Нередко случается, что желанную квартиру, купленную в ипотеку, приходится продавать, ведь кредит рассчитан на 10 и более лет. За это время житейские обстоятельства могут радикально измениться, и перед владельцами ипотечного жилья встаёт вопрос: можно ли продать недвижимость, находящуюся в залоге у банка, или же придётся ждать, когда кредит будет погашен.
В статье мы рассмотрим, реально ли продать квартиру в ипотеке, какие способы существуют, документы и порядок оформления сделки, какие проблемы могут возникнуть.
Можно ли продать квартиру в ипотеке
По закону на квартире, приобретённой по ипотечному кредиту, лежит обременение. И действует оно до тех пор, пока владелец жилья полностью не погасит свою задолженность перед банком. При этом люди нередко думают, что продать такую квартиру уже невозможно из-за безусловного отказа банка.
На самом деле это заблуждение: ипотечная квартира также может стать объектом сделки, как и любая другая недвижимость, не находящаяся под обременением. На основании ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. такое жильё можно продать, но только с согласия банка-кредитора.
Причин, по которым владельцы ипотечного жилья вынуждены его продать, много. Например, выезд в другую страну на работу или по семейным обстоятельствам: супруги решили развестись или у них родились ещё малыши, и имеющаяся квартира стала тесной или, наоборот, взрослые дети живут отдельно. В последние, сложные в экономическом отношении годы, также частой причиной становится финансовая несостоятельность семей: снизились доходы, обслуживать кредит стало очень сложно.
Важно! Первым шагом при продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, является получение согласия кредитной организации на проведение сделки. Причём своё намерение необходимо грамотно обосновать. Если этот шаг пропустить, продажа будет признана недействительной. В этом случае банк вправе потребовать с продавца-нарушителя возместить свои убытки (п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ).
Способы продать квартиру с обременением
Способов продать ипотечную квартиру несколько. Они разработаны непосредственно банками, а потому практически не содержат рисков ни для продавца, ни для покупателя.
Основные способы продажи ипотечного жилья:
- через досрочную выплату ипотеки;
- с погашением задолженности во время сделки;
- продажа недвижимости банком;
- продажа квартиры с долгами.
Каждый из перечисленных способов имеет свои особенности, которые мы рассмотрим ниже.
Выплата ипотеки досрочно
Способ удобен, когда остаток задолженности сравнительно небольшой. В этом случае продавец берёт задаток у покупателя и погашает долг. Банк снимает с квартиры обременение, и далее сделка завершается в обычном порядке.
Схема продажи в этом случае выглядит следующим образом:
- Продавец согласовывает продажу с банком, определяет остаток долга по кредиту.
- Продавец и покупатель составляют договор купли-продажи жилья и заверяют его у нотариуса.
- Все проживающие в квартире выписываются из неё.
- Продавец получает задаток в размере остатка долга и вносит эти деньги в банк.
- Банк снимает обременение с жилья.
- Покупатель оформляет передачу права собственности и получает от покупателя оставшуюся сумму.
Недостаток способа в том, что далеко не каждый покупатель способен сразу отдать полную стоимость квартиры или сумму, равную оставшемуся долгу, если он ещё велик.
С погашением ипотеки во время сделки
Наиболее распространённый вариант, одинаково подходящий для сделок с новостройками или вторичкой.
Работает по следующему алгоритму:
- Продавец получает согласие банка на продажу недвижимости и рассчитывает остаток долга.
- Покупатель вносит деньги в две банковские ячейки: в первую кладёт сумму долга по ипотеке, во вторую – остаток стоимости квартиры.
- Обе стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре.
- После регистрации залоговые обязательства по продаваемой недвижимости переходят к покупателю, а банк получает доступ к средствам, находящимся в первой ячейке.
- Новый владелец жилья получает от банка закладную на него, затем – выписку из ЕГРН о снятии обременения. После этой процедуры продавец получает доступ к средствам во второй ячейке.
В этой схеме получатель задатка – банк, а потому она безопасна для всех участников сделки.
Продажа недвижимости банком
К этому способу прибегают, когда у продавца нет возможности погасить остаток долга. Банк имеет в своём распоряжении несколько эффективных площадок для продажи недвижимости, и с согласия заёмщика он выставляет объект на продажу.
Продажа ипотечного жилья банком проходит в несколько этапов:
- Банк проводит оценку квартиры и выставляет её на торги.
- Покупатель абонирует две депозитарных ячейки в банке-продавце. Через одну происходит погашение ипотечной задолженности, через другую – расчёт с продавцом.
- Стороны – участники процесса подписывают соглашение.
- Деньги переводят на счета банка и продавца.
Такой способ можно назвать самым непопулярным: квартира на торги выставляется по низкой цене, чтобы продажа свершилась быстрее. Часто при этом оказывается, что сумма сделки едва превышает остаток долга, ибо для банка важен только возврат своих средств, интересы клиента ему безразличны.
Продажа квартиры с долгами
Способ подходит для покупателя, у которого нет возможности сразу покрыть все долговые обязательства по ипотеке продавца. В этом случае банк переоформляет ипотеку на покупателя.
Как происходит продажа недвижимости с долгами:
- Продавец получает согласие банка и находит покупателя, который сможет оплатить только остаток по ипотеке.
- Стороны заключают договор задатка и оформляют сделку у нотариуса.
- Покупатель переводит деньги в банк и оплачивает остаток ипотеки.
