Статья подготовлена экспертом онлайн школы недвижимости КоммерциУм
Вечер Н.Ф.
Ранее мы обсудили вопросы доходности того или иного вида коммерческой недвижимости, включая отели, теперь давайте поговорим про различные аспекты анализа рынка недвижимости в том числе и рынка апартаментов и гостиниц. В этой статье мы обсудим две стратегии работы с недвижимостью и то, чем они отличаются. Сегодня мы поговорим о том, чем инвестиции отличаются от спекуляции и о том, какую стратегию выбрать предпринимателю или брокеру.
С точки зрения любого инвестора инвестиции и спекуляции представляет собой вложения средств в тот или иной актив с целью получения дальнейшего дохода. Основное различие между ними заключается в ответе на вопрос, за счёт чего достигается получение этого дохода. И тут существует ряд ответов, в частности: инвестиции – это долгосрочные вложения капитала в экономику с целью получения прибыли, а спекуляции – краткосрочное получение дохода за счёт разницы цен между покупкой продажей.
Между инвестицией и спекуляцией существуют три фундаментальных различия:
- Горизонт планирования – инвестиции обычно подразумевает вложения средств на средний период, или долгосрочную перспективу, тогда как спекуляции – на краткосрочный период.
- Форма получения прибыли – если прибыль предполагается вследствие роста цены, то скорее это спекуляция. Если же предполагается получение прибыли вследствие получения операционного дохода от актива или дивидендов, то это инвестиции.
- Соотношений риска и доходности – спекуляции обладают большем риском и большей доходностью, чем инвестиции.
Иногда от профессионалов рынка коммерческой недвижимости можно услышать шутливая выражение: инвестиции – это неудавшиеся спекуляции. Так оно и есть, поскольку инвестиционная стратегия предполагает более тщательное планирование изменений в недвижимый актив, а в случае приобретения гостиницы – не только в само здание, но и в систему управления отелем, маркетингом, продажами и так далее. Соответственно, предполагается больший объем финансовых вложений, зачастую с привлечением заемных средств или банковского кредита. Иными словами, предполагается довольно высокий уровень вовлеченности нового владельца активов в сам бизнес и в технические проблемы здания. Понятие «леверидж» относится в данном случае к соотношению рентабельности заемного и собственного капитала и требует отдельного рассмотрения на уровне финансового директора компании. Поэтому мы оставим его за рамками данной публикации.
Хеджирование означает страхование рисков рыночными методами. Хеджирование рисков гораздо более широкое понятие, чем пользование услугами страховых компаний, хотя может включать в себя и их тоже. В общем случае под хеджированием можно понимать любые процедуры управления или устранение рисков, приводящие к их существенному снижению или уничтожению. Из вышеизложенного можно сделать поверхностный вывод о том, что любое инвестиционное приобретение актива, например бизнес центр, торговый центр или отель, требует более-менее значительных вложений в эту недвижимость, спекулятивная же сделка требует только ожиданий благоприятной конъюктуры рынка. Однако это не так, и спекулятивная сделка все же требует расходов на свою подготовку. Во-первых, сразу же оговоримся что из всех видов спекулятивных сделок, собственникам гостиниц доступны только сделки календарного арбитража, тогда как пространственный и процентный арбитраж невозможен из неразрывной связи здания с землёй под ним и непроценныой природы самого базового актива, то есть недвижимости. Так, например, ограниченность мест отдыха на морских курортах России и невозможность выезда за рубеж по большому количеству направлений для граждан РФ привели к росту цен на отдельную недвижимость в Крыму и курортах краснодарского края. Это и есть предпосылки для проведения календарной арбитражной сделки.
Во-вторых, собственником для продажи необходимо все же произвести некоторые вложения в свой актив. Чаще всего это маркетинговые затраты: продвижение объекта брокерские комиссионные и так далее. Иногда, в силу особенностей российского рынка, также необходимо проведение юридических действий, сводящихся к приведению в порядок документов о собственности и о земле. Зачастую для покупателей крайне важно кто именно является продавцом. Например, крупному банку с государственным капиталом продать здание намного проще, чем небольшой компании с неизвестным именем и без успешной истории продаж.
Итак, в любом случае, какая бы стратегия не была выбрана – инвестиционная или спекулятивная, все равно достижение её цели потребует затрат, как трудовых, так и финансовых, не говоря уже о затратах времени.
Автор статьи:
Вечер Н.Ф.
Эксперт онлайн школы недвижимости КоммерциУм