Жизнь часто подкидывает множество квартирных вопросов и собственникам важно не только знать свои права, но и обезопасить себя в ряде случаев. Как не потерять жилье в трудной ситуации? Стоит ли оплачивать чужие долги? Как проверить недвижимость до покупки? На эти и другие вопросы ответили специалист Национального банка по Республике Башкортостан Банка России Ирик Каримов и начальник отдела государственной регистрации недвижимости №2 Управления Росреестра по РБ Василя Нургалиева.
Из-за долгов по ипотеке могут отнять жилье?
Ирик Каримов: Могут, даже если оно единственное. По закону об ипотеке, если заемщик за год просрочил четыре и больше платежей по кредиту, банк вправе взыскать заложенное жилье через суд. Иногда банк соглашается уладить дело до суда, если заемщик нашел покупателя на свое жилье. Но в некоторых случаях кредитор обязан пойти навстречу заемщику. Например, сейчас можно взять кредитные каникулы из-за санкций. До конца этого года кредиторам рекомендовано проводить реструктуризации кредитов, не назначать пени и штрафы, а также приостановить до 31 декабря 2022 года процедуры принудительного выселения должников из жилых помещений, на которые кредиторами ранее было обращено взыскание.
Можно ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной?
Василя Нургалиева: Можно, если во время сделки вас обманули или ввели в заблуждение. Делать это будет суд по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Причем заблуждение должно быть настолько существенным, зная о действительном положении дел сторона не совершила бы сделку.
Правда ли, что долю в квартире продать сложнее?
Василя Нургалиева: По закону сделку по отчуждению доли на недвижимое имущество – продажу, дарение или мену – удостоверяют у нотариуса. Исключение – одновременная продажа всех долей по одной сделке. Совладельцы недвижимости имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается. Поэтому продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее. Если в течение месяца участники долевой собственности не купят продаваемую долю, то продавец вправе продать ее любому. Месяц можно не ждать, если все участники откажутся от покупки в письменной форме.
Например, у квартиры три собственника. Вы хотите продать свою долю за миллион рублей. Вы обязаны сделать предложение двум остальным собственникам и если они откажутся, выставлять на свободную продажу.
Можно ли продать купленную в браке квартиру без согласия бывшего супруга?
Василя Нургалиева: Расторжение брака не прекращает режим общей совместной собственности совместно нажитого имущества. Бывший супруг может подать на раздел имущества в течение трех лет и вправе требовать признать сделку недействительной в течение года со дня после того, как он узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Поэтому лучше договориться и оформить согласие.
Как проверить недвижимость перед покупкой?
Василя Нургалиева: Для начала закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости либо выписку об объекте недвижимости, в которых отобразится полная информация об объекте, собственнике, отсутствии или наличии арестов и обременений, наложенных на объект недвижимости. Попросите продавца показать правоустанавливающий документ, по которому квартира перешла в собственность (договор купли-продажи с предыдущим собственником, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Ознакомьтесь с выпиской из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех переходов права с объектом недвижимости. Стоит также проверить, кто прописан в квартире, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейное положение (чтобы выяснить, нужно ли согласие супруга на продажу).
Когда отдавать продавцу деньги – во время подачи документов или после получения выписки о регистрации права собственности?э
Василя Нургалиева: Это лишь первый этап процедуры надлежащего оформления перехода права собственности. После приема документов проводится их правовая экспертиза, проверка законности сделки, выявление оснований, препятствующих государственной регистрации прав. Нет гарантии, что права зарегистрируют. Порядок расчета между продавцом и покупателем должен быть указан непосредственно в договоре, рекомендуем проводить все финансовые операции через банк.