аналитику отельного рынка.
АО “ВИШ ХОУМ ДЕВЕЛОПМЕНТ”