2022 год начался результативно для рынка офисной недвижимости Болгарии. За первый квартал 2022 года в коммерческую недвижимость инвестировали €38 млн, при этом уровень доходности сохраняется на хорошем уровне. Об этом сказано в отчете консалтинговой компании Colliers International.
В столице Болгарии Софии общий объем офисных площадей, уровень занятости и средняя арендная ставка остаются на уровне конца 2021 года. Запуск строительства нескольких небольших офисных центров привел к небольшому увеличению активных строительных проектов, общая площадь которых составляет 287 000 кв.м.
Получающие все большую популярность гибридные модели офисной работы стимулируют спрос на гибкие рабочие пространства. На конец первого квартала в Софии имеется 59 470 кв.м. гибких офисных помещений, которые обслуживают 43 оператора. Всего в них около 6180 рабочих мест. Colliers прогнозирует более активную работу операторов и увеличение ассортимента предложений в этом сегменте рынка.
Объем заключенных инвестиционных сделок в первом квартале 2022 года составляет €38 млн, из которых €29 млн приходится на приносящие доход объекты на момент покупки. 54% объема инвестиций приходится на сделки с торговыми площадями, за ними следуют многофункциональные здания: 23%, производственные помещения: 19% и офисные помещения: 4%. Уровни доходности сохраняются с конца 2021 года. В секторе офисных помещениях доходность достигает 7,75%, в секторе торговых помещений — 7,75%, в промышленной недвижимости — 8,5%, в жилье — 5%.
Colliers прогнозирует, что в сфере логистики наибольшим спросом будут пользоваться помещения, находящиеся в пределах столицы, в районе въездных-выездных магистралей и с продуманным зонированием. Основным двигателем станут дистрибьюторские компании, которые будут ориентироваться на все более серьезную оптимизацию процессов и операционных затрат.
Предложение современных торговых площадей в торговых центрах Софии остается стабильным. Свободные площади в торговых центрах растут незначительно, показатель достиг примерно 6%. Используемые площади за первый квартал составляют 2690 кв.м. что вдвое ниже аналогичного периода 2019 года и близко по величине к первому кварталу 2020 года.
Colliers прогнозирует, что 2022 год будет отмечен развитием коммерческих парков в стране. В ближайшие два года планируется реализовать более 20 проектов. Учитывая строительство уже начатых проектов, инвесторам будет важно уточнить выбор мест для застройки и анализ их потенциала. Наиболее активными в плане расширения будут сети дискаунтеров, аптеки, спортивные магазины, супермаркеты и специализированные магазины мебели и товаров для дома.
Предложение в сегменте жилья среднего и высокого класса увеличилось на 3% по сравнению с концом 2021 года и достигло 13,1 тыс. единиц жилья. Свободное жилье в готовых комплексах несколько уменьшилось с 3% до 2% от общего количества. Несмотря на увеличение предложения, в сегменте наблюдается тенденция к увеличению дефицита. Количество единиц жилья в строящихся объектах увеличилось на 9% и достигло 3460 единиц жилья.
Средние значения продаж, включая НДС и парковочные места, составляют от €180 тысяч до €300 тысяч для квартир и от €320 тысяч до €486 тысяч для домов. Арендная плата держится в пределах €950 - €1600 с НДС в месяц за квартиру, а за дом начинается от €2000.
По мнению консалтинговой компании Colliers, вызовы, стоящие перед рынком в 2022 году, будут немалыми. Украинский конфликт уже приводит к затруднениям с поставками стали и арматуры, а также к значительному росту цен на строительные материалы.
Colliers ожидает задержек в начале некоторых проектов из-за дефицита стройматериалов. Предприниматели также испытывают растущее давление на стоимость недвижимости из-за удорожания строительства, а в некоторых случаях продажа по текущим ценам становится невыгодной. Аналитики прогнозируют, что все больше участников рынка будут демонстрировать осторожность.