- Банк снимает с квартиры обременение и оформляет покупателю ипотечный кредит на ту сумму, которую он остался должен продавцу.
- Стороны оформляют сделку.
- Банк переводит на счёт продавца деньги.
Обратите внимание! Покупатель может получить ипотечный кредит не только в том банке, у которого в залоге находится объект сделки. Но в этом случае условия кредитования будут иными. Кроме того, оформление сделки будет происходить дольше.
Если квартира в военной ипотеке
В отличие от обычной ипотеки, военная подразумевает залог жилья сразу у двух организаций: банка-кредитора и Федерального государственного унитарного казенного учреждения (ФГУК) «Росвоенипотека». Поэтому для продажи такой квартиры, помимо традиционного погашения долга по ипотеке, снимают государственное обременение.
Государственное обременение снимают следующим образом:
- «Росвоенипотеку» ставят в известность о намерении досрочно погасить кредит. К уведомлению прикладывают копию паспорта и справку о прохождении военной службы.
- Организация уведомляет военнослужащего о размере долга и сообщает реквизиты для его погашения.
- Когда средства поступят на лицевой счёт продавца, обременение снимают.
После того как залоговые обязательства погашены, сделку продолжают выбранным (см. выше) способом.
На заметку! Продажа квартиры в военной ипотеке не лишает военнослужащего права на новый целевой жилищный заём. Для этого нужно получить новый документ на право участие в программе.
Документы для продажи квартиры в ипотеке
Чтобы продать квартиру, находящуюся в ипотеке, необходимо собрать пакет документов. Цель – юридическая проверка продавца и его квартиры.
Какие документы необходимы:
- Паспорта (свидетельства о рождении) всех собственников квартиры.
- Свидетельство о браке/разводе.
- Согласие второго супруга на продажу жилья.
- Технический и кадастровый паспорта.
- Свидетельство о праве собственности всех собственников жилья, включая детей, если для приобретения был использован материнский капитал.
- Договор на покупку квартиры (ордер на получение, завещание).
- Справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
- Справка о стоимости жилья.
- Ипотечный договор.
Иногда могут потребоваться и другие документы – их точный перечень определяется банком-кредитором. Поэтому предварительно необходимо проконсультироваться со специалистами финансового учреждения.
Если банк отказал в продаже ипотечной квартиры
Как ни странно, но банк вправе отказать клиенту в продаже залогового жилья. Причины могут быть разные, но все они связаны с тем, что для банка его доходы превыше всего. Обойти препятствие нет никакой возможности: законодательством однозначно определено, что заёмщик обязан согласовывать с займодавцем отчуждение (продажу) недвижимости.
Но решить проблему можно, и способы решения вполне легальны, только для их реализации потребуется больше времени и дополнительные вложения.
Первый способ – рефинансирование кредита в другом банке. Обычно в этих случаях условия кредитования оказываются более выгодными, в чём, собственно и состоит цель процедуры. Однако она достаточно затратная: в 2021 году расходы на переоформление достигали 100 тыс. руб.
Второй вариант – погашение ипотечного долга потребительским кредитом. Это удобно, когда осталось внести до 2 миллионов рублей. Процентная ставка бывает ниже, чем по ипотеке, что часто оказывается выгоднее рефинансирования.
Третья возможность – занять недостающую сумму у родных и друзей.
Все остальные способы либо незаконны на все 100%, либо несут в себе огромные риски, поэтому не стоит даже задумываться о них. Прибегая к ним, об официальной регистрации купли-продажи можно забыть со всеми вытекающими последствиями.
Риски продажи квартиры в ипотеку
Готовности владельца квартиры, находящейся в ипотеке, продать её и согласия банка на эту процедуру мало. В реальной жизни людей, жаждущих купить обременённое жильё, не так много. Связано это с возможными рисками, ожидающими покупателей.
Сам продавец в данном случае ничем не рискует, поскольку банк дает ряд гарантий:
- Залог зарегистрирован в Росреестре. Это означает, что продавец не лишится своей недвижимости до завершения сделки и снятия с квартиры обременения.
- Банк не выдаёт наличные средства, а перечисляет средства на счёт продавца.
- Если всё же расчёт между покупателем и продавцом происходит наличными деньгами, доступ к депозитарной ячейке продавец получает только после полного завершения сделки. Кроме того, банк гарантирует, что поддельных купюр не будет.
Все риски купли-продажи ипотечного жилья ложатся на плечи покупателей. Например, продавец получил деньги, но продажа квартиры не была согласована с банком. Иногда случается, что после получения денег продавец снимает обременение и исчезает. Неважно, был ли здесь злой умысел, или он стал жертвой форс-мажора, незадачливому покупателю будет очень сложно вернуть свои кровные.
Поэтому покупателю, чтобы обезопасить себя, следует сначала внимательно изучить все документы по сделке, а затем убедиться в том, что банк разрешил продажу недвижимости. Деньги вносят только после того, как полностью убедятся в чистоте сделки.
Продать квартиру в ипотеке – процесс сложный, требующий крепких юридических знаний и понимания особенностей рынка недвижимости. Лучший способ минимизировать трудности, с которыми обычно сталкиваются продавцы обременённого жилья, – обратиться за помощью к риелторам. Они берут на себя подготовку необходимых документов и занимаются прочими рутинными вопросами, строго соблюдая интересы своих клиентов.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.